21年房地产经纪人试题9节.docx

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1、21年房地产经纪人试题9节21年房地产经纪人试题9节 第1节房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的（ ）。(2022年真题)A.名称与面积B.用途与租赁期限C.租金与支付方式D.维修服务与物业管理E.租金的房地产税率与计税基数答案：B,C解析：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。城市房地产管理法第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。下列房屋登记中，应发放登记证明的是()。A:房屋所有权初始登记B:房屋所有权预告登记C:房屋所有权更正登记D:房屋所有权

2、异议登记答案：A解析：房地产经纪人员的一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行（ ）和快速检索的能力。A.鉴别B.分类C.整理D.储存E.变更答案：A,B,C,D解析：一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。如对平时读书看报、看电视时得到信息，或与同事、同行、客户等谈话中得到的信息，能准确地鉴别其真实性，并运用适当的形式（如剪报、文献复印件、笔记、电子文档等）保存下来，并建立检索方便的分类系统，一旦需要，能迅速找到所需要的信息。下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有（）。A.人口数量增加B.家庭规模小型化C.本国货币升值D

3、.建筑材料价格上涨E.购房抵押贷款利率上升答案：A,B,C,D解析：E项，从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买住宅普遍要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3年，年利率为6，按月计息，则贷款的实际年利率为（ ）。(2022年真题)A.6.00B.6.17C.6.37D.6.56答案：B解析：名义利率与实际利率的关系为：。则张某贷款的实际年利率为：（1+6%12）121=6.17。21年房地产经纪人试题9节 第2节写字楼项目现场展示要点包括（）。A.外围包装B

4、.售楼处展示C.样板层展示D.看楼动线包装E.活动营销答案：A,B,C,D解析：写字楼项目现场展示的要点包括：外围包装；售楼处展示；样板层展示；看楼动线包装；系统接待流程；现场物料准备。采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（）。A、比较费力，但可联系的人较少B、受时间和地点的限制C、花费时间较多D、容易遭受拒绝答案：D解析：电话拜访的缺点包括：会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；只能通过声音传达信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：比较集中；针对性较强；比较省力且可联系的人较多；不受地点的限制；不受天气影响；花费的时间较少。现场销售中，消费

5、者会产生一些特殊的心理反应，对购买行为产生影响。销售人员应注意的心理状态有（）。A、采购心理B、抢购心理C、从众心理D、逆反心理E、择优心理答案：B,C,D,E解析：在消费者心理的现场销售中，消费者会产生一些特殊的心理反应，对购买行为产生影响。销售人员应注意下列几种心理状态：抢购心理；待购心理；从众心理；逆反心理；择优心理；烦躁心理。为掌握客户的支付能力，房地产经纪人调查的内容有（ ）。(2022年真题)A.客户的收入水平B.客户的付款方式C.客户的贷款方式D.客户的购买动机E.客户的职业类型答案：A,B,C解析：为掌握客户的支付能力，房地产经纪人调查的内容包括：能接受的价格范围区间；付款方式

6、；为此次置业所准备的购房资金数额；目前的收入水平，以及该收入水平是否能支付贷款月供；客户希望的贷款方式；客户的年龄，以及年龄对贷款年限的影响。DE两项属于了解客户身份信息需要调查的内容。针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是()。A:市场分析定位法B:SWOT分析定位法C:建筑策划定位法D:目标客户需求定位法答案：D解析：21年房地产经纪人试题9节 第3节国家收回土地使用权有多种原因，包括()。.A:土地使用权期间届满收回B:提前收回国有土地使用权C:因土地使用者未开发土地而收回D:司法机关决定收回土地使用权E:

7、因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回答案：A,B,D,E解析：房地产投资风险应对的原则不包括（）。A.间断性B.针对性C.可行性D.经济性答案：A解析：房地产投资风险应对的原则包括：针对性。房地产投资风险应对要有针对性，应结合不同的房地产投资项目，针对其主要或关键的风险因素采取有效措施，将风险因素的影响降到最低。可行性。房地产投资风险应对要立足于现实，应建立在对房地产市场深入调研的基础上，采取的风险应对措施应是法律上允许、技术上可能、经济上可行的。连续性。房地产投资风险应对应贯穿于投资的整个过程，从一开始就要采取规避防范风险的措施，防患于未然。国家对不动产实行统一登记制度，下列（ ）应当申

8、请不动产登记。A.地下建筑物B.矿产资源C.人工填海D.耕地E.荒地答案：A,B,C,D,E解析：不动产登记的范围是：土地，包括耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等。定着于地表、地上或者地下的建筑物、构筑物以及特定空间。海域以及海上建筑物、构筑物。森林和林木。矿产资源、水资源。法律、行政法规规定的可以登记的其他不动产。（）可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。A.房屋状况说明书B.看房确认书C.房屋买卖合同D.买房确认书答案：B解析：在看房前，应请客户在看房确认书上签字确认。如果客户跳单，其签署的看房确认书是房

