房地产估价师考试真题及详解9辑.docx

《房地产估价师考试真题及详解9辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试真题及详解9辑.docx（26页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师考试真题及详解9辑房地产估价师考试真题及详解9辑 第1辑关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所

2、要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。A房屋他项权利登记B房屋变更登记C房屋转移登记D房屋租赁登记备案正确答案：B 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲

3、的居住人口规模是指居住人数规模。(2022真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。A.国务院人力资源和社会保障主管部门B.国务院住房城乡建设主管部门C.所在地省级住房城乡建设主管部门D.所在地市级房地产主管部门答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。 房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从1995年城市房地产管理法颁布实施开始的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )答案：错解析：知识点 现金流量折现法与传统方法人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家

4、属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（）个月。A1B3C6D12答案：C解析：根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人 6 个月的宽限期。房地产估价师考试真题及详解9辑 第2辑 关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风 道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按

5、自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水 平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。A、 开发商B、 承包商C、 设计部门D、 建委答案：A解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。

6、 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（ ）正确答案：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。（）答案：对解析：本题考查的是共有房屋的转让。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（）。答案：对解析：本题考查的

7、是成本理论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。下列关于工程量清单的表述中，错误的是（）。A.工程量清单是由投标人编制的 B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位 C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责 D.工程量清单的描述对象是拟建工程答案：A解析：本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B注册房地产估价师不应在估价之前征

8、求估价委托人对估价结果的意见C注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致答案：D解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。房地产估价师考试真题及详解9辑 第3辑 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组

9、织投标。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。A、 住房公积金管理中心B、 住房公积金管理委员会委托的银行C、 各个单位D、 全体职工大会答案：A解析：管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。 搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。( )正确答案：答案 搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15 年，首月还款额为3000 元

10、，月还款额等比增长率为0.2，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（）元。A3627.06B3634.31C4818.34D4842.43答案：A解析：某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份的还款额为：A96=A1 错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（ ）。A买方代理B卖方代C联合代D双重代理正确答案：C对于功能复杂的大型综合性

11、房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A、27.6B、28.2C、29.0D、29.9答案：B解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）29/（13%）28.16（万元）。在强制拍卖中，拍卖的主体是（）A人民法院和拍卖公司B竞买人和买受人C人民法院和拍卖标的所有权人D拍卖公司和拍卖标的所有权人答案：

12、A解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。物业管理业不属于房地产中介服务业答案：对解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。房地产估价师考试真题及详解9辑 第4辑 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部负效应B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调正确答案：ABD 目前我国建设监理主要是项目决策阶段的监理。（ ）正确答案：答案：监理范围可

13、以是工程建设的全过程监理。也可以是阶段监理。即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A、居民消费价格指数B、就业分布C、住房市场指数D、可供租售量E、商品零售价格指数答案：A,B,E解析：考点:需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数。城市地籍图比例一般为1:200。( )答案：错解析：知识点 地形图与房产图 某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估

14、项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C1005+9002.5+10001.5=4.25万元。关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费

15、的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费答案：C解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。参见教材P351。 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则

16、该 购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）。A2277.36元B2281.9元C2728.8元D2741.9元正确答案：AAtA1（1S）t12000（1+0.2%）（512+1）2277.36（元）房地产估价师考试真题及详解9辑 第5辑抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。答案：错解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（）个可比实例。A、12B、23C、35D、56答案：C解析：考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般选取3至5个可比实

17、例即可，但不得少于3个。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。A.土地B.资本C.劳动力D.企业家才能答案：D解析：本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（）。A、投资风险较小 B、投资变现能力较差 C、资产稳定且便于经

18、营 D、不允许持有人向发行人请求赎回答案：A解析：本题考查的是投资基金类别。封闭型基金与开放型基金二者在运作上有以下区别：（1）封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。（2）封闭型基金证券由于不允许持有人赎回，故资产比较稳定，便于经营；而开放型基金证券由于允许赎回。（3）公司型的封闭型基金，经营业绩的好坏对股东来说是至关重要的。当业绩好时，股东可通过超过净资产价值的证券价格而受益，但风险也大，一旦有亏损当然由投资人承担；开放型基金作为可随时兑现的证券，上述

19、风险则较小。（4）开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。参见教材P297。房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（）答案：对解析：会计主体不一定是法律主体。比如在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，为了全面反映这个企业集团的财务状况和经营成果，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量。某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税

20、规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A.330 B.350 C.440 D.870答案：B解析： 本题考查的是税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额2900万元1800万元1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额：土地增值额40扣除项目511004018005350万元。房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金答案：B,

21、C,D,E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。房地产估价师考试真题及详解9辑 第6辑 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C答案 C 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4

22、年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。正确答案：需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房

23、地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A、 公开市场价值B、 谨慎价值C、 快速变现值D、 投资价值答案：B解析：知识点 市场价值、快速变现价值、投资价值下列属于支票特点的有（）。A.在银行信用基础上产生，以存款为依据 B.在银行信用基础上产生，以贷款为依据 C.支票有效期短，见票即付 D.签发支票金额，以贷款余额

24、为限 E.签发支票金额，以存款余额为限答案：A,C,E解析：本题考查的是金融工具。支票的特点是：（1）在银行信用基础上产生，以存款为依据；（2）支票有效期短，见票即付；（3）签发支票金额，以存款余额为限现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A.某一基准时刻 B.日历年度的年初 C.资金运动的时间始点 D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点 E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 开发商进行房地产开发投资，是其

25、积累固定资产的重要方式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A较乐观的估计值B较保守的估计值C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值正确答案：ABE房地产估价师考试真题及详解9辑 第7辑城镇土地使用税采用分类分级的( )税率A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额答案：D解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。 房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：未封闭的阳台，均按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

26、（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。P172。写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A物业所处位置B辐射区域的范围C建筑设备系统D建造年代E租户类型答案：A,C,E解析：对写字楼分类一般要考虑十二个因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令 B.国务院令 C.省政府书记令 D.国务院房地产行政主管部门部长

27、令答案：D解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。某类房地产2022年1月的市场价格为4230元/，2022年9月的市场价格为4654元。根据上述数据，2022年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。46544230（1t）n，n=8，t1.20%。 拆迁估价一般应当采用（ ）。A市场比较法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：A拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分

28、说明原因。 全民所有制的土地被称为（ ）。A国有土地B全民土地C公有土地D集体土地正确答案：A全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。房地产估价师考试真题及详解9辑 第8辑 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD(2022真题) 某国有土地上房屋征收

29、时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A取得待开发房地产的时间B开发期间的某个时间C开发完成后的时间D开发完成之后的某个时间正确答案：B工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。( )答案：对解析：知识点 工程造价

30、计价的基本原理和方法 允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。（）答案：对解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（）答案：错解析：考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水

31、、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的有效毛收入为（ ）万元。A.344.93 B.383.25 C.394.20 D.438答案：C解析：房地产估价师考试真题及详解9辑 第9辑 关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标

32、在横轴的1时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上正确答案：ACD 关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是（ ）。A（P/A,i,n）B（A/P,i,n）C（A/F,i,n）D（F/A,i,n）正确答案：B(A/P,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。(2022真题) 依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共B.社会C.集体D.政府答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。下

33、列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期答案：B,D,E解析：动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A、 可接受性B、 保值增值性C、 现实社会需要程度D、 未来发展趋势E 固定性答案：A,C,D解析：最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要

34、什么类型的房地产。商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了盈利。（）答案：错解析：考点:房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终

35、以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某在建工程开工于2022年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000 ，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400，办公楼建筑面积10 000 ，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2022年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2022年5月31日的正常总价格。正确答案：