21年房地产估价师经典例题5篇.docx

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1、21年房地产估价师经典例题5篇21年房地产估价师经典例题5篇 第1篇甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度

2、为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。下列各项中，属于房地产组合投资管理主要工作的是（）。A、制定并执行组合投资策略B、制定物业策略计划C、电讯整合、安全和综合管理服务D、制定长期财务规划和年度财务

3、计划答案：A解析：考点:房地产组合投资管理。组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。关于建筑面积计算的说法，正确的有（）。A.房屋内的门厅.客厅，均按一层计算面积 B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 C.房屋的天面.天面上的花园，按水平投影面积的一半计算 D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算 E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积

4、计算答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B熟地通常比生地或毛地变现能力弱C小商铺通常比大商铺变现能力弱D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱答案：A,B,C解析：A项，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱；B项，一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱；C项，一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到

5、买者，变现能力就越弱。 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。A假定建筑结构是安全的B肯定建筑物是安全的C强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D说明建筑结构安全难以确定正确答案：A21年房地产估价师经典例题5篇 第2篇 某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。A 3

6、300 B 3324 C 3335 D 3573正确答案：C房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(2022真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继

7、原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。(2022真题) 利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（）。A.功能提高小于费用提高B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用増加答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：（1）功能提高，费用不变；（2）功能不变，费用降低；（3）功能提高，费用下降；（4）功能提高大于费用提高；（5）功能下降小于费用下降。V=F/C（4）招标投标。引入竞争机制，确保工程质量，控制工期，降低造价。（5）合理。工程项目管理的核心。 拆迁估价的目的统一表述为“为确定

8、被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71正确答案：B 21年房地产估价师经典例题5篇 第3篇 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平

9、均法D指数平滑法正确答案：B商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 计算该建筑物的重置价格为（ ）万元。

10、A994B998.9C1024.9D1048.9正确答案：D甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某投资该房产需要签订的合同类型为（）。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同答案：A,B解析：本题考查的是

11、合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。参见教材P382。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。21年房地产估价师经典例题5篇 第4篇目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资

12、质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。关于建筑高度说法正确的有（）。A.平屋面算至女儿墙顶 B.无女儿墙者算至檐口 C.坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点 D.当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大于35度的，高度算至封檐墙顶 E.平屋面算至檐口答案：A,B,C,D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项E错误，平屋面算至女儿墙顶。 房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金50

13、0元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请根据材料回答下列问题：第 96 题 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A500B1000C250D1500正确答案：A 土地面积量算在( )的基础上进行。A、室内测量B、产权调查C、行政调查D、野外测量E、权属调查正确答案：DE 房地产的需求量是由许多因素决定的，除

14、了随机因素，经常起作用的因素有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的消费水平C消费者的偏好D相关物品的价格水平E消费者对未来的预期正确答案：ACDE房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A、净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B、可以完全衡量项目风险性高低C、净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D、净现值标准差系数大的方案为优E、可以反映项目年度净现值的离散程度答案：A,C,E解析：考点:概率分析中的期望值法。选项

15、B错误，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D错误，净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。21年房地产估价师经典例题5篇 第5篇 现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2022年1月末，该类房地产自2022年7月末至2022年6月末平均每月价格递增l%，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为( )。A2648元/m2B2688元/m2C2708元/m2D2734元/m2正确答案：C答案 C2500(1+1%)5+204

16、2708(元/m2)下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体答案：C解析：禁止参与规则的效力范围1.禁止拍卖人参与竞买拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。2.禁止委托人参与竞买的效力范围委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。 细分市场评价主要涉及（ ）几个方面。A市场的规模和发展前景B细分市场的细分依据C细分市场结构的吸引力D企业产品对市场的对应性E企

17、业的目标和资源正确答案：ACEACE选择目标市场，通常要基于对细分市场进行评价的基础上。细分市场评价主要涉及细分市场的规模和发展前景、细分市场结构的吸引力、企业的目标和资源等三个方面的评价。 （二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?正确答案：1错误。（1分）2房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。（3分）3应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通

18、货膨胀因素。（3分）4虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。（3分） 某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是（ ）元。A388000B388640C399640D400000正确答案：C某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2

19、的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。该项目每幢建筑应配套的设备设施为（）。A.电梯B.热水系统C.中水道D.自动喷淋系统答案：B,C,D解析：设备设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。A 项，电梯属于建筑构造的内容。