21年房地产估价师考试真题精选及答案8章.docx

《21年房地产估价师考试真题精选及答案8章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试真题精选及答案8章.docx（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试真题精选及答案8章21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第1章下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C、税后现金流=税前现金流-所得税D、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金答案：C解析：考点:收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2

2、，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该

3、写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）答案：解析：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+9

4、6）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；管理费用：（3600+288）3%=116

5、.64（万元）；销售费用：C总3%；投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）60%（1+6%）1.51+（3600+288+116.64+3%C总）40%（1+6%）0.51=266.79+0.2%C总；销售税费：C总6.5%；投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）35%=1401.624+1.05%C；重新购建价格：C总=+=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总6.5%+1401.624+1.05%C总；解得：C总=6356.394万元。方法二：重新购建价格C=1200（1+8%）（1+3%）+C3%60%（1+6%）1.5

6、+1200（1+8%）（1+3%）+C3%40%（1+6%）0.5+C6.5%+1200（1+8%）（1+3%）+C3%35%。解得：C=2118.798（元/m2）；则重新购建总价格为：2118.79830000=6356.394（万元）。（2）计算折旧：可修复费用：35万元；装修折旧费：5001/53=300（万元）；设备折旧费：2001/103=60（万元）；长寿命项目折旧费：（6356.394+35500200）1/603=281.069（万元）；缺乏电梯的功能折旧费：（32853080%）123/8%11/（1+8%）57（180+60）=1182.085（万元）；功能过剩引起的折旧

7、费：1/8%11/（1+8%）57=12.344（万元）。（3）计算建筑物现值：V=6356.3943530060281.0691182.08512.34440=4445.90（万元）。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假

8、设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。以下各项中，不属于项目竣工验收工作程序的是（）。A、单位工程竣工验收B、单项工程

9、竣工验收C、竣工验收备案D、综合验收答案：A解析：本题考查的是竣工验收。项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段：单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案。某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清

10、偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资

11、金均以合法的方式筹集。租赁合同和租金贷合同是（ ）。A.主从合同B.典型合同C.要式合同D.实践合同答案：B,C解析：本题考查的是合同。选项A，租金贷合同是可以独立存在的，所以和租赁合同不是主从合同的关系。选项D，诺成合同一诺成立，不需要以交付标的物为条件。房地产租赁合同是诺成合同，不是实践合同。P412。房地产价格构成中的建设成本包括（）。A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金B、基础设施建设费C、开发期间税费D、勘察设计和前期工程费E、开发利润答案：B,C,D解析：考点:建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本。 无差异曲线

12、上各点的边际替代率相同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A.资本化率的变化 B.物业毁损造成的损失 C.未来租金水平 D.未来房地产市场销售价格答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨

13、大影响。21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第2章 加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例答案：C解析：本题考查的是选择基础参数。A选项属于收益相关参数；B、D选项属于融资相关参数。由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A、规划意见书（选址）B、建设工程规划许可证C、建设用地规划许可证D、国有建设用地使用权出让成交确认书答案：C解析： 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可

14、证主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P73。某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。实施加成征税，加二成等于加正税的( )。A.10B.20C.30D.40答案：B解析：加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A拆迁补偿费及有关

15、税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用答案：D解析：土地储备开发成本包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。（）答案：对解析：本题考查的是成本法的基本公式。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。某城市处于平原地区，城中有两

16、条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理

17、费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A、600.83 B、618.33 C、686.66 D、706.67答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。一层面积是720m2，三栋楼总面积是17000m2，第二层往上每层面积都一样。（17000-7203）/21=706.67（m2）。商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（）。A.集聚程度 B.交通条件 C.楼层 D.租户类型答案：D

18、解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括：集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括：外观形象、内部装饰装修、设备、设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型。21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第3章下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D会计数据计算、抄写差错E为调节利润多记待摊费用答案：A,E解析：会计舞弊的常见形式有：利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊，以达到满足

19、私欲的目的。拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊。隐匿或篡改凭证。虚构业务。利用过渡性会计科目进行舞弊。如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊。如将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金。利用计算机舞弊。舞弊者盗用计算机密码、暗藏计算机程序、扰乱计算机命令来使用计算机命令使计算机财务系统生成一套“会计舞弊”。 房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?正确答案： (2022真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对

