21年物业管理师答疑精华8卷.docx

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1、21年物业管理师答疑精华8卷21年物业管理师答疑精华8卷 第1卷 物业的区位是指物业的( )位置。A地理B建筑C空间D居住正确答案：C审阅和筛选应聘者简历重点察看的客观内容包括( )。A:自我评价和表述B:个人信息C:教育背景D:工作经历E:个人成绩答案：B,C,D,E解析：物业管理师的执业范围不包括()A:查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料B:制定并组织实施物业管理方案C:能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定D:负责房屋及配备设施设备和相关场地的维修、养护与管理答案：C解析：物业管理师的执业范围是：(1)制定并组织实施物业管理方案；(2)审定并监督执行物业管理财务预算；(3)查

2、验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。共用题干住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原

3、建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2022年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组

4、织行为和管理经营重点。问题：下列不属于居住小区社区文化的特点的是()。A:不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性B:文化认同指选择与本民族文化探层次的本质相契合的内容C:社区文化建设不具有层次性D:业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性答案：C解析：物业服务企业在社区文化建设中的作用有：在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础。居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业服务企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业服务企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。在社区文化形成过程中起引导作用。自文

5、化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细孔和艰巨的，物业服务企业只能去引导，而不是主导，以免喧兵夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业服务企业在开展普及性女化活动的同时，要注入更多的目在提高业主文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同

6、的过程，这个过程也许需要个较长的时间。因此，物业服务企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，是业主、使用人形成自我控制、自我约束、自主治理的良好基础。居住小区社区文化的特点包括：业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。居住小区社区文化的性质表现为：社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。社区成员是社区文化的主体。发展社区文

7、化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。居住小区社区文化的内容有：环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，行为文化。行

8、为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。社区的基本要素包括：有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，有一整套相对完备的生活服务设施；有共同的社会生活，较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，独特的社区文化。住宅物业的建设单位，选聘具有相应资质的物业服务企业应当通过()的方式。A:拍卖B:招投标C

9、:挂牌D:指定答案：B解析：物业管理条例二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。21年物业管理师答疑精华8卷 第2卷写字楼物业经营管理项目选择的原则包括()。A:客户需求原则B:客户群体特征原则C:企业经营模式原则D:物业项目特征原则E:企业经营战略原则答案：A,B,D,E解析：写字楼物业经营管理项目选择的原则包括：客户需求原则，客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容，然后依据经营项目的特质依次筛选，客户群体特征原则，写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一，物业项目特征原则，

10、物业项目的类型、地理位置、产权性质等特征，是决定经营项目选择的因素之一；企业经营战略原则，经营项目要与物业服务企业的经营发展战略相适应、相吻合，不能单独仅仅考虑客户需求、项目特点等因素就确定经营项目，还要着重考虑企业的发展方向、承受能力、经营模式等综合因素。下列对市场细分的说法错误的是()。A:每个一细分市场都是自具有类似需求倾向的消费者构成的群体B:根据产品的品种和系列来进行市场细分C:通过市场细分，可以明确某类消费需求的性质及需求满足程度，明确竞争状况，有利于选择目标市场D:通过市场细分，可以增强企业适应市场变化的能力答案：B解析：细分市场不是根据产品的品种和系列来进行的，而是从消费者的角

11、度进行划分的，消费品市场的细分标准一般分为四类：地理标准、人口标准、心理标准和行为标准，通过细分市场，可以针对各细分市场的特点，为不同细分市场发展不同的产品，或采用不同的营销策略向不同细分市场销售同一产品，增强企业适应市场变化的能力。 下列选项中，关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是( )。A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后60日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续B租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证C.未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护D.房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同正确答案：D 房屋租赁的主

12、要原则有( )。A房屋租赁的当事人应当依照民法规定，遵循自愿、平等、互利的原则B国家授权管理和经营的房屋，原则上不得出租经营C租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款D在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定E出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权正确答案：ACDE业主大会由物业管理领域内的()组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。A:2/3以上业主B:全体业主C:业主推选的代表D:业主推选的代表与业主委员会成员答案：B解析：业主大会由物业管理

