22年房地产估价师经典例题7篇.docx

《22年房地产估价师经典例题7篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《22年房地产估价师经典例题7篇.docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、22年房地产估价师经典例题7篇22年房地产估价师经典例题7篇 第1篇 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )答案：错解析：解析 收益性物业经营状况的评估成本计划可分解为（）方面。A、材料设备成本计划B、管理费成本计划C、人工费成本计划D、不可预见成本计划E、施工机械费用计划答案：A,B,C,E解析：考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心

2、商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A、交通方便性 B、声望或形象 C、位置 D、建筑形式答案：C解析： 本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法

3、，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（）答案：错解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。预测，是指由已知的过去和现在预先推测未知的未来。(2022真题) 商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。22年房地产估价师经典例题7篇 第2篇2022年某市商品住宅实际销售量为40

4、0万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（）万m2。A、367.5 B、382.5 C、523.5 D、543.0答案：B解析：本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65400+(1-0.65)350=382.5（万m2）。某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考点:净

5、收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（）答案：错解析：本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。 廉租住房租金由（ ）构成。A维修费和管理费B维修费和利润C维修费、管理费和利润D维修费、利润和税金正确答案：A征收集体土地，土地补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡（镇）人民政府 C.农村集体经济组织 D.土地使用者答案：C解析： 本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青

6、苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响 B.相对较高的收益水平 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较短 E.投资数额较小答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。22年房地产估价师经典例题7篇 第3篇房地产开发投资一般属于（）房地产投资。A、收益型B、收益加增值型C、机会型D、博弈型答案：C解析： 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。关于各级房地产价格评估机构各资

7、质等级应具备的条件，下列说法中正确的是( )。A、 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师答案：A,B,C解析：二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。房地产开发项目的施工许可证由（）向

8、发证机关申请领取。A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位答案：B解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。 为评估某住宅2022年10月l 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有 关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比 正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调 整得到的价格最接近于（ ）。A3790元/m2B4238元/m2C465

9、8元/m2D4663元/m2正确答案：D 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案：CE在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 按我国公司法规定，当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至

10、少要达到1亿元以上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师经典例题7篇 第4篇押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析： 最高最佳使用同时符合( )标准。A无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCDE答案 BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 根据以下材料，请回答 102110 问题：甲开发公司（以下简称甲公司）2022年3月拟在某地投资建设一处用地规模999 000m2的综合小区，该地块原有133 200m2工业生产用地、399 600m2仓储用地、266 400m2居住用地，均为国有

11、划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5%优惠。当地契税税率4%。丁某2022年秋通过公务员考试进入某单位，2022年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2022年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅（期房），并一次性缴纳了房价款。第 102 题 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。A养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批B征地申请经批准后，征

12、地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金C甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权D如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房正确答案：BD对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风

13、险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解析：考点:房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 根据下列内容，回答 76 题：某公司自有酒店200 m 2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m 2月)。第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。AO元/(m 2月)B80元/(m 2月)C按亏损前的净收益D按市场租金正确答案：D22年房地产估价师经典例题7篇 第5篇 国库券是

14、一种直接金融工具。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30030%90（万元），余下300（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格30030%30070%/（16

15、%）288.11（万元）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2022年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。A.

16、预告B.抵押C.在達工程抵押D.抵押权预告答案：A,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。物权法还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。参见教材P136。张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是（）风险。A政策B通货膨胀C利率D或然损失答案：B解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本

17、来应由承租人承担的风险。 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断正确答案：B在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师经典例题7篇 第6篇 城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）此题为判断题(对，错)

18、。正确答案：期限为10 年、年利率6、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600 元，则第4 年最后1 个月还款额中的利息是（）元。A156.00B648.41C784.41D793.45答案：D解析：解法一：计算现值：则第4 年12 月末的利息158689.290.5793.45（元）。相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A易受限制B独一无二C相互影响D不可移动答案：C解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具

19、有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近

20、期交易成交的案例资料，如表4-1：若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A、2914元/m2B、2952元/m2C、2849元/m2D、2861元/m2答案：A解析：(1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。 (2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.52倍范围

21、内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。 3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。您可能感兴趣的试题22年房地产估价师经典例题7篇 第7篇房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：考点:合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。长期趋势法主要有( )等方法。A、 数学曲线拟合法B、 衰减曲线法C、 平均增减量法D、 平均发展速度法E 指数

22、修匀法答案：A,C,D,E解析：知识点 长期趋势法基本论述 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿正确答案：A 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）。A系统风险B资本价值风险C比较风险D个别风险正确答案：D个别风险是投资者可以控制的风险。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。 以下属于重新购建价格的是( )。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：AC答案 AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。