21年房地产估价师考试答案5辑.docx

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1、21年房地产估价师考试答案5辑21年房地产估价师考试答案5辑 第1辑下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析：本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。A.股票 B.支票 C.债券 D.投资基金答案：B解析：货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本

2、证券是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。( )答案：对解析：知识点 成交价格、理论价格和评估价值产生房地产价格泡沫的基础是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷答案：A解析： 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A.收益相对不稳定 B

3、.收入现金流的主要部分分配给了股东 C.分为权益型和抵押型两种形式 D.投资流动性差答案：B解析：本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。21年房地产估价师考试答案5辑 第2辑为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对

4、室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。 某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。A、 资产负债率B、 内部收益率C、 流动比率D、 速动比率答案

5、：B解析：因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A全距B中数C标准差D平均差E变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括：全距，又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围；平均差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算术平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度；标准差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根；变异系数，是以相对形式表现的变异指标

6、。通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。 根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。A房屋的自然状况B房屋权利限制状况C与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D与产权登记相关的原始登记凭证E与公证事项直接相关的原始登记凭证、正确答案：AB21年房地产估价师考试答案5辑 第3辑（）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A.估价对象 B.价值时点 C.最高最佳利用 D.替代答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 估价上折旧注重的是( )。A原始取得价

7、值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D市场价值的真实减损正确答案：D答案 D估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。下列不属于建筑安装工程费用的是( )。A、 各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B、 设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C、 为施工进行的场地平整而发生的费用D、 土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用答案：D解析：D选项的内容属于工程建设其他费用

8、。估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A83.51B85.26C85.36D87.16答案：C解析：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为：929097=85.36（万元）。关于

9、最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P166170。21年房地产估价师

10、考试答案5辑 第4辑 此房地产的抵押价格为( )。A土地的现时价格加上建筑物的现值B建筑物的现值C土地的现时价格加上建筑物的现值，减去需要补交的土地使用权出让金D房地产的重置价，减去建筑物的折旧费和土地摊提费正确答案：C房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A、利润总额B、投资利润C、税后利润D、可分配利润答案：A解析：考点:营业收入、利润和税金。利润总额营业利润+营业外收支净额。 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模 式是（ ）。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D集中偏好正确答案：CC集群偏好是指进入市场的第

11、一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析：本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该

12、价值的高低主要取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度。参见教材P218。21年房地产估价师考试答案5辑 第5辑 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B答案 B3600120-(2000-200)430200(元)指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（）答案：错解析： 本题考查的是长期趋势法。数学曲

13、线拟合法中最简单的是直线趋势法 管理巾心运作住房公积金的基本要求是（ ）。A效益性B安全性C流动性D风险性正确答案：B住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。(2022真题) 保障房建筑适宜的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。平均层数4.2/50%8.4层，为中高层建筑。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。砖混、砖木结构都不合适。排除。筒体主要适用于高层和超高层。排除。选项中只有剪力墙结构合适。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C