21年房地产估价师历年真题7节.docx

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1、21年房地产估价师历年真题7节21年房地产估价师历年真题7节 第1节 拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A、 比较法B、 成本法C、 基准地价修正法D、 标定地价修正法E 假设开发法答案：A,B,C解析： 房地产开发项目建筑工程的招标程序包括（ ）。A申请招标B可行性研究C编制招标文件D编制招标工程标底E确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函正确答案：ACDACD除了选项A、C、D

2、外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有：投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标；签订合同。可行性研究内容中，属于环境影响评价内容的是（）。A、环境保护投资估算B、估算年管理费用支出情况C、市场供给现状分析及预测D、项目构成及平面布置答案：A解析：考点:可行性研究的内容。可行性研究内容中，环境影响评价主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。

3、A、 5674元B、 2000元C、 6250元D、 8929元答案：A解析：根据教材中的一次支付现值公式。建设项目完工并经验收合格后，对所完成的建设项目进行的全面工程结算是（）。A.竣工结算 B.分阶段结算 C.专业分包结算 D.合同中止结算答案：A解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。建设项目完工并经验收合格后，对所完成的建设项目进行的全面工程结算是竣工结算。经承兑的商业汇票，可向银行贴现，商业汇票允许记名，可以背书转让。（）答案：错解析：本题考查的是金融工具。商业汇票一律记名，允许背书转让。参见教材P234。 结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等

4、）组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ）。A钢结构B混凝土结构C砖木结构D砖混结构E简易结构正确答案：AB结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构；具体以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。21年房地产估价师历年真题7节 第2节房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为两项。（）答案：错解析：考点:中国房地产估价行业发展。根据关于建立房地产企业及执业人员信用档案系统的通知，房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。下列货币政

5、策中，能够抑制通货紧缩的一般性政策工具为（）。A.提高再贴现率B.降低法定准备金率C.降低最高贷款限额D.施行上浮的放贷利率答案：B解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。选项AB属于一般性货币政策工具，其中选项A，不利于抑制通货紧缩；选项CD属于选择性货币政策工具，其中选项C，可以抑制通货紧缩；选项D，不利于抑制通货紧缩。参见教材P247248。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主

6、管部门批准。卖方可接受的最低购买价为（ ）。A.建筑物市场价值B.建筑物市场价值一清理费用C.拆除后的旧建筑材料价值D.拆除后的旧建筑材料价值一清理费用答案：D解析：夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（）答案：错解析：房改售房的价格应符合政府有关该价格测算的要求，是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也

7、越高。（过时） （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；

8、平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。答案：解析：开发商成本利润率开发成本利润率RPC：(1)先求项目总开发价值GDV。项目总建筑面积：45007.5m233750m

9、2。基底建筑面积：450065%m22925m2。商业用房建筑面积：29253m28775m2。住宅出售建筑面积：33750m2-29255m219125m2。总销售收入：800019125元+12000095元164400000元。项目总开发价值：800019125万元+12000095万元+20005.58775万元-1644000006%万元251061000(元)25106.l万元。(2)再求项目总开发成本TDC。购地款：6000万元。建造成本：350033750万元11812.50万元。专业人员费用和管理费：11812.5(8%+5%)万元1535.63万元。财务费。购地款利息：60

10、00(1+7.5%)3.5-1万元1728.24万元。建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)(1+7.5%)-1)万元1001.11万元，财务费用合计：2729.35万元。销售费用：1644000002.5%万元411万元。项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元22488.48万元。(3)解析 成本利润率关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。A.记名，并可自由转让 B.面额固定C.期限一般在一年以上 D.不能提前提取现金 E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：大额可

11、转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。21年房地产估价师历年真题7节 第3节成套房屋的建筑面积等于( )。A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积答案：A,D解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体

12、面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：风险型决策的具体方法有（ ）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法答案：A,B,C解析：决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。A项目是否符合国家法律法规要求B项目是否符合保护生态环境的要求C项目是否符合国家宏观调

