房地产估价师模拟试题5节.docx

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1、房地产估价师模拟试题5节房地产估价师模拟试题5节 第1节 王某购买的住宅的产权登记面积为（ ）。A套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积C套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积D套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积正确答案：AD房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 在工业建筑设计中，总平面设计是工程设计的核心。（ ）此题为判断题(

2、对，错)。正确答案：可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务。（剥离法）参见教材P185。速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。答案：对解析：通过速动比率来判断企业短期偿债能力比用流动比率进了一步。速动比率越高

3、，说明企业的短期偿债能力越强。根据西方经验，一般认为速动比率为1：1时比较合适。 国家实行土地用途管制制度，将土地用途为农用地和建设用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：均衡利息率是指在理想资本市场上有全部风险的利息率。（）答案：错解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。均衡利息率是指在理想的资本市场上没有任何风险的利息率。 下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过5%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金帐户内的存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有去捏，应免

4、征个人所得税正确答案：D 由于房地产的（ ），每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性C寿命长久性D流动性差正确答案：A本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。房地产估价师模拟试题5节 第2节普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时

5、点；二是确定统一的普查期限。（）答案：对解析： 本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。 房

6、地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（）答案：对解析：本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A直接资本化法B基于租赁收入测算C收益乘数法D基于营业收入测算E现金流量折现法答案：B,D解析：收益

7、性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。 请根据以下内容回答 105110 题（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2022年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保

8、，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元。A1680B30000C30168D31680正确答案：D3亿元(1+5.6%)=31680万元。购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理

9、房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。 影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质正确答案：ACD房地产估价师模拟试题5节 第3节微观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地评价。宏观区位往往

10、对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。A、 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B、 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C、 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D、 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款答案：B解析：业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。 ( )答案：对解析： 工程项目管理的基本职能

11、是计划、（ ）。A组织B决策C控制D协调E反馈正确答案：ACD下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.承接后出现很大执业风险的估价业务 C.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 D.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析： 本题考查的是受理估价委托。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A住房可支付性指数B住房价格合理性指数C房价租金比D量价弹性答案：C解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，

12、用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（）。A权益型REITsB抵押型REITsC多重合伙REITsD伞型合伙REITs答案：A解析：房地产投资信托基金按投资业务不同，可分为：权益型REITs，是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs，主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券

13、（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息；混合型REITs，同时经营上述两种形式的业务。按信托性质分类，REITs 可以分为：伞型合伙REITs。不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙REITs。是REITs 直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。房地产估价师模拟试题5节 第4节非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取

14、得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。A、 2022年11月2日B、 2022年11月2日C、 2022年11月2日D、 202

15、2年11月2日答案：D解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 建设工程质量保修办法 下列属于农民集体的是（ ）A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D以上均正确正确答案：D答案：D土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。 下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是

16、具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。 下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。A乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力B估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值C房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价D估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告正确答案：A下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产

17、权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁，但所有权人转让房地产无需经过承租人同意。环境噪声污染的特征包括( )。A.环境噪声污染是感觉公害 B.环境噪声污染具有局限性C.环境噪声污染具有分散性 D.环境噪声污染是大气污染E

18、.环境噪声污染是能量污染答案：A,B,C,E解析：环境噪声污染有下列3个特征：(1)环境噪声污染是能量污染。发声源停止发声，污染即自行消除。(2)环境噪声污染是感觉公害。对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态。如夜间的噪声对睡眠的影响，老年人与青年人反应不同。(3)环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性是指环境噪声影响范围；分散性是指噪声源的分布。商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。A.周围环境安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输 C.自然景观 D.繁华程度和临街状况答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华

19、程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。房地产估价师模拟试题5节 第5节 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某类商品房20222022年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（）元/m2。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C解析：本题考查的是平均增减量法。2022年到2022年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为

20、（300378534433）/4411.25（元/m2），2022年预测价格6000411.2558056.25（元/m2）。加权平均增减量法计算d时，考虑了权重，越接近价值时点的增减量对估价越重要，予以较大的权重。土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A、 独一无二和供给有限B、 独一无二和价值量大C、 流动性大和价值量大D、 不可移动和用途多样答案：B解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是( )。 A.医院 B.疗养院C

21、.商场 D.住宅区答案：B解析： 土地一级开发的范围包括（ ）。A已确定的存量国有土地B拟征用土地C农转用地D城市土地正确答案：ABC某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。对乙厂区的土地估价的思路应当是（ ）。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费答案：B解析：在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（）。A.中华人民共和国会计法 B.总会计师条例 C.企业会计报告条例 D.企业会计准则答案：A解析：本题考查的是我国会计法规体系。在我国，中华人民共和国会计法是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。