21年房地产估价师考试历年真题精选6辑.docx

《21年房地产估价师考试历年真题精选6辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试历年真题精选6辑.docx（14页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试历年真题精选6辑21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第1辑股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。 ( )答案：错解析：以股份有限责任制最为典型。 合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场营销因素调查包括（）。A、购买能力调查 B、价格调查 C、促销策略调查 D、分销渠道调查 E、市场需求质量调查答案：B,C,D解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、

2、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A、增值税 B、契税 C、教育费附加 D、土地增值税答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（）答案：对解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价

3、。VV40/11/（16%）401400/11/（16%）401550.77（万元/m2）甲土地的楼面地价1550.77/4387.69（元/m2）。VV50/11/（16%）50900/11/（16%）50951.66（万元/m2）乙土地的楼面地价951.66/2.5380.67（元/m2）。乙土地的楼面地价甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（）答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。抵押权属于担保物权，不属于用益物权。 下列关于

4、抵押的表述中，不正确的是（ ）。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押物可以重复抵押正确答案：D21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第2辑下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析： 本题考查的是房地产税收的需要。城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实

5、行从量定额征收，不需要房地产估价。账簿的基本内容包括（）。A.封面 B.扉页 C.账页 D.尾页 E.附录答案：A,B,C解析：本题考查的是看懂帐簿和会计核算形式。帐簿的基本内容包括封面、扉页和账页。一份正式的可行性研究报告应包括（）等6个部分。A、封面B、摘要C、结论D、正文E、附图答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 保留价不同于其拍价，披拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：程某出租一套自有住房，月租金为3000 元，每年空置期为1 个月，年应缴

6、纳的房产税为( ) 元。A.1320B.1440C.3960D.4320答案：B解析：对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为12。2022 年3 月1 日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4的税率征收房产税。空置期不属于免征房产税范围。其年应缴纳的房产税=3000124=1440 元。 某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。A销售收入增加0.24%B销售收入增加3.76%C销售收入减少0.24%D销售收入减少3.76%正确答案：C城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界

7、线的具体坐标答案：对解析：控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第3辑超额利润的表现形式有（）。A.创新利润 B.风险利润 C.垄断利润 D.正常利润 E.平均利润答案：A,B,C解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。 由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地

8、，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。A53.34B85.34C106.68D213.36正确答案：C 以有限责任公司、 股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。A.估价报告 B.估价委托书 C.估价中的不同意见记录 D.外部专业帮助和的专业意见 E.内部专业帮助和专业意见答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合

9、同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方案；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告内部审核记录；（8）估价中的不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型、估价作业期、实地查勘期答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成

10、。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A、担保能确保贷款得以足额偿还B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D、贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第4辑 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2

11、，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。A2427B2500C2575D2632正确答案：D构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）答案：错解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。P257。 用益物权包括（ ）。A承包经营权B建设用地使用权C债权D典权E所有权正确答案：ABD此题已过时，物权法规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使

12、用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y1-1/（1+Y）n= 1

13、5/7.5%1-1/（1+7.5%）40=188.92（万元）。 经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。A由有购经济适用住房的资格者投票选择B公证处随机摇号C政府在实力强、信誉好的企业中指定D招投标正确答案：D注册结构工程师注册有效期为（）年。A.2 B.3 C.5 D.8答案：A解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.季节性 B.发展性 C.伸缩性 D.广泛性答案：B解析：本题考查的是消

14、费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第5辑与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主 B、承租人 C、物业服务企业 D、业主、承租人和物业服务企业共同答案：A解析： 本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修

15、项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（）。A向投资者分配B提取法定盈余公积金C缴纳企业所得税D弥补企业5 年内的累计亏损答案：D解析：税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )A.买卖房屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途答案：C,D,E解析：在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房

16、屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用66（1-10%-30%）39.60（万元）。房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包

17、括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产第14年的净收益为( )。A、 1万元B、 2万元C、 -1万元D、 14万元答案：C解析：21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第6辑 建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师注销注册可由当事人申请。（）答案：对解析： 本题考查

18、的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容答案：A,B,C解析：写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和

19、室内装修。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A区位相近B权利性质相同C面积相等D档次相当E建成年份相同答案：A,B,D解析：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同。 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利 率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。A、转移登记 B、变更登记 C、异议登记 D、更正登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。参见教材P156。