21年房地产估价师考试试题及答案5节.docx

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1、21年房地产估价师考试试题及答案5节21年房地产估价师考试试题及答案5节 第1节房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保证保险答案：B解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征答案：对解析：加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定商业辐射区域分析的内容主要有（）。

2、A、可能的顾客流量B、消费者行为、喜好和偏爱C、购买能力分析D、区域优势E、消费导向答案：A,B,C解析：本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。研究消费者均衡的假设条件不包括（）。A.消费者嗜好与偏好是既定的 B.消费者的收入是可变的 C.消费者拟购买的商品价格是既定的 D.假定消费者收入全部用来购买消费品答案：B解析：本题考查的是消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件是：（1）消费者嗜好与偏好是既定的；（2）消费者的收入是既定的，且假定消费者收入全部用来购买消费品；（3）消费者拟购买的商品价格是既定的。 减价拍卖皆为买方报价拍卖

3、。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。（）答案：对解析：本题考查的是估价对象的确定。估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是（）。A业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B自愿转让开

4、发、业主自行开发、被迫转让开发C被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发答案：A解析：假设开发法的估价前提有3种：估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业主自行开发前提”；估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 材料的（ ）是指材料在饱干和水用

5、下强度不显著降低的性质。A耐水性B吸湿性C吸水性D抗渗性正确答案：A答案：A。材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。21年房地产估价师考试试题及答案5节 第2节 个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。A预交款B预订金C订金D保证金正确答案：D因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D因征收

6、房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：被征收房屋补偿费；搬迁费；临时安置费；停产停业损失补偿费；补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A、位置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E、建筑结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。某房地产开发项目的占地面积为80

7、00m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租

8、金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。答案：解析：借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万

9、元（2）借款第1的年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还（4）第5年初（第4年末）还款情况第5年初需偿还本息5000（1+10%）=5500（万元）由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元借款计划与还款计划（1）第540年年末租金收入估算

10、：3000500090%=1350（万元）（2）第540年年末运营成本估算：135020%=270（万元）全部投资现金流量表由于NPV大于零，所以必须增大i当i2=16%时自有资金现金流量表自有资金财务现金流2022 年，某市新增房地产供应量中，90m2 以下住宅建筑面积是90m2 以上住宅建筑面积的1.5 倍。反映这两者关系的统计指标是（）。A强度相对指标B比较相对指标C比例相对指标D结构相对指标答案：C解析：比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公式为：某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10

11、月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2022年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。2.刘某应缴纳的契税为( )元。A.9000B.13500C.27000D.45000答案：A解析：本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。参见教材P217。下列关于不动产登记的程序，表述正确的是（ ）。A.住宅类不动产登记费，按件收取，550元/件B.对在建工程抵押权登记，登记机构应当

12、实地查看C.接受赠与取得不动产权利的，可以单方申请登记D.不动产抵押权登记，登记机构将核发不动产登记证书答案：B解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的登记，可以单方申请；不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项；规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理下列不动产登记事项，提供具体服务内容，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。P160162。房地产开发项目的进度计划管理通常采用( )。A、 资金流动计划图B、 网络图C、 直方图D、 控制图E 横道图答案：B,E解析：此题属于熟悉范畴。根据进度计划管理方法的内容

13、。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%80%。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%70%。21年房地产估价师考试试题及答案5节 第3节 房屋内的大厅层高超过440 m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（）答案：对解析：物权法第十五条规定，当事人之间订立

14、有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（）答案：对解析：考点:现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。某幢大厦总建筑面积为5000，房地总价值为3000万元，其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分，其建筑面积为200，房地价值为150万元，按土地价值分摊该人占有的土地份额为6.5。（

15、）答案：对解析：按土地价值分摊，该人占有的土地份额该部分的房地价值（房地总价值土地价值）总建筑面积该部分的建筑面积土地总价值150（30001200）500020012006.5。资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。A、投资利润率B、风险因素C、经济发达度D、通货膨胀率E、投资结构答案：A,B,D解析：本题考查的是资金时间价值的概念。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。参见教材P150。下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A、受供求因素的影响B、与区位关系密切C、价格形成的时间通常较长D、价格实

16、质是权益的价格答案：A解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外

17、出租。采用比较法，测算地下一层房地产估值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整答案：D解析：进行区位状况调整，是将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况比较调整的内容主要有：位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向等）；交通条件（包括进、出的方便程度等）；外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）；周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素。本题中，该大厦首层与地下一层的区别就在于位置，必须进行区位状况调整。对房地产市场进行细分时，消费者市场细

18、分和生产者市场细分的标准完全不同。（）答案：错解析：本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素参见教材P119。21年房地产估价师考试试题及答案5节 第4节 张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。Page该保险合同的关系人是（ ）。A张某B李某C赵某D甲保险公司正确答案：B在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。甲企业应在取得

19、商品房预售许可证10 日内，一次性公开（）套房源。A.100B.200C.300D.400答案：C解析：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 建制镇既属于中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法所说的城市范畴，也属于其所说的农村和城市郊区的范畴。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金答案：A解析： 本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营

20、利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点正确答案：ACE某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地

21、土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建

22、筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。答案：解析： 旧的房地成本价格土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）计算土地重新购建价格土地重新购建价格=600103.80/100（1+2.40%）1-1/（1+6.50%）44/ 1-1/（1+6.50%）50=624.62（元/m2）（2）计算建筑物重新购建价格设建筑物重新购建价格为V，则建安工程费及专业费3500（18%）3780（元/m2）管理费3500（18%）5%189（元/m2）销售费用V3%投资利息3780189V3%（1+6%）0.51117.34+0.00089 V销售税费V5%开发利

23、润3780189V3% 15%595.350.0045V建筑物重新购建价格建设成本管理费销售费用投资利息销售税费开发利润V3780189V3%117.34+0.00089VV5%595.350.0045V解得：V5118.78（元/m2）（3）计算建筑物折旧可修复部分，就是修理费用50000元不可修复部分的物质折旧（5118.78元/m26000m250000）5/493128844.90（元）物质折旧总和为3128849.90元（4）该房地产成本价格624.6290005118.78元/m260003128849.905621580307126803128849.9033205410.0（元

24、）影响需求价格弹性的主要因素有( )。A、 商品的可替代程度B、 商品带给消费者的效用C、 商品用途的多样性D、 时间的长短E 商品生产厂家的资质答案：A,C,D解析：影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主委员会所有。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主所有。 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净

25、转售收入正确答案：B21年房地产估价师考试试题及答案5节 第5节一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境 C、较长时期的市场运行 D、可大量重复开发建设 E、成本和效用变动不同步答案：B,C,D解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有

26、自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼答案：B解析：本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 房地产的最高最佳使用具体包括( )。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD答案 BCD最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。下列属于建筑物实物因素的有（）。A、开间、进深、楼层B、电梯、中央空

27、调、集中供热C、通风、采光、日照D、风格、色调E、层高、朝向答案：B,C,D解析： 本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。 国际法的主要表现形式是国际条约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。答案：对解析：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。间接融资的优点包括（）。A.筹资可以积少成多 B.安全性较高 C.有利于筹集长期投资资金 D.资金供求双方直接联系 E.促进资金使用效率的提高答案：A,B解析：本题考查的是金融活动。间接融资的优点在于：（1）筹资可以积少成多；（2）安全性较高；（3）作为间

28、接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大规模，资金也比较雄厚，他们可以雇佣各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动，还可能在地区、国家、甚至世界范围内调动资金，因而提高了金融业的规模经济水平。选项CDE属于直接融资的优点。 当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（ ）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式正确答案：C土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。