13、领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。21年物业管理师答疑精华8卷 第3卷物业管理控制的内容包括()。A:定位B:调适C:计划D:纠偏E:实施答案：B,D解析：一般来说，管理控制包括纠偏和调适两方面内容。所谓纠偏，就是既定的发展目标和计划符合发展要求，也和整个环境相适应，只是在具体实施过程中发生了偏离，这种偏离主要是执行过程的问题，而调适是指工作过程本身没有什么问题，只是当前执行的目标和计划已经不符合现实条件或环境，即物业管理计划本身存在缺点。 房屋租赁的标的是作为( )的房屋。A同类物B待定物C特定物D异类物正确答案：C业主大会制度

14、是()确定的一项基本制度。A:物业管理条例B:物权法C:民法通则D:业主大会和业主委员会指导规则答案：A解析：业主大会制度是物业管理条例确定、物权法确认的一项基本制度。 国有土地使用权主要适用于国防、军事、教育等公益事业用地，具有( )的特征。A计划性、无偿性、无期限性B永久性、无偿性、强制性C.强制性、无偿性、无期限性D计划性、强制性、无期限性正确答案：A购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是( )。A:商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设B:商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设C:商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设D:选项范围、环境消杀、

15、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设答案：C解析：21年物业管理师答疑精华8卷 第4卷合同解释的原则中，( )又称文义解释原则。A:目的解释原则B:客观解释原则C:整体解释原则D:诚信解释原则答案：B解析：我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。A:单利B:复利C:年度D:季度答案：B解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。 总量指标反映总体规模，水平的综合指标，是以统计单位以及标志值汇总而得，其特点及作用主要包括( )等。A总量指标是统计单位标志值汇总而成，所以必然具有实物量计算单位B是其他综合指标的直接标准C是相对指标，平均指标，变异指标构造的基础D总量指标是总体范围大小的直接

16、体现E总量指标是对总体认识的终点正确答案：ACD 为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据( )对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。A建筑法B土地管理法C城市规划法D城市房地产管理法正确答案：A当每年计息周期大于1时，实际利率（）。A:小于名义利率B:等于名义利率C:大于名义利率D:不存在答案：C解析：21年物业管理师答疑精华8卷 第5卷物业服务企业在社区文化建设中的作用主要有()。A:物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度B:在社区文化形成过程中起阻碍作用C:在社区文化形成过程中起引导作用D:在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础

17、E:物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境答案：A,C,D解析：物业服务企业在社区文化建设中的作用主要有：在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础，在社区文化形成过程中起引导作用，物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制 物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格( )。A受供求因素影响B.按质论价C可以用货币表示D.受区位的影响很大正确答案：D业主对建筑物专有部分享有的所有权包括()A:占有权B:使用权C:收益权D:处分权E:监督权答案：A,B,C,D解析：物权法规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法

18、权益。根据物业管理条例，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于（ ）个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A:2B:3C:4D:5答案：B解析： 发展能力状况修正指标中，( )是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。A总资产增长率B三年利润平均增长率C三年资本平均增长率D长期资产合适率正确答案：A21年物业管理师答疑精华8卷 第6卷物业服务企业的性质是与()的性质密切相关。A:物业投资管理工作B:物业资产管理工作C:物业经营管理工作D:物业租赁管理工作答案：C解析：物业服务企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理

19、属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为_个，最多为_个。()A:2；8B:3；10C:4；12D:5；15答案：B解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是()A:树立良好的品牌形象B:与开发商建立密切联系C:积极地参与市场竞争D:取得合理的经济回报答案：D解析

20、：物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是要取得合理的经济回报。同时，追求经济回报应与企业的战略发展计划相协调。 以下不属于物业管理合同应当具备的内容是( )。A合同期限B物业服务费用C物业管理用房D物业服务人员名单正确答案：D 行政管理必须严格遵循的重要原则是( )。A执法必严B依法行政C.行政监督D公平公正正确答案：B21年物业管理师答疑精华8卷 第7卷 中华人民共和国价格法对包括服务收费在内的价格管理所规定的定价形式有（ ）。A物业服务企业自行定价B市场调节价C政府定价D政府指导价E物业服务企业和业主共同协商定价正确答案：BCD写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作

