21年房地产经纪协理经典例题7章.docx

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1、21年房地产经纪协理经典例题7章21年房地产经纪协理经典例题7章 第1章我国不动产物权的公示方式采取（）方式。A.占有B.登记C.交付D.备案答案：B解析：物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。下列关于房地产租金的描述正确的有（）。A.租金一般由出租人和承租人协商议定B.租金是出租人将房地产及附属设施

2、设备交付承租人使用，承租人支付的钱款C.居住房地产的租金一般按面积计价D.商业房地产的租金一般按套计价E.房地产租赁合同中不用约定详细的租金数额答案：A,B解析：AB两项，租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定后，在房地产租赁合同中体现。CD两项，居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。E项，房屋租赁中，租赁双方要讲清楚租金的内涵，是否包含房地产使用过程中所发生的物业服务费、取暖费等费用，承租人除支付租金外还要承担哪些费用，以免发生纠纷。不动产登记时，应发放登记证明的是（）。A.不动产首次登记B.预告

3、登记C.更正登记D.转移登记答案：B解析：不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。查封登记不颁发证书或证明。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。成套房屋的建筑面积由（）组成。A.套内建筑面积和分摊的共有建筑面积B.使用面积和公摊面积C.套型面积和户型面积D.套内使用面积和墙体面积答案：A解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房

4、屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积。中国古代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩，使人感到既和谐统一又富于变化，其遵循的形式美规律是（）。A.连续的韵律B.渐变的韵律C.非均衡对称D.对称均衡答案：B解析：渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化，由于每层檐部与墙身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律，使人感到既和谐统一又富于变化。21年房地产经纪协理经典例题7章 第2章从事新建商品房销

5、售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是（）。A.房屋出售经纪服务合同B.房屋承购经纪服务合同C.新建商品房销售代理合同D.房屋承租经纪服务合同答案：C解析：房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。房地产经纪服务合同保存期限不得少于（）年。A.3B.5C.8D.10答案：B解析：保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根

6、据房地产经纪执业规则规定：“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”房源信息私盘制的缺点包括（）。A.不利于调动经纪人收集房源信息的积极性B.工作效率低C.拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败D.经纪人存在“留盘”行为E.不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下答案：B,C,E解析：私盘制的缺点表现在：不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足、无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而

7、阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（）。A.租赁期限B.定金标准C.押金标准D.租金E.押金支付方式答案：A,C,D解析：在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。房地产经纪机构在建立客户数据库时，错误的做法是（）。A.尽可能保存客户原始资料B.重视数据库管理的安全性C.将外部数据作为最重要资料D.及时整理和更新客户资料答案：C解析：构建客户数据库时应考虑如下因素：要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过

8、程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性；要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。21年房地产经纪协理经典例题7章 第3章房地产经纪人员的签名应当是（）。A.电子签名B.个性签名C.手写签名D.艺术签名答案：C解析：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。房地产经纪机构的下列行为，符合房

9、地产经纪服务标准的有（）。A.根据服务合同的约定，实现委托人的目的B.签订房地产交易合同C.收取委托人额外支付报酬D.代理销售商品房项目无需出示商品房销售委托书E.代理销售商品房项目无需出示批准销售商品房的有关证明文件答案：A,B解析：房地产经纪服务的标准，应当符合国家公布的相关法律法规和行业组织公布的房地产经纪执业规则。具体包括：房地产经纪服务完成的标准是房地产交易合同（包括商品房期房买卖合同、商品房现房买卖合同、存量房买卖合同、房屋买卖合同等）的签订；其他服务的完成标准应当根据服务合同的约定，实现委托人的目的；对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，特别是售楼处，在销售现场明显位置应明示商

10、品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。常用的给水方式中，分区、分压供水方式适用于（）。A.室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况B.室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱的情况C.室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况D.在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用上面楼层用水的情况答案：D解析：分区、分压给水方式是适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。A项属于直接给水方式；B项属于设置水箱的给水方式；C项属于设置水泵和水箱的给水方式。存量房买卖交易当事人进行房

