21年房地产估价师真题下载9卷.docx

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1、21年房地产估价师真题下载9卷21年房地产估价师真题下载9卷 第1卷随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。答案：对解析：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。 由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某块临街深度100

2、米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.60B.72C.75D.90答案：B解析： 本题考查的是计算临街土地价值或价格。10090%20/2572万元。参见教材P371。关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（ ）。A.必须采用公开方式招标B.必须采用工程量清单方式招标C.必须根据项目特点编制标底D.必须向投标人发出投标邀请书E.应实行建设工程总承包答案：A,B,E解析：工程建设招标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包

3、商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。以下金融工具属于直接金融工具的是（）。A、抵押契约 B、保险单 C、银行券 D、存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。 某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师真题下载9卷 第2卷某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和1

4、0年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（）风险。A、通货膨胀B、未来运营费用C、时间D、持有期答案：D解析：考点:房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。 只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 征收土地要通过（ ）的审批。A村委会B乡(镇)级人民政府C市级人民政府D省级人民政府E国务院正确答案：DE片收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现

5、率是6%）（）。A现在按9.5折一次性支付B一年后一次性支付C现在首付30，余款在未来3年内分年等额支付D现在首付50，余款在未来10年分年等额支付答案：D解析：设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项，实际价格=30%a+70%a/3（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10（P/A，6%，10）=0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A、 总投资估算表B、 现金流量表C、 资金来源与运用表D、 开发建设投资估

6、算表E 资产负债表答案：B,C,E解析： 所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值也称为评估价格，简称评估值、评估价，是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格，它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格（如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等）的一个估计值。21年房地产估价师真题下载9卷 第3卷按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居

7、住物业市场 B.商业物业市场 C.工业物业市场 D.特殊物业市场答案：C解析：本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。 入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）A向原房地产估价机构书面申请复核B另行委托房地产估价机构评估C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新

8、评估D申请专家委员会鉴定正确答案：AB 最典型的典权是在他人土地上通行的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力答案：C,D,E解析：本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方

9、法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A、自然周期与投资周期同步变化B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期答案：D解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

10、A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率答案：C解析：考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。21年房地产估价师真题下载9卷 第4卷 在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法正确答案：B 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年

11、。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 季节比率是（ ）。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重正确答案：C测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。若

12、第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元答案：解析：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5% (1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/

13、0.5%（1+0.5%）60=202206（元）=20.1（万元） 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。A条形基础B桩基础C箱形基础D整体式筏式基础正确答案：D房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含( )。A、 与原估价机构有利害关系B、 本人就是当事人C、 由拆迁当事人亲自委托D、 与拆迁当事人有利害关系答案：C解析：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给（ ），并由其预付定金或房价款 的行为。A购房者B承购人C预买客户D潜在客户正确答案：B21

14、年房地产估价师真题下载9卷 第5卷 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A房地产周期B房地产循环C房地产周期循环D房地产周期运动正确答案：C答案 C 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（）。A、两者区位相近B、两者用途相近C、两者权利性质相同D、两者档次相当答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项B，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值（）市场价值。A、低于B、等于C、高于D、不确定答案：B解析

15、：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P92。 估价时点应与（ ）的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属正确答案：D估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。(2022真题) 保障房建筑适宜的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。平均层数4.2/50%8.4层，为中高层建筑。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙

16、结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。砖混、砖木结构都不合适。排除。筒体主要适用于高层和超高层。排除。选项中只有剪力墙结构合适。下述各项 ，属于房地产需求分析内容的是（）。A、相关房地产类型的在建数量B、吸纳率分析C、相关房地产类型的存量D、改变用途数量答案：B解析：考点:房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（）。A.一氧化碳B.一氧化氮C.甲烷D.二氧化氮答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3?,它大部分来自汽车尾气。参见教材P45。21年房地