9、地产经纪人的带看记录，可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。客户关系维护的核心在于（），在适当的时候提供恰当的信息，以增加客户或其朋友对销售人员的信任，甚至多次置业的机会。A、维护客户基本利益B、开发长期顾客C、长期有效的为客户提供良好的服务D、不定期回访老客户答案：B解析：房地产消费是有生命周期的，客户具有重复购买、重复租售的可能。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。21年房地产经纪人试题9节 第4节城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行()制度.A:核准B:审核C:注册D:备案答案：D

10、解析：兼顾房地产经纪人基本生活保障和激励作用的薪酬支付方式是（ ）。(2022年真题)A.固定薪金制B.佣金制C.混合制D.收益分成制答案：C解析：参见第1题解析。甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（ ）万元。(2022年真题)A.16.821.6B.21.624C.24D.100答案：A解析：中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。房产税的计税依据是：房产原值（110%30%）1.2%。甲企业应缴纳的房产税为：2000（0.70.9）1.2%16.821.6（万元）。在客源信息的开拓方法中，（ ）的劣势是成本较高、时效性较差。A.客户介绍法

11、B.广告法C.讲座揽客法D.互联网开发法答案：B解析：A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。房地产按照其交易方式，可以分为( )。A:房地产使用市场B:房地产买卖市场C:房地产投资市场D:房地产租赁市场E:现房市场答案：B,D解析：21年房地产经纪人试题9节 第5节当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵

12、权责任时，委托人（ ）。(2022年真题)A.只能要求房地产经纪机构承担违约责任B.只能要求房地产经纪机构承担侵权责任C.要么要求房地产经纪机构承担违约责任，要么要求房地产经纪机构承担侵权责任D.可以要求房地产经纪机构既承担违约责任又承担侵权责任答案：C解析：违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，承担其中的一种责任。例如承租人损毁租赁房屋，既

13、是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。个性心理特征主要表现在（）等几个方面。A、能力B、兴趣C、情绪D、气质E、性格答案：A,D,E解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。在有污水处理厂的城市中，生活或有害的工业污水、废水需先经过局部处理才能排放，其处理方式有( )。A:净化系统B:化粪池C:消毒系统D:水处理系统E:中水道系统答案：B,E解

14、析：以下关于个人住房贷款利率的描述，错误的是（）。A.个人住房贷款基准利率由央行统一规定B.金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平C.个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息D.贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，随即按相应利率档次执行新的利率规定答案：D解析：个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。建

15、筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限，是由建筑物的( )决定的。A:性质B:结构C:规模D:类型答案：A解析：21年房地产经纪人试题9节 第6节张某为甲合伙制房地产经纪机构（以下称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪服务合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始进行相关信息的收集和整理工作，通过信息搜集迅速找到了合适的潜在购房者田某。经张某撮合，王某和田某在较短的时间内就交易事项达成了共识，并签订了房地产买卖合同。王某委托甲机构为其销售住房，而

16、不是自己销售的好处为（）。A、提高交易效率B、降低交易成本C、保障交易安全D、获得较高售价答案：A,B,C解析：房地产经纪的重要作用主要体现在以下几个方面：降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。买卖是商品交换最普遍的形式，买卖合同是典型的（ ）。A.诺成合同B.有偿合同C.实践合同D.要式合同答案：B解析：买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。甲房地产经纪机构在自制的房地产经纪合同文本中，把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据。该机构的这种行为会产生（）引起的风险。A、 不当

17、承诺B、 不当代理C、 协助交易当事人提供虚假信息或材料D、 不当收取佣金答案：C解析：佣金是指经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。佣金按国家相关规定的标准收取。经纪人在开展经纪业务时，由于许多具体的操作由经办人直接办理，许多操作无法集中处理，因而存在不少由于不规范的业务操作引起的风险事故，如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等，这些不规范的操作容易与客户发生纠纷，从而给经纪机构带来经济或名誉上的损失。本题中，甲房地产经纪公司把“客户与业主见面”的业务服务标准

18、作为收取佣金的依据的行为是乱收费，属于协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险。张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。李某对该房屋进行实地勘查的目的是为了（）。A.了解房屋区位状况B.掌握房屋实物状况C.掌握张某出售动机D.了解房屋物业服务状况答案：A,B,D解析：完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等，需要房地产经纪人对物业进行现场勘察评估，进一步收集完善关于物

19、业状态及周围配套信息，以便后续服务环节做好铺垫。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。房地产经纪人要深入社区进行详细的实地勘察和了解，核查物业产权是否清晰、是否符合上市条件，全面了解物业相关信息，提炼物业的优劣势特点。下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是（ ）。(2022年真题)A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承答案：D解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他

20、人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。21年房地产经纪人试题9节 第7节 合同具有的特征包括（）。A、合同是平等主体之间的民事法律关系B、合同是两方以上当事人的法律行为C、合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件D、合同是具有相应法律效力的协议E、合同当事人的法律地位平等，但政府可以将自己的意志强加给其中一方 答案：A,B,C,D解析：合同有以下特征：是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。是两