11、屋交付的情形包括（）。A.办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人B.房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付方式是同时交付C.出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人D.出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后若干工作日内交付给买受人E.按照存量房买卖合同中约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人答案：A,C,D,E解析：买卖双方应该在存量房买卖合同中约定房屋交付的时间和条件。一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，包括以下四种情况：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人收到买受

12、人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后若干工作日内交付给买受人；按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。下列房屋中，可以设定抵押权的是（）。A.公立医院门诊楼B.公立学校教学楼C.乡（镇）村企业厂房D.农村宅基地上的房屋答案：C解析：根据物权法规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法

13、律、行政法规规定不得抵押的其他财产。21年房地产经纪协理经典例题7章 第4章目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（）达到房源信息共享的目的。A.私盘制B.公盘制C.信息公开制D.混合制答案：B解析：公盘制，是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分的房地产经纪机构内部采用公盘制达到房源信息共享的目的。下列关于违约金和保证金的说法，正确的是（）。A.违约金具有补偿性和惩罚性B.违约金一旦确定，不可更改C.保证金与违约金一般可以同时适用D.保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，

14、且都具有双倍返还功能答案：A解析：A项，违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。B项，违约金的约定要适当，合同法规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。C项，保证金与违约金有相似之处，但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，而保证金是合同履行的一种担保方式，二者一般不同时适用。D项，保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，但其没有双倍返还功能。商铺按照（）来划分，可以分为铺面房和铺位。A.功能B.特点C.所在的地理位置D.方法答案：C解析：如果按照商业用房所在的地理位

15、置来划分，商铺可以分为：铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺；铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。根据物权法的规定，关于不动产登记载体的表述中，错误的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力B.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致C.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产权属证书确有错误外，以不动产权属证书为准D.不动产登记簿是物权归属和内容的根据答案：C解析：不动产登记簿，是指由不动产

16、登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记暂行条例规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动，关于电话接待的说法正确的有（

17、）。A.记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表B.挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内C.记录来电者基本资料D.房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用口头语E.感谢来电者答案：A,B,C,E解析：电话接待流程包括：问候，电话铃声响三声内必须接起，向顾客问好，报出公司名称，自己的姓名；回答咨询，记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表；记录来电者基本资料；感谢来电者，当电话通话结束后，房地产经纪人使用标准结束语：“感谢您的来电，竭诚为您提供服务，再见！”同时，经纪人应等对方先放下电话后，再轻声放下电话听筒；信息录入。无论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题

18、时，应尽可能使用书面用语。21年房地产经纪协理经典例题7章 第5章房地产经纪人员在为卖方提供价格建议时的步骤包括（）。A.确定谈判空间B.调查拟购买房地产所在区域的价格C.判断整体房地产市场走势D.调查拟交易房地产所在区域的价格E.对拟交易房地产价格进行调整答案：C,D,E解析：在为卖方提供价格建议时，房地产经纪人员可以按照如下步骤进行：判断整体房地产市场走势；调查拟交易房地产所在区域的价格；对拟交易房地产价格进行调整；预留议价空间，确定挂牌价格。AB两项属于在为买方提供价格咨询建议时房地产经纪人员的工作步骤。房地产经纪人最初向客户推荐房源时，应重点关注房源的（）。A.舒适性B.适用性C.经济

19、性D.真实性答案：D解析：房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实性还需持续维护，保证房源信息的最新状态，只有定期地回访、更新与维护，才能真正实现房源信息的真实性。保证房源信息的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业（）通过，并报其上级主管机关备案。A.董事会B.股东大会C.监事会D.职工代表大会答案：D解析：对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：国有企业、事业单位法

20、人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外；以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。房屋租赁合同为（），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。A.诺成性合同B.实践性合同C.要式合同D.单务合同答案：A解析：房屋租赁合同

21、为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。楼宇智能化的基础是（）。A.综合布线系统B.计算机系统C.现代控制系统D.现代通信系统答案：A解析：综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式，编制和布置各种建筑物（建筑群）内各种系统，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现楼宇的综合管理。21年房地产经纪协理经典例题7章 第6章房地产是（）的结合体。A.实物B.形象C.权益D.价值E.区位

