房地产经纪协理试题6卷.docx
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1、房地产经纪协理试题6卷房地产经纪协理试题6卷 第1卷契据登记制度的理论基础是()。A.成立要件主义B.搜集资料,分析问题C.对抗要件主义D.了解情况,明确问题答案:C解析:契据登记制的理论基础是对抗要件主义,这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效,即双方一经产生债的关系,不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。下列关于已抵押房屋买卖的描述,正确的有()。A.买卖已设定抵押的房屋,须经过抵押权人同意B.抵押权人同意买卖的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存C.转让的价款超过债权数额的部分归债务人所有D.转让的价款不足债权数额的部分由债务人清
2、偿E.二手房买卖时,卖方需在办理买卖合同网签前提前还清贷款答案:A,B,D,E解析:根据物权法和城市房地产抵押管理办法,买卖已设定抵押的房屋,须经过抵押权人(一般是银行)同意。抵押权人同意买卖的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。实践中,二手房买卖时,卖方须在办理买卖合同网签(或备案)前提前还清贷款(即赎楼),注销抵押登记,取出房屋权属证书。在客源开发中,()策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。A.注重营销手段的运用B.着力打造良好的客户关系C.及时挖掘客户信息D.养客答案:D解析
3、:在客源的开发过程中,应注重以下策略:注重营销手段的运用。着力打造良好的客户关系。及时挖掘客户信息。善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略,是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。择机使用直接回应方法。某城市某区域的住宅销售均价在2022年2月为16000元/平方米,在2022年1月为17350元/平方米,2022年2月为17600元/平方米。则2022年2月份该住宅销售均价的同比与环比增长率各为()。A.10.00%;10.00%B.1.44%;10.00%C.1.44%;1.44%D.
4、10.00%;1.44%答案:D解析:同比通常是指本期价格水平与去年同期价格水平相比较。同比增长率的计算公式如下:房价同比增长率(今年某期的房地产价格去年同期的房地产价格)/(去年同期房地产价格)100%。环比,通常是指本期价格水平与上一连续周期价格水平相比较。环比增长率的计算公式如下:房价环比增长率(某期的房地产价格一上个周期的房地产价格)/(上个周期房地产价格)100%。则本题中,同比增长率(1760016000)/16000100%10.00%;环比增长率(1760017350)/17350100%1.44%。甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城市开设了多家连锁门店,采用计算机网络系
5、统管理房源信息,建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息,看中了其中一套住房,但对该套住房出售价格有些不满意,于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。李某在门店接待张某时,正确的做法为()。A.承诺帮助张某压低房屋售价B.进一步了解张某的购房需求C.说出符合客户需求的参考意见D.迅速安排张某与房屋所有权人见面答案:B,C解析:到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待。房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤:站立迎接,微笑待人,使用标准问候语。引领客户入店。当客户直接到店内咨询,房地产经纪人应主动为客户拉门
6、、示意落座,并使用标准服务用语并为客户倒水;确定接待主体。新客户由值班经纪人接待,老客户由原经纪人接待;了解客户需求。房地产经纪人应该表现出竭诚为客户服务的态度和愿望,不失礼貌地询问客户的需求。在整个沟通过程中,房地产经纪人随时记录客户的需求,并向其推荐不同解决方案,倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。接受服务委托或帮助客户解决问题。若客户仅对某些房地产问题进行咨询,房地产经纪人要以专业的态度,客观如实地回答客户提问。客户离开时,经纪人应为客户打开门,并将客户送至公司门外,致意道别。客户信息录入。客户离开后,房地产经纪人应及时将信息录入企业管理数据库内(包括房源和客户数据库),并定期回访。房源
7、信息包括与委托出售房屋相关的相关信息,具体包括()。A.房屋的实物状况信息B.权益状况信息C.区位状况信息D.房屋抵押信息E.房源委托人身份答案:A,B,C,E解析:房源信息是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。房源信息包括与委托出售(或出租)房屋相关的相关信息,包括房屋的实物状况信息、权益状况信息、区位状况信息、租售价格信息、物业管理状况信息以及房源委托人身份等相关信息。房地产经纪协理试题6卷 第2卷 楼宇智能化系统的组成部分不包括()。A.办公自动化B.重构自动化C.通信自动化D.楼宇自动化 答案:B解析:楼宇智能化是以综合布线系统为基础,综合
8、利用现代4C技术(现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术),在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统,全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备(空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)系统等的联动控制、自动控制。该系统主要由通信自动化(CA)、办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)组成。重构性是综合布线系统的主要优点之一。下列关于房地产居间与房地产代理的表述中,错误的是()。A.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式B.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为C.房地产居间向委托人收取佣金D.房地产代理以委托
