21年房地产估价师试题6章.docx

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1、21年房地产估价师试题6章21年房地产估价师试题6章 第1章公共物品是消费上具有竞争性和排他性的物品。（ ）答案：错解析：本题考查的是公共物品。公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品。P216。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（ ）个工作日内办结不动产登记手续。A.7B.14C.15D.30答案：D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产用途描述要说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（）答案：对解析：

2、本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产用途描述要说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估答案：B解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收

3、益价格接近于( )万元。A147B148C149D150正确答案：B21年房地产估价师试题6章 第2章关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。

4、P392。 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。A房屋他项权利登记B房屋变更登记C房屋转移登记D房屋租赁登记备案正确答案：B(2022真题) 因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（）答案：错解析：本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产

5、拥有者自己对房地产进行投资改良B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升答案：C解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。A可贷资金利率理论B储蓄投资决定理论C流动性偏好利率理论D马克思利率决定理论答案：C解析：流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与

6、投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A 项，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的；B 项，储蓄投资决定理论认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D 项，马克思利率决定理论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。21年房地产估价师试题6章 第3章 半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务答案：B解析：本题考查的是商业银行资产业务。商业银行资产业务是指银行

7、将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A评估投资价值可选用较乐观的估计值B评估抵押应选用较保守的估计值C评估期房市场价格应选用最高的估计值D评估买卖价格应选用最可能的估计值E评估保险价值应选用最低的估计值答案：A,B,D解析：求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能（或折中）估计。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的

8、估价一般应选用最可能的估计值。汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。答案：对解析：其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。 投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动正确答案：B房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对

9、象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于（）。A、一般假设B、未定事项假设C、背离实施假设D、依据不足假设答案：D解析：本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。参见教材P408409。21年房地产估价师试题6章 第4章 职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心

10、内容和主要形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约答案：对解析：中华人民共和国合同法第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。无机非金属材料包括（）。A.大理石 B.玻璃 C.建筑陶瓷 D.木材 E.建筑塑料答案：A,B,C解析： 本题考查的是装饰材料。非金属材料包括无机非金属材料（如大理石、玻璃、建筑陶瓷等）和有机非金属材料（如木材、建筑塑料等）。 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/

11、m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A2160B2175C2181D2205正确答案：C答案 C依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m2)。个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（）。A贷款期限更短B贷款价值比率更高C贷款利率更高D还款方式更复杂答案：B解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房

12、抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV，）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10 年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。 单层工业厂房的组成中，支撑系统承受的荷载主要是墙体和构件的自重以及作用在墙上的风荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师试题6章 第5章 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。答案：错解析：定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；政府储备土地的抵

13、押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）答案：对解析：土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售正确答案：D商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）

14、分析。A最低租售价格B最高土地取得价格C最高工程费用D最低租售数量E最高销售价格答案：A,B,C,D解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。需要分析的因素包括:最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地取得价格；最高工程费用；最高购买价格；最高运营费用比率；多因素临界点组合。21年房地产估价师试题6章 第6章下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是（）。A.取得房地产估价相关学科（包括房地产经营.房地产经济.土地管理.城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业

15、工作经历 B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历 C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历 D.取得房地产估价相关学科博士学位的答案：C解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。 关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B利润总额=经营利润+营业外收支净额C税后利润=利润总额-所得税D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税正确答案：ABC经营利润=经营收入

16、-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。在通风施工中，送风道和回风道是属于处理部分。（）答案：错解析： 本题考查的是建筑识图基础。在通风施工中，送风道、回风道是属于输送部分。 以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列行为中，应征土地增值税的是（）。A.继承房地产B.赠与房地产C.出售房地产D.出租房地产答案：C解析：本题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项AB均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P241。 某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程正确答案：B