21年房地产估价师考试答案9章.docx

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1、21年房地产估价师考试答案9章21年房地产估价师考试答案9章 第1章在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A项目用地B房地产市场供需C房价现状及走势D交通运输条件E外围基础设施答案：A,D,E解析：房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。在可行性研究阶段，房屋

2、开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A、 概算指标估算法B、 根据类似工程经验估算C、 工程量近似匡算法D、 蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法答案：A,B,C,E解析：房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）。A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间答案：C解析：本题考查的是房地产实物的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C封面和目录(略）致估价委托人函XX公司：受贵公司委托，

3、我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2022年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。估价对象总价值:人民币91071万元。大

4、写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）注定代表人(盖章）二零零九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、估价委托人(略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）估价对象登记状况(二)估价对象权利状况(表313)估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，XX拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。(三)估价对象实物状况估价对象位于XX市金融街X区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层髙2m。根据委托人提供的资料及

5、估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2022年6月30日。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(一)有关法律、法规、政策文件和技术

6、规范1.中华人民共和国物权法。2.中华人民共和国担保法。3.中华人民共和国城市房地产管理法。4.中华人民共和国土地管理法。5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。6.城市房地产抵押管理办法。7.房地产估价规范。(二)委托方提供的有关资料(略）(三)估价方掌握的有关资料1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3.国家及当地有关税费法规。4.其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：1.合法原则（略）。2.最高最佳使用原则（略）。3.替代原则（略）。4.估价时点原则（略）.九、估价方法因估

7、价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一)市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作

8、适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组（略）。根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同），交易时间为2022年4月。可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2

9、，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2022年10月。可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2022年5月。2.房地产比较因素条件说明表(表314)3.房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1)交易情况修正:估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金

10、、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表315。(2)交易日期修正：经调査估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表316。(3)区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表，见表317。4.房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表318)。5.计算结果比较修正后，

11、得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。(二）收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1.收益法测算过程（略）2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17 792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。七、估价结果确定估价人员通

12、过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表319。即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：1.写字楼部分:89 928万元。2.地下车库：1 143万元。合计总价为人民币91071万元。八、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2022年6月30日的房地产市场价值(略）。附件（略）答案：解析：1.致委托人函中缺估价对象说明。2.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者

13、说给出了估价对象的市场价值，但没有给出抵押价值）。3.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。5.估价对象中缺区位状况介绍或说明。6.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。7.估价原则中缺谨慎原则。8.估价结果报告中缺变现能力分析。9.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明。10.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。11.市场法计算中可

14、比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。12.周边景观应属于区域因素。13.可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。14.市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。15.市场法计算中缺权益状况说明和调整。16.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。或者说,交易日期调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准来确定的，而不是以估价对象条件为基础，指数为100的。17.可比实例A修正系数计算错误。18.可比实例B修正系数计算错误。19.地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理

15、由（或在市场法中缺地下车库的计算）。20.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。21.技术报告中多了第八项内容:估价结果。下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。参见教材P128。(2022真

16、题) 房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋（）之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。 下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（ ）A有专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：C关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C、评估投资价值

17、所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。21年房地产估价师考试答案9章 第2章室外给排水施工图不包括（）。A.平面图 B.系统轴测图 C.纵断面图 D.节点详图答案：B解析：本

18、题考查的是建筑识图基础。室外部分则表示一个区域的给水和排水管网，其施工图主要包括平面图、纵断面图及节点详图等。选项B，是室内给排水施工图的组成部分 房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期

19、限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。下列选项中，不属于工程款的动态结算方式的是（）。A、按月结算B、分段结算C、进度款结算D、竣工后一次结算答案：C解析：考点:成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。 一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金

20、流量正确答案：BCD纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（）日内缴纳耕地占用税。A、10B、15C、30D、60答案：C解析：本题考查的是耕地占用税。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（）。A.绝对指标 B.相对指标 C.统一指标 D.平均指标 E.变异指标答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报

21、告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（）。A.房地产开发商 B.投资或金融机构 C.地方政府以及购房者 D.施工单位答案：D解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。21年房地产估价师考试答案9章 第3章以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工

22、程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。(2022真题) 甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，年利率为8%，借款期限为3年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司贷款的种类属于（）。A.保证贷款B.质押贷款C.自营贷款D.中期贷款答案：C,D解析：本题考查的是商业银行资产业务。甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中期贷款是15年（含5年）的贷款，借款期限为3年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。某住房抵押贷款估价项目，属于法定

23、估价业务，该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。（）答案：错解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。参见教材P424。 某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。A158B156C176D178正确答案：D下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50 年的有( )。A.廉租住房用地B.酒厂用地C.教育、科技用地D.文化、体育用

24、地E.度假村用地答案：B,C,D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。A5%B10%C20%D30%正确答案：B答案 B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包答案：对解析：经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设

25、计直接发包：成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积C.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内墙体面积D.套内使用面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积E.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 某房地产在2022年3月的价格为2022元/m2，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产2022年3月至9月的价格指