22、答案：A,C,E解析：房地产是实物、权益和区位三者的结合体。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。存量房过户买方需提供的材料不包括（）。A.买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明B.户口簿/暂住证C.与卖方签订的房屋买卖合同D.不动产权证答案：D解析：买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购

23、房资格证明；户口簿/暂住证；与卖方签订的房屋买卖合同。存量房过户卖方需提供的材料包括：产权人夫妻双方身份证、户口簿；不动产权证；与买方签订的房屋买卖合同；共有人意见书；结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明；若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。（）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。A.物权法B.土地管理法C.城乡规划法D.城市房地产管理法答案：A解析：颁布物权法的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保

24、护权利人的物权”。物权法使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，

25、租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（）。A.田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查B.即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任D.如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同答案：A,B,D解析：ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务

26、合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。关于商业性住房贷款的流程，下列说法正确的有（）。A.受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在存借款申请及相关贷款文件上签字B.首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的30日前，数额按照实际发放贷款的时间确定C.对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等D.贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查E.抵押人和抵押权人只需持房屋他项权利证书（不动产登记证明）和银行出具的抵押注销，到房屋所在地不动

27、产登记机构办理抵押权注销登记答案：A,C,D解析：商业性个人住房贷款流程为：贷款申请。借款人要申请商业性个人住房贷款，首先需要向贷款银行提出贷款申请。受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在存借款申请及相关贷款文件上签字。贷款审批。贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。签订借款合同。对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。抵押登记。到所购住宅所在地的不动产登记机构办理抵押登记，银行取得不动产登记证明。贷款发放。目前，银行发放贷款方式有当贷款银行获得房地产交易中心出具的抵押登记申请的收件收据后由有资质的担保公

28、司担保即可放款和存贷款银行获得房屋他项权利证书（不动产登记证明）后发放贷款两种。还贷。首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。结清贷款、注销登记。最后一期贷款还贷，须到受理贷款的银行办理，结清贷款后，取回房屋他项权利证书（不动产登记证明）。抵押人和抵押权人持房屋他项权利证书（不动产登记证明）和银行出具的抵押注销、银行结算清单等材料，到房屋所在地不动产登记机构办理抵押权注销登记。21年房地产经纪协理经典例题7章 第7章下列房屋权利人的房产中，可以成为房源的是（）。A.房屋权利人委托房地产经纪机构交易其房产B.

29、房屋权利人有交易意愿但未委托房地产经纪机构C.房屋权利人无交易意愿，房屋用于自住D.房屋权利人的房产不得出租、转让和抵押答案：A解析：一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人无交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但对其持有房屋未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉，这样的房屋也不能成为房源。下列合同中，不

30、可变更或者撤销的是（）。A.因重大误解订立的合同B.订立合同时显失公平的合同C.一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同D.双方自愿签订的合同答案：D解析：根据我国合同法的规定，以下两种合同可变更或者撤销：因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。房地产经纪人员接待卖方客户的基本流程包括（）。A.主体身份识别B.沟通对所购房屋的需求C.了解房屋本身的权利状况D.告知委托人必要事项E.告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险答案：A,C,D解析：接待卖方客户的基本流程如下：主体身份识别；了解卖房的原因和资金要求；了解房屋本

31、身的权利状况；告知委托人必要事项；告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。BE两项属于接待买方客户的基本流程。由实地采集计算元素用数学公式或数学模型计算土地面积的方法是（）。A.解析法B.模型法C.图解法D.公式法答案：A解析：土地面积测算的方法可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的，均为图解法。凡是由实地采集计算元素（坐标、边长等）用数学公式或数学模型计算面积的，均为解析法。房源价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动。表明房源具有（）。A.环境影响性B.差异性C.不可替代性D.动态性答案：D解析：房源具有如下特征：动态性、可替代性。其中，房源的动态性主要包括两个方面：物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化。