21年房地产估价师历年真题解析9篇.docx

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1、21年房地产估价师历年真题解析9篇21年房地产估价师历年真题解析9篇 第1篇 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资正确答案：C答案 C其他均为建设初、中期的工作。 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( )元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：D某住宅建筑面积

2、为160 m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为（）万元。A、115.91B、117.00C、134.91D、136.00答案：B解析：本题考查的是成本法总结。房地产价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-折旧=500016035001605000080000600001170000（元）。参见教材P331。当房地产市场成熟且处于正常状况时，比较价值

3、、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。（ ）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。P8990。 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权正确答案：A21年房地产估价师历年真题解析9篇 第2篇 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于（ ）。A功能折旧B物质折旧C经济折旧D自然折旧正确答案：A如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）答案

4、：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运菅成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见教材P180。依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）答案：错解析：考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要

5、设定的状况。 注册监理工程师的工作内容是控制所监理：工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是( )。A.汇兑业务 B.信用证业务 C.委托收款业务 D.融资租赁业务答案：B解析：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。21年房地产估价师历年真题解析9篇 第3篇某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款

6、最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10 B.3868.52 C.3883.99 D.4187.36答案：B解析：本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54（1+0.4%）512+1-1=3868.52（元）。宏观济政策目标有（）。A.厂商利润最大化B.充分就业C.价格稳走D.经济增长E.国际收支平衡答案：B,C,D,E解析：本题考查的是宏观经济政策目标。宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳走、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制走的政策措施。参见教材P211。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）答案：对解析：考点:

7、中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是（）。A.被征收人协商 B.房屋征收部门选定 C.被征收人投票选定 D.被征收人摇号答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定

8、。(2022真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使

9、用权所支付的金额。21年房地产估价师历年真题解析9篇 第4篇对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（ ）。A.落后功能重置成本B.落后功能重置成本落后功能已提折旧C.拆除费用落后功能残余价值D.单独增加先进功能费用E.单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用答案：B,C,D解析：本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用随同增加先进功能

10、费用。P324。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A、 道路扩宽后，交通发生变化B、 绿地率发生变化C、 公共配套设施发生变化D、 土地形状发生变化答案：B解析： 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动结束的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生的绝

11、对值相等的资金具有相同的价值正确答案：B决策可以按不同的标准划分类型，按按未来事件的自然状态的确定程度划分包括（）。A、战略性决策B、管理性决策C、确定型决策D、风险型决策E、不确定型决策答案：C,D,E解析：本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按未来事件的自然状态的确定程度划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。21年房地产估价师历年真题解析9篇 第5篇2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑

12、面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。张某所购买房屋的套内建筑面积为（ ）m2。A.71B.74C.86D.89答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性

13、住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308309。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其

14、他因素，此时应偿还( )元。A7264.891B12414.37C78661.36D52668.86正确答案：C无柱挑廊（）计算建筑面积。A.按其围护结构外围水平投影面积的一半B.按其外围水平投影面积C.一般不D.按净面积答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。参见教材P172。21年房地产估价师历年真题解析9篇 第6篇实地查勘的工作内容，主要包括（）。A、感受估价对象的区位优劣B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况C、观察估价对象的内外部状况D、调查估价对象的历史使用状况E、检查房地产使用

15、者生活习惯因素答案：A,B,C,D解析：考点:实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：（1）观察及感受估价对象的区位优劣；（2）检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；（3）观察、调查估价对象的内外部状况；（4）询问、调查估价对象的历史使用状况；（5）拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；（6）补充搜集估价所需要的其他资料。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的

16、四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2022年、2022年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客

17、房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客

18、房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均

19、收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%+74个X6元/小时X365天X12小时X50%=136.13万元娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。

20、会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%=16.25万元年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元(2)经营费用直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX

21、市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那

22、部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：年折旧费=房屋重置价X(l残值率）耐用年限如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：年折旧费=房屋重置价房屋可使用的年限主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=

23、16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2则：钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万元主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元60年+22.87万元X(12%)+50年=79.02万元/年装饰折旧

24、费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：年装饰折旧费=4355万元18+2345万元10=476.44万元设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置总价约为3000万元。年设施折旧费=3000万元20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元b.年维修费:维修费是指

25、为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为：年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元X2%=28.87万元d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数

26、计为年总收益的1%。其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28.87+91.21)万元=1229.53万元税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率7. 8125%计，则：流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229

