21年房地产估价师考试真题7卷.docx

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1、21年房地产估价师考试真题7卷21年房地产估价师考试真题7卷 第1卷按建筑物的层数分类，中高层建筑指（）层的建筑。A、13 B、46 C、79 D、10层以上答案：C解析：本题考查的是建筑分类。按建筑物的层数分类，中高层建筑指79层的建筑。短期信用工具不包括( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票答案：D解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用前剩余期限

2、结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）答案：错解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。A.市场 B.法律 C.开发商 D.房屋购买者答案：A解析：本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（ ）。A3500万元是该

3、宾馆的公开市场价值B3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C3500万元是保险事故发生后的损失价值D投保时，保险金额不能超过3500万元正确答案：D下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D.承租人权益价值E.残余价值答案：C,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分

4、析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。(2022真题) 下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。A.保留价规则B.价高者得规则C.瑕疵请求权规则D.禁止参与竞买规则答案：A解析：本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。21年房地产估价师考试真题7卷 第2卷 生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产在2022年3月的价格为7200元/

5、，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2022年9月的价格为（）元/。A8485B8536C10038D10098答案：D解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2022年9月的价格（元/）。未来开发完成后的房地产适宜

6、出租或营业的，其价值适用成本法评估。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制答案：B解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。参见教材P83。下列各项中，属于新设项目法人融资形式特点的是（）。A.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 B.从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力 C.由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险 D.拟建

7、项目在既有法人资产和信用基础上进行答案：A解析：本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用正确答案：B体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备 B.不高估资产或收益 C.不低估负债或费用 D.对可能发生的资产减值损失计提资产

8、减值准备 E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债答案：B,C,D,E解析：本题考查的是会计信息的次要质量要求。谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应用的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。选项A错误，谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备。（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A、借款还本付息估算表B、利润表C、投资各方现金流量表D、财务计划现金流量表答案：D解析： 本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的

9、借款及偿还计划。参见教材P270。21年房地产估价师考试真题7卷 第3卷(2022真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：本题考查的是保留价规则。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。 房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计正确答案：BDBD投资决策分析主要包括市场分析

10、和项目的财务评价两部分工作。 下列保险中，属于政策保险的有（ ）。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险正确答案：BCE社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。政策保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。答案：错解析：合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾

11、，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从估价角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开，不能算作开发利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。A行业基准收益率B政府政策C通货膨胀率D社会平均利润率E投资者的目标收益率正确答案：BCD答案 BCD 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率，资本供求状况、通货膨胀率水平、政府政策和国际经济环境等

12、。评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：考点:计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。21年房地产估价师考试真题7卷 第4卷暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以

13、外的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为300

14、0万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A、 2.0%B、 2.24%C、 2.5%D、 4.33%答案：A解析：知识点 高层建筑地价分摊的方法 2022年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2022年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款的收益率为（ ）。A12%B134%C80%D125%正确答案：C 三通一平不包括（ ）。A通水B通电C通电话D道路通畅正确答案：C三通一平是指通水、通电、道路通畅、平整整地。一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。A、 小于利率B、 大于利率

15、C、 降低D、 提高答案：D解析：此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0. 5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租

16、金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。(1)写字楼购买总价：27 000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3

17、)投资者投入的资本金：27 000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27 000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A=PXi/1-(1+i) -n=18900万元X7.5%/1(1+7.5%) -15=2141.13万元(6)项目投资现金流量表（表375)因为FNPVE=789.8万元0，FIRRE=14.78%14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。(10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考

18、虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。答案：解析：改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27 000X30%+!431)万元=9531万元21年房地产估价师考试真题7卷 第5卷 工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）答案：错解析：本题考

19、查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（

20、）。A、10000B、11000C、14000D、15000答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积=该项目总建筑面积20000-人民法院预查封面积6000-商品房预告登记面积3000=11000。 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。A避强定位方式B产品差别化方式C对抗性定位方式D重新定位方式正确答案：D(2022真题) 材料的密度是指材料单位体积的质量。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态

21、下的体积之比。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。 (五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。A甲：71.4%，乙：28

22、.6%B甲：55.6%，乙：44.4%C甲：75.8%，乙：24.2%D甲：70%，乙：30%正确答案：B 投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖正确答案：B21年房地产估价师考试真题7卷 第6卷 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资正确答案：A 影响房地产价格的环境因素不包括( )。A大气环境B声觉环境C卫生环境D治安环境正确答案：

23、D答案 D影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址） B.建设工程规划许可证 C.建设用地规划许可证 D.国有建设用地使用权出让成交确认书答案：C解析： 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2022年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2022年6月1日房屋登记时建筑面积为100

24、m2。自2022年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77答案：A解析：本题考查的是市场状况调整的方法。8000（95/100）（10.3%）67737.83元/m2。参见教材P195。 豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（ ）。A商场、豪华住宅、私立学校B豪华住宅、商场、私立学校C私立学校、商场、豪华住宅D商场、私立学校、豪华住宅正确答案：D城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限为：居住用地7

25、0年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。年龄超过65周岁的，不予办理房地产估价师注册。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第十四条规定，年龄超过65周岁的，不予注册。 某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A2.4B3.0C3.8D 7.2正确答案：C 46 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效已使用

26、年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。问：第 4 题 该建筑物的折旧总额为（ ）万元。A213.34B221.34C283.34D301.34正确答案：B21年房地产估价师考试真题7卷

27、 第7卷张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格答案：C解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路

28、线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值。请教:2022年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案第2大题第5小题如何解答?采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25：正确答案：D答案分析：原题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工

29、许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。容积率按原规划计算：25000/20000=1.25 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A、 卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B、 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C、 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D、 应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率E

30、 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)答案：A,C解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。A5B10C15D20正确答案：D 某单位修建建筑面积为265的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，作恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（）答案：对解析：考点:估价业务来源渠道。这是正当竞争的要求，也是职业道德的要求。