17、产估价师真题下载9卷 第6卷关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B、还款当年按年末偿还，按全年计息C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等答案：A,B,D解析：考点:利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众

18、数价格表示。（ ）正确答案：房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（）。A.双务合同 B.赠与合同 C.要式合同 D.实践合同答案：D解析：本题考查的是合同法概述。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店

19、铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理正确答案：C适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征。又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。 经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的

20、利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A14.00B34.67C35.91D88.93答案：D解析：由题意，等额年值21年房地产估价师真题下载9卷 第7卷某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=1

21、9%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4答案：A解析： 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时， IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4； IRR2-3=12%和IRR3-4 =14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能

22、（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（）答案：错解析： 本题考查的是消费者购买决策过程。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若尽E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者不满意。参见教材P134。征收批准后的实施管理不包括（）。A.会同有关部门落实安置措施 B.签订出让合同 C.处理征地过程中的各种争议 D.填写征地结案报告答案：B解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：（1）会同有关部门落实安置措施；（2）

23、督促被征地单位按期移交土地；（3）处理征地过程的各种争议；（4）填写征地结案报告。 房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。A佣金B手续费C咨询费D保证金正确答案：A根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。下列关于房屋租赁期限，表述错误的是（）。A.房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效 B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 C.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意 D.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意答案：A解析：本题

24、考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。A置业投资B设备租赁C售后回租D权益融资正确答案：C目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（）答案：对解析：目前，我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体，同时，对低收入住房困难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。21年房地产估价师真题下载9卷 第8卷 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%正确答案：B在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污

25、染、化学污染和生物污染的依据是污染的( )。A.环境要素 B.性质C.产生原因 D.空间答案：B解析：按照污染物的性质，环境污染分为物理污染(如声、光、热、辐射等)、化学污染(如无机物、有机物)、生物污染(如霉菌、细菌、病毒等)。 拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是（）。A.容积率 B.建筑质量 C.绿地率 D.周围环境答案：B解析：本题考查的是影响居

26、住房地产价格的因素。影响居住房地产价格的主要实物状况包括：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修。影响居住房地产价格的主要区位状况包括：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用加权平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497答案：B解析：本题考查的是加权平均增减量法。d（81407800）0.1（

27、84708140）0.2（88008470）0.3（91308800）0.4331（元/m2），未来第一年的价格780033159455（元/m2）。P387。房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )答案：错解析：知识点 房地产估价的本质长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势法。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事

28、物的未来又是其现实的延伸。21年房地产估价师真题下载9卷 第9卷 住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。A奖励住房公积金管理中心职工B建立住房公积金贷款风险准备金C支付住房公积金管理中心的管理费用D建设廉租住房的补充资金E建设经济适用住房的补充资金正确答案：BCD 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神正确答案：ABCD2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正

29、常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由

30、于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（）个。A.2B.3C.4D.5答案：C解析：社会保险（SocialInsurance）是一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是

31、由 （ ）引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性正确答案：BCD房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求一者综合产生的。在现实中.不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这者的程度不同及其变化所引起的。住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。A、 住房公积金管理中心B、 住房公积金管理委员会委托的银行C、 各个单位D、 全体职工大会答案：A解析：管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指

32、标来衡量。 （ ）正确答案：经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行

33、提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内

34、部收益率。答案：解析： 前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73（万元）前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816（万元）其他收入为600万元/年前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元）第六年客房收入=16036521080%=9811200元=981.12（万元）第六年写字楼收入=960（10000-5000）95%=4560000元=456（万元）第六年其他收入=400（万元）第六年净收益=（981.12+456+400）（1-55%）=826.704（万元）第七年至第二

35、十年写字楼每年租金收入=960500095%=4560000元=456（万元）第七年至第二十年客房每年收入=200（100+210）36590%=20367000元=2036.7（万元）其他收入=800（万元/年）第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35（万元）资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（826.704-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698（万元）计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（826.704-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077内部收益率IRR=8%+1%369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%