26、数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2022年9月的价格为（ ）元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.7正确答案：D依题意，该房地产2022年9月的价格=2022(94.8/100)(96.8/100)(105.1/100)(109.3/100)(112.7/100)(118.3/100)=2817.7(元/m2)。21年房地产估价师考试答案9章 第4章 乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。A速动比率B资产负债率C资产报酬率D流动比率正确答案：AD根据不动产登记暂行条例

27、，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A、继承取得不动产 B、购买新建商品住房 C、依据人民法院判决取得不动产 D、抵押不动产 E、农村居民新建住宅答案：A,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法

28、律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（）答案：错解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在

29、3以内的，根据实测建筑面积结算房价款。面积误差比绝对值超过3时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。任何商品的替代效应总为负值。答案：对解析：任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。A、2.00B、7.30C、8.53D、10.53答案：D解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。1000（1+8%/1

30、2）36-（1+8%）3=10.53万元。参见教材P155。如以拍卖方式进行处分,其拍卖底价一般确定为( )。A.400万元B.400万元C.270万元D.270万如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。A400万元B400万元C270万元D400万元，270万元正确答案：D商品房买卖合同属于（）。A单务合同B无名合同C实践合同D要式合同答案：D解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。商品房买卖合同也必须采用书面形式。A 项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。B 项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别

31、规定，也未赋予一定名称的合同。C 项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。 结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案9章 第5章房地产权利中，属于债权的是（）。A.地役权 B.建设用地使用权 C.抵押权 D.租赁权答案：D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。(一)甲公司委

32、托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是( )A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作答案：D解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实

33、委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。测定长期趋势值的方法主要有（）。A.扩大时距法 B.缩小时距法 C.移动平均法 D.最大二乘法 E.最小二乘法答案：A,C,E解析：本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。某市2022年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2022年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m

34、2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A、1B、1.5C、2D、3答案：A解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期（6020）801（年）。担保物权包括（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权答案：C,D,E解析：本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。P421。 房地产投资的缺点是( )。A投资回收周期较长B投资数额巨大C变现性差D以上均正确正确答案：D答案 D 房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，

35、还包括需要专门的知识和经验。 下列说法正确的是（ ）。A合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行D逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行正确答案：D合同履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）答案

36、：对解析：山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。21年房地产估价师考试答案9章 第6章某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:

37、名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（802）133.330.585（万元/m2），实际交易价格0.58550%0.58550%/（16%）0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。关于使用临时用地说法，错误的是( )。A.使用期限一般不超2 年B.可以修建永久性建筑C.可以修建临时性建筑D.使用后恢复土地原貌答案：B解析：工程项目施工确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协

38、议后方可使用。临时使用土地的期限，最多不得超过2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断正确答案：B甲方案中的实际利率为国家的住房保障制度，仅指的是实物性保障，如廉租住房、经济适用住房等。（

39、）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。除了实物性保障，住房保障制度还包括财政、金融、土地等政策性保障。P89。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（）答案：错解析：本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A本题主要考查的是信用的概念。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。动产拍卖成交的标志一般是

40、（）。A.拍卖标的物实际占有的转移 B.拍卖标的物实际使用的转移 C.拍卖标的物财产所有权的转移 D.拍卖标的物财产所有权的出租答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。动产拍卖的成交以实际占有转移为标志。 甲、乙两个物业2022年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2022年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2022年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲乙两个物业投资风险相同D无法判断正确答案：B21年房地产估价师考试答案9章 第7章 有特殊保

41、护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A抽样调查区别于其他调査方式的实质是随机抽取样本。（ ）答案：对解析：本题考查的是统计数据的收集。抽样调查，全称为随机抽样调查，是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本，以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选报课咨询电话的方式划分，有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。A政府政策性B资产变现C企业人股D个人人股范围正确答案：BB新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国

42、内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。 业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业若同正确答案：A此题已过时。根据新修订的物业管理条例，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影

43、响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起15天内，书面通知买房人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。（ ）正确答案：房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C、 估

44、价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答案：C解析：知识点 估价时点原则利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经( )业主同意。A.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数1/2 以上B.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数2/3 以上C.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数1/2 以上D.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上答案：D解析：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物

45、总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意21年房地产估价师考试答案9章 第8章 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其( )部分。A限值B预设价值C债权价值D余额正确答案：D答案 D财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层

46、高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。假设高层住宅售价为10000元/m2，洋房住宅售价为15000元/m2，则根据项目经济分析的结果，该项目住宅建筑综合会计成本最高为（）。A.12.5

47、0亿元B.11.78亿元C.6.00亿元D.5.28亿元答案：A解析：本题考查的是成本理论。经济利润销售收入会计成本正常利润，经济利润正常利润销售收入会计成本。销售收入20000010000500001500027.5（亿元）会计成本27.51512.5（亿元）。参见教材P200。下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A、广泛的经济外部性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性答案：A解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成