21年房地产估价师历年真题解析9卷.docx

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1、21年房地产估价师历年真题解析9卷21年房地产估价师历年真题解析9卷 第1卷在各种市场调查的联系方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调查法成本低、反馈快。完整的房租构成因素不包括（）。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加答案：C解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。答案：对解析：经

2、济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给。(2022年真题) 根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。对于土地供应政策，其核心是（）。A.土地供应计划 B.外商投资控制 C.廉租住房与公共住房的并轨 D.调整畸高的租金答案：A解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）是

3、指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载答案：A解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。（）答案：对解析：考点:市场调查的意义和内容。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。A.附息债券 B.贴水债券 C.信用债券 D.担保债券答案：B解析：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差

4、价即为利息。（）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。A.市场失灵 B.市场配置 C.市场调节 D.市场均衡答案：A解析：本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。21年房地产估价师历年真题解析9卷 第2卷下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。A、 政府协议出让土地B、 购买相邻房地产C、 卖方不了解行情D、 设立抵押的房地产答案：B解析：居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于( )。A.公共绿地 B.专用绿地

5、 C.宅旁绿地 D.街道绿地答案：A解析：公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地；如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等； 房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产贷款担保的形式有( )。A保证B抵押C质押D拍卖E协议正确答案：ABC答案 ABC房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。 可行性研究的内容包括( )等。A项目概况、资源供给B项目构成及布置C项目经济及社会效益分析D销售成本，经营成本估算E环境影响评价正确答案：ACE答案 ACE B项为规划设计方案选择

6、中的一步，D项为C项的一部分。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税答案：对解析：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态系统是指生物与其生存环境之间的关系。（）答案：错解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特

7、点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。A前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C在全部经营期内保持不变D在全部经营期内持续增长正确答案：B21年房地产估价师历年真题解析9卷 第3卷 以下不属于房地产市场专业顾问的是( )。A建筑师B精算师C工程师D律师正确答案：B答案 B 房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（）答案：错解析：供给规律反映了商品本身价格与其供

8、给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。 在运用成本法时最主要的有（ ）。A区分计划成本和实际成本B区分实际成本和客观成本C结合实际成本来确定评估价值D结合实际开发利润来确定评估价值E结合市场供求分析来确定评估价值正确答案：BE运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调

9、评估价值。在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。区位评价采用（）的方法进行城市土地评价。A.分段地租收益测算 B.等额地租收益测算 C.累计地租收益测算 D.级差地租收益测算答案：D解析：本题考查的是城市用地评价。区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格

10、优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30（13%）29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：1010/（15%）0.510/（15%）29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.0528.5714（万元）；选项D，分年等额付款额255%/11/（15%）103.2376（万元），实际付款额53.2376/5%11/（15%）1052530（万元）。P107。商业

11、房地产有哪些特点？答案：解析：本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：（1）收益性；（2）经营内容多，业态多样；（3）出租、转租经营多，产权分散复杂；（4）装饰装修高档且复杂；（5）垂直空间价值衰减性明显。关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较

12、，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。202

13、2 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置答案：B,C解析：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应

14、当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。21年房地产估价师历年真题解析9卷 第4卷发行库的任务包括（）。A.统一调度发行基金 B.实际办理货币发行工作 C.保管.调运发行基金 D.办理全国发行业务的汇集核算 E.对货币流通进行管理答案

15、：A,B,C,D解析： 本题考查的是中国的货币体系。发行库的任务是：（1）统一调度发行基金；（2）根据政府有关货币发行的决定和中央银行的货币政策，实际办理货币发行工作，包括新印货币发行和损伤票币的销毁工作；（3）保管、调运发行基金，调剂市场各种票币的流通比例；（4）办理全国发行业务的汇集核算，正确全面地反映市场货币投放和回笼的情况2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点

16、，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定答案：C解析：如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）。A达到了基

17、准收益率的要求B超过了基准收益率的要求C未达到财务内部收益率的要求D达到了财务内部收益率的要求答案：A解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。投资基金类别中，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份指的是（）。A.封闭型 B.开放型 C.契约性 D.公司型答案：B解析：本题考查的是投资基金类别。开放型，允许持有人申购或赎回所持有的单

18、位或股份。某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A、37B、40C、43D、50答案：B解析：本题考查的是财务净现值。经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。参见教材P180。 中华人民共和国土地管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房

19、地产交易，买方付给卖 方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D258正确答案：B297(1+8%)=275(万元)（）垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。A.中央银行 B.中国银行 C.商业银行 D.政策性银行答案：A解析：本题考查的是中央银行。中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为（）类。A.3 B.4 C.5 D.6答案：A解析：本题考查的是城市用地评价。根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为3类。21年房地产估价师历年真题解析9卷 第5卷甲公司

20、于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。该房屋的抵押建筑面积应为（ ）m2。A.2000B.2500C.3500D.4000答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。

21、 合同未作约定的，面积误差比绝对值超过1%时，买受人有权退房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？答案：解析：(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对

