21年房地产估价师答疑精华8篇.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华8篇21年房地产估价师答疑精华8篇 第1篇衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（）。A、距离B、方位C、楼层D、交通答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。参见教材P132。 基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A、时间类参数B、融资相关参数C、评价标准类参数D、收益相关参数答案：D解析： 本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材

2、P258。房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月5日至2022年6月25日。六、估价

3、依据（略）七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体包括:合法原则，是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则，是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；替代原则，是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；估价时点原则，是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查以及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根

4、据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，估价对象的市场价格为人民币1 302.41万元（大写：人民币壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。十、估价人员（略）某房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程六、估价过程具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。1.营业收入根据该加油站的会计报表，前三年平均营业收入

5、为3400万元(不含增值税）。2.销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），经测算，该销售成本占销售收入的75%,即：3400万元X75%=2550万元3.营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算，按销售收入的5%计算，即：3400万元X5%=170万元4.营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税率为17%,即:营业税金及附加=3400-2550170万元X17%X4%=5.78万元5.管理费用及财务费用经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6.5%，则

6、：管理费用及财务费用=3400万元X6.5%=221万元6.营业利润营业利润=(340025501705.78221)万兀=453.22万兀7.行业利润上述的营业利润中包括正常的加油站的行业利润，根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定行业利润为销售成本的10%，则：行业利润=3400万元X10%=340万元8.垄断利润加油行业是一种垄断性的行业，经分析，经营权垄断利润为销售成本的4%，则：垄断利润=2550万元X4%=102万元9.办公楼出租收益经评估人员现场调查发现周围办公楼用于出租的很多，若将该加油站的办公楼进行出租，每年可获得年租金20万元，出租经营总费用约为7万元,则：办公楼出租

7、纯收益=(207)万元=13万元10.确定房地产年产生的纯收益年纯收益=(453.22255102+13)万元=109.22万元11.计算评估收益总值V(r为资本化率，按8%计算）七、估价结果确定对估价对象的位置、环境、用途、装修及市场供求等影响其价值的因素进行了综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用了收益还原法计算，评估估价对象的估价总值为人民币1302.41万元(大写：壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。八、估价结论(略）附件(略）答案：解析：(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4) 土地产权及四至等描述不全。

8、(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。(15)在收益法计算总价格中，年期修正系数有错误,应该是38年，而不是40年。(16)总价大写金额错误。(17)营业税金及附加的计算式错误。(18)行业利润的计算有误。(19)估价结果确定中缺少估价时点。 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A“区位”是

9、指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。21年房地产估价师答疑精华8篇 第2篇(2022真题) 2022年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万的房屋，其中有3万的房屋未登记，包括1.20万的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算

10、、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产评估业务。暂定三级不可以从事征收评估。 某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。A35B45C48D50正确答案：A按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A.4200B.5880C.8640D.86400答案：B解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。应税房地产原值10070%70（万元）；应纳房产税的税额70（130%）1.2%0.588（万元）。认知价值定价法是指房地产商根

11、据自己对物业的认知价值来制定价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。A.修复成本法 B.损失资本化法 C.赔偿实例比较法 D.损害前后价差法答案：A解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。据题意：“室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见属于

12、暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复成本法。21年房地产估价师答疑精华8篇 第3篇 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体

13、所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）答案：对解析：投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期銷售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。 下列属于公益事业房屋的是（ ）。A社会福利院B经营性私立学校C省级博物馆D公立医院E经营性培训中心正确答案：ACD 房地产的（ ）性,决定了房地产市场是地区性的市场。A不可移动性B适应性C各异性D相互影响性正确答案：A房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。(2022

14、真题) 城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,E解析：本题考查的是城市用地。基本上可以修建的用地是二类用地：其具体情况是：（1）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（2）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施；（3）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过11.5m，需采取防洪措施；（4）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较

15、大土石方工程；（5）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（6）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。21年房地产估价师答疑精华8篇 第4篇 会计要素主要包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）答案：

16、对解析：本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。外汇市场的参与者包括（）。A.外汇经纪人 B.客户 C.外汇银行 D.中央银行 E.商业银行答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是外汇市场。外汇市场的参与者包括：外汇银行；外汇经纪人；客户；中央银行。 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。A16%B42%C58%D84%正确答案：B产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。A、 广告费B、 销售费用C、 促销费用D、 不可预见费用答

17、案：B解析：因为广告费和促销费用包括销售费用之中。21年房地产估价师答疑精华8篇 第5篇下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。房地产估价机构应当自收到被征收人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评

18、估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。下列关于竣工图的表述中，错误的是（）。A.按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图 B.结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图 C.隐蔽部位需要绘制竣工图纸 D.竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改答案：B解析： 本题考查的是竣工验收。选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。A置业投资B设备租赁C售后回租D权益融资

19、正确答案：C 某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65，正常出租率为90，运营费用为有效毛收入的25。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60。假设报酬率为8，折现率为14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。A.2281.83B.2474.60C.379B.30D.4119.18正确答案：C21年房地产估价师答疑精华8篇 第6篇选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 （）答案：对解析：本题考查的是选取

20、可比实例。当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有（）。A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值B、快速变现价值通常等于市场价值C、现状价值低于市场价值D、残余价值大于或等于残值E、残余价值一般低于市场价值答案：A,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。参见教材P91。 某受益性物业的潜在毛租金收入为20

21、万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元A16B18C20D22正确答案：B房屋抵押权自（）之日起生效。A、抵押合同签订B、抵押合同生效C、抵押权登记D、核发他项权利证书答案：C解析：本题考查的是房地产抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押权人不享有优先受偿权。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。202

22、2年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（）。A、依法要求退房 B、不退房，应补缴购房款3.96万元 C、要求甲公司双倍返还定金 D、不退房，应补缴购房款9.30万元答案：A,B解析：本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权

23、归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88150003%=3.96万元。21年房地产估价师答疑精华8篇 第7篇 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。A交通拥挤B建筑技术减少C城市规划改变D自然环境恶化正确答案：B（）是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A、市场风险B、经营风险C、利率风险D、管理风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（

24、）答案：错解析：在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。 市场调查的步骤一般是收集信息确定问题和调查目标制订调查计划分析信息报告结果。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。A向原房地产估价机构书面申请复核B另行委托房地产估价机构评估C要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D申请专家委员会鉴定正确答案：AB拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构

25、书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。21年房地产估价师答疑精华8篇 第8篇(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率

26、时，以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案正确答案：BD债券利率的高低，主要受（）等因素的影响。A.银行利率 B.发行者的资信级别 C.偿还期限 D.发行者的企业特色 E.利率计算方式答案：A,B,C,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。下列属于承担民事责任的方式有( )。A.罚款 B.吊销证照C.赔偿损失 D.赔礼道歉E.停止侵害答案：C,D,E解析：承担民事责任的方式主要有下列11种：重点(1)停

27、止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。(2)排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。(3)消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。(4)返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。(5)恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。(6)修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时，予以修理、重作或更换。(7)继续履行。我国合同法也叫强制履行，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，经另一方当事人的请求，法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。(8)赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。(9)支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。(10)消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。(11)赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 该房地产开发公司将商品房销售给购房者后。购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：D