9、人的名义与第三人进行房地产交易答案:B解析:房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将
10、该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。针对刘某受让张某房屋这一行为,当事人应缴纳的税种为()。A.房产税B.契税C.耕地占用税D.增值税答案:A,B,D解析:A项,房产税是以房产为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。B项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。C项,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中
11、华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。 在不动产登记的审核阶段,不属于登记机构需要进行查验的内容的是()。A.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备B.权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致C.不动产权属证书记载的事项是否与不动产登记簿一致D.完税或者缴费凭证是否齐全 答案:C解析:不动产登记暂行条例实施细则规定,登记机构应当对以下几项内容进行查验:申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是
12、否清晰、面积是否准确;法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。住房公积金的缴存基数是()。A.职工该月工资的一定比例B.职工本人上一季度的月平均工资C.职工本人上一年度的月平均工资D.按照政府的指定标准答案:C解析:缴存基数是职工本人上一年度月平均工资,缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。#某住宅楼建于2000年,目前各类设施设备完好,能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区,下区由室外配水管网直接供水,上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该
13、住宅楼的设备层设在10层,层高2m,面积为200m2。该住宅楼设备层的面积()住宅楼建筑总面积。A.不计入B.按50%计入C.按80%计入D.按100%计入答案:A解析:不计算建筑面积的范围包括:层高在2.20m以下(不含2.20m,下同)的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室;突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;房屋之间无上盖的架空通廊;房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋
14、;活动房屋、临时房屋、简易房屋;独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中,设备层层高2m,不计入住宅楼建筑总面积。房地产经纪协理试题6卷 第3卷房地产经纪人对卖房客户采集的信息应包括()。A.房屋售价区间B.客户售房动机C.客户工作经历D.客户最高学历E.客户身份答案:A,B解析:业主客户信息调查包括:以房屋售价为核心采集信息;了解售房业主资格信息;房源信息调查并编制房屋状况说明书;了解业主房屋售价的价格区间;了解业主的出售动机;解释售房款的交付程序;业主出售租赁房注意事项;特别注重重要信息审核。产权登记制的理论基础是()。A.成立要件主义B.对抗
15、要件主义C.契约成立主义D.合同要件主义答案:A解析:产权登记制的理论基础是成立要件主义。该理论认为,当事人订立的有关不动产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力,即当事人在法律上只能得到债权的保护,而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后,不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产他项权利才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件,所以称为成立要件主义。房地产经纪人员的签名应当是()。A.电子签名B.个性签名C.手写签名D.艺术签名答案:C解析:房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于电子签名法第三条规定电子签名、数据电
16、文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同,故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外,还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。无须办理房屋所有权转移登记的是()。A.房屋租赁B.受遗赠房屋C.以房屋出资入股D.房屋分割导致所有权发生转移答案:A解析:房屋登记办法明确规定,有以下情形之一的,当事人应当申请房屋所有权转移登记:买卖;互换;赠与;继承、受遗赠;以房屋出资入股。A项,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权,因此无须办理所有权转移登记。2022年12月,王某委托
17、甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情,甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房,但张某也并未放弃与王某的联系。2022年3月,张某通过与王某多次沟通,最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后,王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同,并完成了所有的交易过户手续。张某为王某所购买的房屋市场类型是()。A.新房市场B.存量房市场C.现房市场D.期房市场E.居住房地产市场答案:B,C,E解析:A项,新房市场也称为增量房市场,是指新建商品房等房地产的初次交易市场,其市场销售的主体是房
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