13、控政策的要求D项目是否符合该企业投资目标实现的要求E项目是否符合该企业经济效益要求正确答案：ABC本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发

14、完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估

15、价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、

16、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值

17、。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对

18、象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的

19、客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税正确答案：A下列属于房地产部门规章的是（ ）。A.资产评估法B.土地管理法

20、实施条例C.城市房地产抵押管理办法D.国有土地上房屋征收评估办法答案：C解析：本题考查的是房地产部门规章。选项A属于法律；选项B属于行政法规；选项D属于规范性文件。P18。21年房地产估价师历年真题7节 第4节由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.操作风险 B.信用风险 C.管理风险 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源

21、于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD 下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。A分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界

22、线，是房产证的附图B分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明C分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等D房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内正确答案：B开放经济中社会总需求由（）构成。A、居民消费 B、投资 C、政府支出 D、净出口 E、居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由

23、该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答案：C,D,E解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在

24、激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期正确答案：ABD下列行为中，应征土地增值税的是（）。A.继承房地产B.赠与房地产C.出售房地产D.出租房地产答案：C解析：本题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项A、B均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。21年房地产估价师历年真题7节 第5节 在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A.告知评估价B

25、.公布保留价C.给出起拍价D.竞买人报价 答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强D不能确定哪个项目强正确答案：A在我国法律体系中，国有土地上房屋征收与补偿条例属于( )。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规答案：B解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有

26、：土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例不动产登记暂行条例等。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A、一级B、二级C、三级D、临时资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积，因为服

27、务对象不确定。集体土地未经依法（）不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A3 个月B6 个月C1 年D2 年答案：C解析：依据物权法规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格

28、有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正确答案：ABCD答案 ABCDE项属于社会因素。21年房地产估价师历年真题7节 第6节下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有（）。A房屋坐落B房屋用途C房屋所有权人D司法查封情况E房屋登记原始凭证答案：A,B,C,D解析：登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况。具体包括：房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记

29、机关对权利的其他记载。代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。答案：错解析：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A.70 B.30 C.40 D.60答案：C解析：本题考查的是房地产的特性。以

30、出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。权属争议解决之前，房地产不得转让。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的

31、处理 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：1小题转让该项在建工程应具备哪些主要证件？2小题简述评估技术路线。答案：解析：(1) 国有土地使用权证、建设用地

32、规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。(2)用假设开发法。 估算该工程完工后的价值。 采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。 未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。 试题分析 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。您可能感兴趣的试题21年房地产估价师历年真题7节 第7节 按照现行政策，陈某购买商品房应缴纳的税为（ ）。A契税B营业税C城市维护

33、建设税D印花税正确答案：AD按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳城建维护税。关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A本质上都是比较法B都需要进行市场状况调整C都需要进行交易情况修正D都需要进行土地状况调整E都是批量估价方法答案：A,D解析：A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况与在评估基准地

34、价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。利用路线价法求取临街土地价值时仅进行房地产状况调整。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显

35、的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。(2022真题) 某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.60%B.9.33%C.14.00%D.16.00%答案：C解析：本题考查的是财务分析。股东权益报酬率，也称净资产收益率、净值报酬率或所有者权益报酬率，它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。资产负债率=负债总额/资产总额100%=60%，资产总额=2000万元，负债总额=资产总额资产负债率=2000万元60%=1200万元

36、，所有者权益=资产总额-负债总额=2000万元-1200万元=800万元，净资产收益率=股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=112/800=14%。评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。（）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向，也包括楼层。绿化景观属于区位因素中的周围环境因素。参见教材P406。 （

37、 ）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。A建筑密度B建筑高度C用地面积D容积率正确答案：D容积率=总建筑面积/建筑用地面积，要注意与建筑密度的区别。建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度(%)=建筑基底总面积/建筑用地面积100%。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境 C、较长时期的市场运行 D、可大量重复开发建设 E、成本和效用变动不同步答案：B,C,D解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。