21年房地产估价师真题下载8节.docx

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1、21年房地产估价师真题下载8节21年房地产估价师真题下载8节 第1节耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的，同样征收耕地占用税。（）答案：错解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的，不征收耕地占用税。陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（）万元。A90B91C93D95答案：C解析：计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同

2、约定面积l00=（95100）/100100=5；陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=10010000（100100003+1001000022）=930000 元。房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （）。A.不可移动 B.独一无二 C.相互影响 D.易受限制答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场

3、上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同

4、对面积误差未作约定。关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（）。A.张某无权退房B.张某有权退房C.张某退房，甲企业应承担违约责任D.张某退房应承担违约责任答案：B,C解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书

5、面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公

6、共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 在拆迁过程中，拆迁入与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取施工许可证，应当具备下

7、列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但

8、要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答案：解析：上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估

9、期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。21年房地产估价师真题下载8节 第2节某城市居住生活聚居地的人口规模约为1200人，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（）。A.居住社区 B.居住区 C.居住组团 D.居住小区答案：C解析： 本题考查的是居住区及规划布局。居住组团是指被小区道路所分割，并与居住人口规模（10003000人、3001000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。估价报告应采取书面形式，一份完

10、整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A.一般假设 B.未定事项假设 C.背离事实假设 D.不相一致假设答案：D解析： 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（）

11、。A、金融投资和实物投资B、短期投资和长期投资C、直接投资和间接投资D、生产性投资和非生产性投资答案：A解析：考点:投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。登记账簿的直接依据是（）。A、自制凭证 B、原始凭证 C、记账凭证 D、会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。参见教材P374。某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。 、商务办公楼估价的常用方法有哪些？ 、影

12、响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？ 、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。答案：解析：1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，

13、选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能理解商品的供给价格弹性系数的要点是( )。A、 同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B、 供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律C、 供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D、 供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量E 供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1答案：B,C,D解析：同一条供给曲线上不同

14、点的供给价格弹性系数并不一定相同；供给弹性系数为。时，表明无论价格如何变动，供给量都固定不变，此时称完全无弹性或称供给价格弹性为零。(2022真题) 某建筑物0.00052.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高522981m。21年房地产估价师真题下载8节 第3节 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建

15、成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。正确答案： 长期趋势法包括（ ）等方法。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法正确答案：ABCE债券利率的高低，主要受（）等因素的影响。A.银行利率 B.发行者的资信级别 C.偿还期限 D.发行者的企业特色 E.利率计算方式答案：A

16、,B,C,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。保险的基本原则中，最大诚信原则的内容不包括（）。A.告知 B.保证 C.维权 D.禁止反言答案：C解析：本题考查的是保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。 标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )此题为判断题(

17、对，错)。正确答案： 房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择正确答案：ACDE答案 ACDE 房地产开发项目策划方案用以指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择；(2)开发内容和规模的分析与选择；(3)开发时机的分析与选择；(4)合作方式的分析与选择；(5)融资方式与资金结构的分析与选择；(6)产品经营方式的分析与选择。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）答案：对解析：考点:房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。2

18、1年房地产估价师真题下载8节 第4节对于大剧院来说，其建筑物耐久年限应为100年以上。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。重要的公共建筑（如一级行政机关办公大楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等），其建筑物耐久年限为50100年。(2022年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。从宏观角度考察，利率的经济功能包括（）。A积累资金B平衡国际收支C调节国民经济结构D提高社会就业率E抑制通货膨胀答案：A,B

19、,C,E解析：利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比。从宏观角度考察利率的经济功能，包括：积累资金；调整信用规模；调节国民经济结构；抑制通货膨胀；平衡国际收支。某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集

20、散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；容积率:4;覆盖率：50%;总建筑面积:4000m2;建筑物层数:8层。四、估价目的为委托方以土地合资人股提供依据。五、估价日期2022年5月12日至21日。六、估价时间2022年5月12日。七、估价人员（略）八、估价依据(略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌

21、握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润十一、估价结果估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某办公用地估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。六、估价测算过程1.预计出售楼价预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出

22、；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。2.预计建设期预计到1998年7月可完全建成投入使用。3.估计开发费以及开发商利润估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。4.求取地价(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=