22、比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）登记。A.异议 B.更正 C.转移 D.变更答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。房地产中介服务包括( )。A.房地产开发B.房地产咨询C.房地产投资D.房地产估价E.房地产经纪答案

23、：B,D,E解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5，报酬率为8，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6。目前该房地产的市场价格为（）万元。A318.68B457.68C789.68D1146.81答案：B解析：假设目前该房地产的市场价格为V，已知采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数可比实例在价值时点的价格。依题

24、意，V20（18）（201.5）（18）2（201.51.5）（18）3（201.51.51.5）（18）4V（15）4（16）（18）4，V73.217676090.8398273772V，求得V457.18（万元）。 下列关于商品房屋销售的表述中，正确的是（ ）A商品房买卖合同约定的面积误差不的超过3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C开发贷款的贷款利率属于（）。A.时间类参数 B.资金类参数 C.融资类参数 D.收益类参数答案：C解析：本题考查的

25、是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。下列属于房地产估价师不得注册的情形有（）。A.不具有完全民事行为能力B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的D.申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的E.年龄超过60周岁答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价师注册条件。年龄超过65周岁的估价师不予注册。参见教材P192。21年房地产估价师历年真题解析9卷 第6卷 直接资本化法的优点

26、不包括（ ）。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系能较好地反映市场的实际情况正确答案：BCD民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护”的方式属于自力救济。（）答案：错解析：本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求

27、人民法院依法予以保护的方法属于公力救济（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。A.融资方式与资金结构 B.产品经营方式 C.开发内容和规模 D.合作方式答案：D解析： 本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。 我国自开办保险公司以来，一直采取股份有限公司的形式，并且这种形式

28、是我国保险市场的主体。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量的某股份公司新发行的股票的权利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该 大于（ ）。A0B1C2D3正确答案：CC利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营

29、或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。 合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公可正确答案：ACD21年房地产估价师历年真题解析9卷 第7卷有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A、价格 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益答案：A解析： 本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。某市某类住房供给价格弹性系数为I，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是（ ）。A.完全弹性B.单一弹性C.

30、富有弹性D.缺乏弹性答案：B解析：本题考查的是供给弹性。供给价格弹性等于1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同比率，此时称供给为单一弹性。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A、房地产抵债 B、房地产作价入股 C、房地产买卖 D、房地产继承答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。下列关于拍卖标的的交割，表述错误的是（）。A.一般物品交割，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据 B.一般物品

31、交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人 C.特殊物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给拍卖人 D.特殊物品交割，标的只有办理了有关的证照变更.产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权.使用权答案：C解析： 本题考查的是拍卖的佣金、价款结算与标的交割。选项C错误，一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。（）。答案：错解析：本题考查的是保值增值。外部经

32、济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）答案：错解析：本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。制定市场调查计划一般需要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法等，下列属于调查方法的内容的有（）。A.问卷法 B.座谈 C.观察法 D.实验法 E.面访答案：A,C,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查方法主要包括：观察法、访问法（结构式、无结构式和集体访

33、问）、问卷法、实验法。选项B属于调查手段；选项E属于联系方式。(2022真题) 缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。短期信用工具不包括( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票答案：D解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。21年房地产估价师历年真题解析9卷 第8卷

34、某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者权益=1800-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则

35、中的其他要求。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。（）答案：错解析：考点:房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A、项目投资现金流量表 B、资本金现金流量表 C、投资各方现金流量表 D、财务计划现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表

36、参见教材P270。 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于( )万元。A147B148C149D150正确答案：B 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期正确答案：B答案 B导致某种房地产需求量变化的主要因素除A、C、D项外，还有该种房地产的价格水平和消费者的偏好。而B项为影响房地产供给量变化的因素。 要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某

37、期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.4635正确答案：A判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。答案：对解析：单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。21年房地产估价师历年真题解析9卷 第9卷下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。A.降低房地产开发贷款利率 B

38、.减少土地储备贷款 C.降低契税 D.减少土地供应答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（）。A.一氧化碳B.一氧化氮C.甲烷D.二氧化氮答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3?,它大部分来自汽车尾气。参见教材P45。理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）答案：对解析：本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但

39、同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材P33。下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A、土地出让价款B、土地购置税费C、基础设施建设费D、水文地质勘测费E、土地开发工程费答案：A,B解析：考点:土地费用。土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。选项C属于房屋开发费，选项D、E属于勘察设计和前期工程费。借款人向担保

40、公司申请提供住房置业担保的，借款人有权要求担保公司以其本人或者第三人合法所有的房屋向借款人进行抵押反担保。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（）答案：对解析：本题考查的是房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产征，但学校兴办的校办工作、校办企业、商店、招待所等房产应征收房产税。位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写

41、字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？答案：解析：1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离答案：D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。选项A属于环境容量控制规定性指标；选项B属于环境容量控制指导性指标；选项C属于城市设计

42、引导及控制指导性指标。参见教材P3335。2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定答案：C解析：