21年房地产估价师考试真题及详解5辑.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及详解5辑21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第1辑 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值正确答案：ABC答案 ABC收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。2022 年 6 月 1 日，某市政府

2、根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构资质等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A,B,C解析：根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。 某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/。A55.20B103.22C

3、109.63D114.82正确答案：B根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/。2022真题A.2000B.2100C.2400D.2520答案：D解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临

4、街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/）。自2022年2月22日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率暂统一下调到2%。（）答案：错解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90

5、平方米以上的，减按2%的税率征收契税。21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第2辑 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C 在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A、 房地产投机B、 物价变动C、 财政收支状况D、 居民收入水平答案：A解析：房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。城市房地

6、产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（）以下的土地闲置费。A.10 B.15 C.20 D.25答案：C解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中

7、心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答案：A,B,C,D解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第3辑 （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。正确答案：（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧=80012/10%11/(1+10%)30=9.05万元2）空调功能落后引起的折旧=13080+1030+8=38万元 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚

8、可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A76%B80%C81%D84%正确答案：C答案 C求成新率的公式：1-(1-残值率)有效经过年数建筑物的经济寿命 100%，即1-(1-5%)8(8+32)100%81%。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离答案：D解析：本题考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。参见敦材P132。下列系统风险属于政治风险的有（）A、战争风险 B、经济制裁风险 C、土地供给政策风险

9、 D、环境保护政策风险 E、金融政策风险答案：A,B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.递交投标文件前提交投标保证金 B.无法定代表人签字 C.投标人递交两份内容不同的投标文件 D.未按要求提交投标保证金 E.联合体未附联合体各方共同投标协议答案：C,D,E解析：本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹

10、模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第4辑具有收益性建筑物的经济寿命，是指从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间，一般要短于其自然寿命。答案：对解析：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。使用权人享有占有、使用和收益的权利；不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准；建设用地使用权可以在土地

11、的地表、地上或者地下分别设立。参见教材P12。 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。A.以一次为限，不超过3个月B.以一次为限，不超过6个月C.以两次为限，每次不超过3个月D.以两次为限，每次不超过6个月答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的应当在期满前向发

12、证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第5辑 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A工程量清单计价法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。房地产开发企业的下列条件，（）是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构 B.有适应房地产

13、开发经营需要的固定办公用房 C.有4名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员 D.有2名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员 E.有2名以上持有资格证书的专职会计人员答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C土地增值额D房屋增值额正确答案：C城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。