21、为办公空间的办公室部分和公用部分构成，其类型不包括()A:出租写字楼B:企业自用写字楼C:自用出租综合型写字楼D:自用出租复合型写字楼答案：C解析：写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。共用题干A市物业管理行业职工人数调查汇总表如表7-3所示。表7-3A市物业管理行业职工人数调查汇总表表号：物业管理综2表制表机关：住建部批准机关：国家统计局填报单位（盖章）批准文号：国统函(2022)号在A市物业管理行业职工人数调查中，应用到的统计的职能可能包括(

22、)职能。A:信息、咨询、监督B:预测、监督、分析C:信息、预测、监督D:管理、沟通、预测答案：A解析：统计的职能包括：信息职能，是指根据统计的研究对象，运用科学的统计调查方法，灵敏、系统地采集、处理、传递、存储和提供以数量描述为基本特征的各种各样的信息。统计的信息职能是统计最基本的职能，咨询职能，是指利用已经拿握的丰富的统计信息资源，运用科学的分析方法和先进的技术手段，深入开展综合分析和专题研究，为科学决策和管理提供实施意见与对策建议。统计的咨询职能是统计信息职能的延续和深化，监督职能，是指以法律及有关法令、政策、计划和制度等为准绳，实行全面、系统的定量检查、监测和预警，促进监督对象的良性循环

23、。因此，在A市物业管理行业职工人数调查中，可能会用到这3中统计职能。把经过调查整理汇总计算而得到的统计数据按照一定的结构和顺序，系统地排列在一定的表格内，就形成了统计表。统计表是表现统计数据的基本工具。从形式上看，统计表自总标题、横行标题、纵栏标题和指标数值四部分构成。另外，有些统计表在表下还增加了补充资料、注解、附记、资料来源、指标的计算方法、填表单位、填表人员以及填表日期等内容。统计工作过程一般要经过统计设计、统计调查、统计整理和统计分析等四个阶段。统计设计，是根据所要研究问题的目的，制定统计指标、指标体系和统计分类，同时提出搜集、整理和分析数据的方案和工作进度等，统计调查，是指根据统计设

24、计方案对调查的要求，运用科学的调查方法，有组织、有计划、系统地搜集统计资料的工作过程，统计整理，是根据统计设计的要求，将调查资料进行审核、分组、汇总、编制统计表等科学加工处理的过程，以便清晰地反映研究总体的综合特征，统计分析，是指将加工整理好的统计资料加以分析研究，采用各种分析方法，计算各种分析指标，揭示研究对象的基本特征和发展的规律性，根据研究的目的，做出科学的判断和结论。总量指标是反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。

25、按反映总体内容的不同，总量指标可分为总体单位总量和总体标志总量。按反映的时间状况不同，总量指标可以分为时期指标和时点指标，也分别称为流量和存量。市场失灵是指( )。A:局部均衡点移动B:政府宏观调控失效C:价格机制不起作用D:经济合同失效答案：C解析： 物业管理早期介入的风险主要包括( )。A合同风险B管理费收缴风险C专业服务咨询的风险D管理项目外包存在的风险E项目接管的不确定性带来的风险正确答案：CE21年物业管理师答疑精华8卷 第8卷关于物业管理用房权属的说法，正确的是()。A:物业管理用房属于全体业主共有B:物业管理用房属于建设单位所有C:物业管理用房的所有权应事先约定D:物业管理用房属

26、于政府所有答案：A解析：本题考核的知识点为物业的权属情况。物业权属情况：物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。 下列关于物业管理条例业主大会制度，说法不正确的是( )。A物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度B物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度C规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益D业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定正确答

27、案：B 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为( )物业市场。A低档B中低档C中档D中高档E高档正确答案：ABCDE商品房销售管理办法规定，当商品房发生设计变更时，买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。A:3B:10C:15D:30答案：C解析：商品房销售管理办法规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退

28、房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。物业管理承接查验的方法中，使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其( )等。A:符合性B:功能性C:舒适性D:安全性E:适用性答案：A,C,D解析：本题考核的是物业管理承接查验的方法。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用：(1)观感查验，是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行;(2)使用查验，是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等;(3)检测查验，通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求;(4)试验查验，通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。