21、方以上当事人自愿进行的民事法律行为。合同的主体至少有两方，并且合同是各方当事人在自愿基础上平等协商的结果。是关于民事权利义务关系的协议。合同是在当事人之间设立、变更或终止特定民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。是具有相应法律效力的文件。合同依法成立后，各方当事人都必须按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同约定的义务，要依法承担违约责任。倾听客户的陈述，以充分了解委托人的意图与要求，衡量自身接受委托、完成任务的能力。这一环节是经纪业务基本流程中的( )环节。A:信息收集与传播B:业务洽谈C:客户开拓D:代理交易达成答案：B解析：关于房屋登记限制查询的信息的说法

22、，正确的是()。A:有关的原始登记作证是限制查询的信息B:他项权利的设定时间是限制查询的信息C:司法查封情况是限制查询的信息D:任何人都无权查询限制查询的信息答案：A解析：房产面积测量必须达到房产测量规范规定的房产面积的精度要求。房产面积的精度分为( )级。A.二B.三C.四D.五答案：B解析：从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括（）。A.资金增值B.资产升值C.机会成本D.经济发展E.通货膨胀答案：A,C,E解析：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：资金增值；机会成本；承担风

23、险；通货膨胀。21年房地产经纪人试题9节 第8节未取得营业执照，擅自销售商品房的，由（ ）以上人民政府工商行政管理部门按照相关规定进行处罚。A.乡镇级B.县级C.市级D.省级答案：B解析：未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。房地产经纪机构经营规模的大小必须与其已拥有及可能拥有的（）相适应。A.信息资源B.管理水平C.人力资源实力D.品牌战略答案：C解析：房地产经纪机构是服务性企业，人力资源是其最重要的资源，而且这种人力资源是专业性很强的人力资源，主要包括具有房地产经纪人员职业资格的业务人员和企业管理人员，因此房地产经纪机

24、构经营规模的大小必须与其已拥有及可能拥有的人力资源实力相适应。投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部（）所需要的时间。A.现金流入B.初始投资C.净现金流量D.运营费用答案：B解析：静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。动态投资回收期是把投资项目各期（通常以年为单位）的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来计算投资回收期的。房屋买卖合同需要采用（）。A、书面形式B、视听资料形式C、口头形式D、推定形式答案：A解析：合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应

25、当采用书面形式。城市房地产管理法规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以，房屋买卖合同需要采用书面形式。有关房地产赠与下列说法错误的是()。A:房地产赠与分为生前赠与和遗赠两种B:房地产赠与属于生前赠与的，签署的赠与书和受赠书必须经公证机关公证后方有效C:房地产赠与属于遗赠的，遗赠书不必经公证机关公证D:房地产遗赠的，只有在权利人死亡后才有效答案：C解析：21年房地产经纪人试题9节 第9节下列民事法律行为中，属于附期限法律行为的是（ ）。A.甲对乙承诺，下次下雨时送给乙一把折叠雨伞B.甲、乙约定，如果明天下雨，则甲将其雨伞借给乙C.甲对乙承诺，如果明年乙获得博士学位，甲即赠与

26、乙房屋一套D.甲、乙在房屋租赁合同中约定，若甲的儿子明年大学毕业回到本市工作，则房屋租赁合同终止答案：A解析：（1）选项AB：天总会下雨的（选项A属于附期限），但明天不一定会下雨（选项B属于附条件）；（2）选项C：博士学位不一定能取得，何况还限定明年，属于附条件；（3）选项D：儿大不由娘，回不回来实在难说，属于附条件。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和（ ）。A.恩格尔系数B.生产资料价格指数C.收益乘数率D.边际消费倾向指数答案：B解析：反映一般物价变动的指标主要有：居民消费价格指数（CPI），是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数，是综合了城市居民消费价格指数和

27、农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数（PPI），又称生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。统一格式的商品房预售款监管协议由（ ）签订。A.开发企业B.商业银行C.房产局D.房地产经纪机构E.工商行政管理局答案：A,B,C解析：实践中，各地积极探索对商品房预售资金监管的有效方式，如设立商品房预售款专项账户，由开发企业、商业银行和房产局三方签订统一格式的商品房预售款监管协议，明确三方的权利、义务，并在电视台和公众信息网上公告，供社会公众查询。由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应

28、当确保（）。A.渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层B.在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质C.在活动主题选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色D.通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台E.渠道受众面重点为社会中高端商务阶层答案：A,B,C解析：由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保：营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。乙公司关于“70套住宅”的销售业务属于（）。A、新建商品房销售业务B、二手房经纪业务C、独家委托D、买方独家代理业务 答案：A,C解析：70套住宅是甲公司刚开发的新建商品房项目，属于新建商品房销售业务；甲房地产公司委托乙房地产经纪公司独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，属于卖方独家代理和独家委托。