27、.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元(3)经营利润以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：年利润=8987.8万元X12.5%=1123.48万元(4)待估宗地年房地纯收益测算年纯收益=年总收益一年总费用一年利润=(8987.8-6243.731123.48)万元=1620.59万元(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12

28、%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。建筑物还原率一般比土地还原率高2%3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。(6)房屋纯收益房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%;设施设备成新度取75%。则：年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=(4714.47+22.87)万元

29、X80%+6700万元X80%+3000万元X75%X10%=1139.99万元(7)待估宗地年土地纯收益测算土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.591139.99)万元=480.6万元(8)有限年期土地价格待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积年期修正系数=1一1+(1+r)n式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(1+土地还原率=11/(1+8%)40=0.9540待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+

30、5723.0m2=10014.25元/m2答案：解析：改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(1 20%) +74个X6元/小时X365天X12小时X(1 50%)=252. 81 万元(2)会议室年客观收益=(5 000 + 1 600 + 2 300)元/半天X365天X5%X2 = 32. 49万元(3)年客观总收益=(3 979. 89 + 4 155. 53 + 252. 81 + 700 + 32. 49)万元 =9 120. 72 万元(4)营业费用=9 120. 72万元X3%=273. 62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（

31、即折旧年限=已使用年限+可使用年 限=16年+ 40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4 714. 47万元 56年+ 22. 87万元X (1 2%)50年= 84. 64万元/年(7)年折旧费= (84. 64 + 476. 44 + 150)万元 = 711. 08 万元(8)年利润=9 120. 72 万元X12. 5% = 1 140. 09 万元(9)年纯收益=(9 120. 72-6 243. 73 1 140. 09)万元 =1 736. 90 万元(10)土地年纯收益=(1 736. 90-1 139. 99)万元 = 596. 91 万元(11)待估宗地40年期土地

32、价格= 596. 91万元8%X0. 954 0 5 723. 0 m2=12 437. 80 元/m 2某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。A、 一类用地B、 二类用地C

33、、 三类用地D、 四类用地答案：B解析：某房地产在2022年3月的价格为8000元/m2，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数（均以上个月为基数）分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30。该房地产2022年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.11220答案：D解析：本题考查的是环比价格指数。9月价格8000（94.80/100）（96.60/100）（105.10/100）（109.30/100）（112.7/100）（118.3/100）11220（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始

34、乘起。P197。21年房地产估价师历年真题解析9篇 第7篇 农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A购房人B房地产开发企业C商品房销售代理机构D购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度 B.将标准临街深度分为若干等份 C.制定容积率修正系数 D.求取单独深度价

35、格修正率 E.制定使用年限修正系数答案：A,B,D解析：本题考查的是路线价法。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格形式表示。 对于共有房地产的转让，需要其共有人（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A 工业用地不得以（ ）方式出让。A招标B拍卖C挂牌D协议正确答案：D21年房地产估价师历年真题解析9篇 第8篇 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （

36、 ）正确答案：住宅通常是按照层数来划分的。13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。（）答案：对解析：工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。金融机构考察完开发商的

37、资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合（）等因素，对项目贷款进行综合评价。A.企业信用等级 B.项目风险等级 C.贷款担保方式 D.贷款期限 E.贷款项目投资人答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。 下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。A.村办企业的厂房可以抵押B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵

38、押D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E.同一房地产不得设定两个以上抵押权正确答案：ABD 某在建工程开工于2022年3月1日，用地总面积2000秆，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2022年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2022年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程

39、应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2022年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。正确答案：(1)设该在建工程的正常购买总价为V(2)计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积=20005.1=10200(m2)续建完成后的总价值计算公式：续建完成后的总价值：(3)续建总费用=25001020055%/（1+14%）0.75 =1271.23(万元)(4)购买该在建工程的税费总额=V5%=O.05V(5)该在建工程的正常购买总价V=3569.341271.23=0.05VV=2188.68(万元)

40、(6)该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m2) 21年房地产估价师历年真题解析9篇 第9篇零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A、核心区域B、影响区域C、主要区域D、次要区域E、边界区域答案：C,D,E解析：考点:零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15

41、 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定答案：C解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋

42、的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（）。A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划答案：C解析：本

43、题考查的是城乡规划的编制与审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。参见教材P70。 金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（ ）。A企业资信等级B项目基本情况C市场分析结果D财务评价指标E贷款担保方式正确答案：BCD金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面

44、积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。该规划地块的容积率为（）。A.3.8B.4.8C.5.2D.6.4答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率总建筑面积/规划地块用地面积（2000004180050000）/500004.856。参见教材P34。