21年房地产估价师每日一练7节.docx

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1、21年房地产估价师每日一练7节21年房地产估价师每日一练7节 第1节 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在

2、先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：考点:价值时点。价值时点在先，评估价值在后。 目前我国采用的记账法是单式记账法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有( )。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁答案：B,C,E解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的

3、三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2） 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系正确答案：B21年房地产估价师每日一练7节 第2节 根

4、据以下材料，请回答 98102 问题：某房地产开发公司（简称w公司）准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G

5、快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。根据以上材料，请回答 98102 问题：第 98 题 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：D 某个国家20002022年的基尼系数分别为O33、034、036、O40和042，由此可以推断（ ）。

6、A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势正确答案：B某投资者于2022年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2022年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2022年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37% B.12.00% C.20.24% D.20.74%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值物业增值收益）/权

7、益投资数额。其中：税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：AP（A/P，i，n）=5007%（1+7%）10/（1+7%）10171.19（万元）；2022年的利息5007%=35（万元）；2022年投资者权益增加值71.1935=36.19（万元）；2022年利息=（500-36.19）7%=32.47（万元）；2022年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额500（万元）；投资回报率（6038.725）/50020.74%。 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。A土地所有权人B土地使用权人C实际使用人D使用权有争议的双方正确答案

8、：C市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。答案：错解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。A估价目的、估价原则、估价对象B估价目的、估价原则、估价时点C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。

9、21年房地产估价师每日一练7节 第3节 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（）答案：对解析：本题考查的是一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。参见教材P282。 楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：农村的土地一般属于

10、农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（）答案：错解析：本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。 钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于信用的说法，正确的有（）。A.信用只能采用货币借贷形式 B.经济活动中的一种借贷行为 C.以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D.目前主要的信用形式是商业信用 E.信用随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的答案：B,C,E解析：本题考查的是信用。选项A错误，商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷

11、形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式；选项D错误，银行信用是目前主要的信用形式。关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作

12、为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。21年房地产估价师每日一练7节 第4节谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析： 本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）正确答案：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有（）。A、比较财务报表B、比较资产负债表C、比较百分

13、比财务报表D、比较财务比率E、图解法答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是财务分析。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有比较财务报表、比较百分比财务报表、比较财务比率、图解法等。 会计要素中，费用可以表现为资产的减少，也可能引起负债的增加，但不能同时表现为资产的减少和负债的增加。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。A2100B2110C小于2100D大于2110正确答案：C此题应采用房地分估的方法，首先地价比2022年3月上涨10%，现为200050%(1+ 10%)=1100(万元)。建筑物价值

14、原来为200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。 V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)折旧拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。 关于投资价值和市场价值的说法正确的有（ ）。A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是

15、一种投资价值评估E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估正确答案：ACDE指标反映总体数量特征及其范畴。（）答案：对解析：本题考查的是统计的基本概念。指标反映总体数量特征及其范畴。21年房地产估价师每日一练7节 第5节 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的68%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的39%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/。A213

16、9B2146C2651D2659正确答案：D正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/（1-68%）=255901元/，买方实际付出的价格=正常成交价格（1+应由买方缴纳的税费比率）=255901元/（1+39%）=265881 3元/(2022真题) 土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务有必然的直接关系

17、。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A14.32%B18.62%C19.03%D23.08%答案：A解析：50005保本售价4.755.5%保本售价4.75，可得保本售价5569.48 元m2，（6500 元m25569.48 元m2）6500 元m214.32%。某办公楼房地

18、产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2022年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2022年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。八、估价结果2022年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400

19、元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本评估报告使用期限为2022年8月21日起至2022年8月21日止。XX公司办公用房地产估价技术报告一、实物状况分析估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。二、区位状况分析该评估对象（土地）地号221021，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经

20、过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采

21、用市场法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1.市场法土地该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。土地价格计算如下：140万元/亩X5.17亩=723.8万元建筑物该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：600元/m2X2075.284m2X(124%)=946330元=94.63万元评估结果土地评估结果为723.8万元；建筑物评估结果为94

22、.63万元；(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。2.假设开发法估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：假设其用途为商业办公混合楼；建筑容积率1.5;建筑覆盖率25%;建筑总面积5166.9m2；建筑物层数6层；各层建筑物面积均为861.15m2；地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2022年5月完成。预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼

23、出售时的平均售价为1500元/m2。估计开发费以及开发商利润。估计建筑费为362万元；专业费用为建筑费的5%;年利息率为3.5%;销售费用、税率之和估计为楼价的8%;投资利润率为10%;在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。求取地价。采用的计算公式如下：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元b.总建筑费= 362万元c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率

24、X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5=总地价X0.105+19.96(万元）上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2022年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%=总地价X0.1+38.01(万元）将上述af代入假设开发法公式中，即总地价=1334.7836218.1一（

25、总地价X0.105+19.96)106.78(总地价X0.1+38.01)=655.54万元则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元3.最后估价结果采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。对上述两种方法得出的结论取中间值，得(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。七、估价结果确定占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不

26、明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。( )正确答案：答案 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性

27、研究”。 当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在 结算房价时应按实结算，多退少补。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练7节 第6节按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场答案：C解析：本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。影响房地产市场发展的经

28、济因素包括( )。A、 物价水平B、 家庭规模C、 工资水平D、 就业水平E 家庭结构答案：A,C,D解析：因为家庭规模属于房地产市场需求因素。下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是( )。 A.城乡居民房屋保险 B.建筑工程一切险 C.企业财产保险 D.安居定期保险答案：D解析：该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。（）答案：对解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证。若标准宗地的临街深

29、度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A、 78%B、 85%C、 117%D、 150%答案：A解析：，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度价格修正率(40%+30%+20%+10%+ 某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A7999B7967

30、C7996D8028正确答案：D答案 D10008.29(1-0.4%)88028(元/m2)所有建设项目都需要申请核发选址意见书。答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。21年房地产估价师每日一练7节 第7节居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）答案：错解析：本题考查的是土地增值税的减税、免税。自2022年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。从本质上看，法院主导拍卖程序原

31、则是由（）决定的。A.法院强制拍卖的国家强制性 B.目的的利他性 C.目的的非利他性 D.强制拍卖标的的非自有性 E.强制拍卖标的的自有性答案：A,B解析： 本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。 房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）正确答案：依据行政许可法国务院下发了国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定(国务院令第412号)，房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。某市20222022 年住宅竣工面积如表1 所示。下列算式中，求

32、取该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度正确的是（）。答案：C解析：计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销 B.适当的期间完成交易 C.谨慎行事 D.公平交易 E.熟悉情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。 银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：D某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A572.21B765.85C791.24D912.62答案：C解析：开发完成后的房地产于建设期初的价值为：