20、象基本情况E.停产停业损失评估结果答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内不仅有使用权，还有所有权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请（ ）此

21、题为判断题(对，错)。正确答案： 刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财务或非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ），并处罚金A三年以下有期徒刑或者拘役B五年以下有期徒刑或者拘役C五年以下有期徒刑或者管制D五年以上，十年以下有期徒刑正确答案：B 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位

22、在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第4章 封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （三）甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10提取法定公积金，至2022

23、年年底累积提取100万元，2022年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2022年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。回答10至15题甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（ ）。A公共服务设施用地B住宅用地C市政公用设施用地D绿化用地正确答案：A评估某套建

24、筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。 因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 （ ）正确答案：（）是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。A、工程建设定额B、预算定额C、概算定额D、概算指标答案：A解析： 本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是( )。A.施工许可证应当

25、放置在施工现场备查B.施工许可证不得涂改C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工D.施工许可证不能延期答案：D解析：施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。变异指标主要是指自由差。 ( )答案：错解析：变异指标主要是指标准差。 房地产市场结构包括（ ）

26、。总量结构；垂直结构；区域结构；产品结构；供求结构；投资结构；消费结构ABCD正确答案：C21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第5章 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的( )性。A政策影响B依赖C相互影响D波及正确答案：C答案 C 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有 D.土地

27、补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）答案：对解析：本题考查的是开发完成

28、后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售、或延迟销售）。房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的有（）。A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期 B、开发经营期的终点是未来开发完成后的

29、房地产经营结束的日期 C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日 D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间 E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日答案：A,B,D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期，即开发经营期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，可分为后续建设期和经营期。后续建设期简称建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日，即建设期是自价值时点起至未来开

30、发完成后的房地产竣工时止的时间，可分为前期和建造期。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日。参见教材P346347。(2022真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载于登记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或

31、者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。 投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动正确答案：B答案 B 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A成交价格B账面价格C正常价格D期望价格答案：C解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正

32、常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第6章 投资机会研究的主要内容有（ ）。A地区情况和经济政策B资源条件和劳动力状况C社会条件和地理环境D人文因素和气候环境E国内外市场情况正确答案：ABCE投资机会研究的主要内容有：地xK情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：路线价法特别适用于对( )进行估价。A、 单宗土

33、地B、 大量土地C、 部分土地D、 待开发土地答案：B解析：知识点 路线价法 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A 商业银行的最基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A门和窗主要具有的是实用价值。（）答案：错解析：本题考查的是门窗。门和窗不但有实用价值，还有建筑装饰的作用。已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法

34、计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析： 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31%2.23%1.32%1.42%0.50%7.78%。某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求

35、取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值25001002400（万元）。 房地产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第7章 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：B对收益性物业而言，物业维修通常起源于（）。A、业主对建筑物的检查B、租户对建筑物状况的抱怨C、物业管理人员对建筑物的检查D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查答案：B

36、解析：考点:物业的维修养护。良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业服务企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。 城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D

37、.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A、13.2B、15.9C、19.5D、20.4答案：B解析：本题考查的是零售商业物业的租金。15+（180-150）3=15.9（万元）。参见教材P361。 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房

38、屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼物业的分类。进行写字楼物

39、业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。 债券按发行方式分类，可分为（ ）。A附息债券B贴现债券C公募债券D私募债券E长期债券正确答案：CD债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A、普通商品住宅B、城市基础设施用地C、公立学校办公楼D、大型商场E、经济适用住房答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用

40、权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。21年房地产估价师考试真题精选及答案8章 第8章城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（）。A.房地产价格申报制度 B.房地产价格评估制度 C.房地产价格备案制度 D.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。下列不动产登记类型中，不属

41、于本登记的（ ）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。本登记包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。 物权法是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率答案：C解析：本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降；选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结

42、果；选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A5B7C10D15正确答案：A 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A、土地B、劳动力C、资本D、环境E、伙伴关系答案：A,B,C,E解析：考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费答案：B解析：基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、供热等设施的建设费用。A项，围墙工程费属于建筑安装工程费；项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；项，人防工程费属于开发期间税费。