23、0.06X地价+240000(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元(6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：总地价=226820908000000680462.7-0.06X地价一2400004082.776.21600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2七、估价结果确定本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价

24、师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20 913 306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的

25、方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。 设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ）收执。A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关正确答案：C设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由房屋权属登记机关收执。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐

26、渐形成的公认准则，包括最大诚信原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。 在计征个人受赠不动产个人所得税时，可以核定征收。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师真题下载8节 第5节 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。A99437B101681C125516D138724正确答案：A因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 1

27、0 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某对评估结果有异议，首先应当（）。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼答案：B解析：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。该房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。某市 2022 年底进行棚户

28、区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某申请安置房的房屋登记的说法，正确的为（）。A.签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记B.签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记

29、备案C.房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登记D.房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记答案：C解析：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产

30、的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%=900.6（万元）。根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。表2A利用平均增减量法模拟2022年的价格为7482元/m2B利用平均增减量法预测2022年的价格为8826元/m2C利用平均发展

31、速度法模拟2022年的价格为7438元/m2D利用平均发展速度法预测2022年的价格为7438元/m2E利用平均发展速度法预测2022年的价格为8873元/m2答案：A,B,C,E解析：在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d=（71306810）+（78107130）+（81507810）+（84908150）/5=336（元/m2），则V2022=6810+3362=7482（元/m2），V2022=6810+3366=8826（元/m2）。在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：Vi=P0ti，即V2022=68101.04512=7438（元/m2），V2022=68101.04

32、516=8873（元/m2）。通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（）答案：错解析： 本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。建筑石膏在建筑工程中的主要用途不包括（）。A.配置石灰砂浆 B.各种装饰石膏板 C.石膏抹灰材料 D.雕塑饰品答案：A解析：本题考查的是石灰与石膏。建筑石膏在建筑工程中的主要用途有：石膏抹灰材料、各种装饰石膏板、石膏浮雕花饰、雕塑饰品等。房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划 B.工程建设计划 C.物业服务计划 D.建设场地布置 E.施工队伍选择

33、答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。21年房地产估价师真题下载8节 第6节 可行性研究的依据有（ ）。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B批准的项目建议书和同等效力的文件C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料E城市房屋拆迁补

34、偿办法及安置标准正确答案：ABCDABCD除了选项A、B、C、D外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。答案：错解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机

35、1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为52S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：

36、通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A、 7B、 8C、 9D、 10答案：D解析：旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是（）。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让 B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值 C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价 D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大答案：B解析：本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不

37、仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏

38、低的交易实例。某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A17087.20B18699.20C19666.40D20666.67答案：D解析：设该写字楼的价值为P，则有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16P，解得P=20666.67万元。估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。企业欲改变该工业房地产的用途，应向（）申请。A、企业主管部门B、房地产产权登记部

39、门C、房地产估价机构D、政府规划管理部门答案：D解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。改变房地产用途，应向政府规划管理部门申请。21年房地产估价师真题下载8节 第7节指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（）答案：错解析： 本题考查的是长期趋势法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法(2022真题) 通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A.权属有争议尚在诉讼的房屋B.仍在租赁期限内的住房C.未取得不动产权证书的房屋D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的

40、房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。 对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。（ ）此题为判断题(

41、对，错)。正确答案：关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。A.GNP=GDP+对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻

42、外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。GNP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率正确答案：A销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以

43、出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。 出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为

44、国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。A城镇体系规划B土地利用总体规划C修建性详细规划D控制性详细规划正确答案：D注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。A.空置率取值偏大 B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大 D.租金增长率取值偏小答案：B解析：21年房地产估价师真题下载8节 第8节 现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可

45、出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A766B791C913D1046正确答案：B员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A、 人工费B、 办公费C、 法定税费D、 保险费答案：A解析：知识点 房产税 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。A比较风险B时间风险C持有期风险D资本价值风险正确答案：

46、A答案 A 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4B、 81.8C、 87.2D、 109.0答案：A解析：知识点 路线价法下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。A、 酒泉卫星发射基地B、 南水北调工程用地C、 北京某C、B、D、商圈D、 某市政府办公楼E 经济适用房答案：A,B,D解析：

47、由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施与公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他甩地。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。A.市场价格上升 B.市场价格下降C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：D解析： 下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（ )。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决 时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉正确答案：ABD