22年房地产估价师考试真题及详解5章.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及详解5章22年房地产估价师考试真题及详解5章 第1章 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、( )临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。A.物业费B.房地产补偿费C.搬迁费D.地上附着物补偿费答案：C解析：房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周

2、转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。# 收益法估价的操作步骤有( )。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算收益价格E修正最终的收益价格正确答案：ABCD答案 ABCD运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算收益价格。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房

3、屋增值额正确答案：C 收益法适用的条件是房地产的（ ）。A收益能够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化正确答案：D通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。A.有权退房B.有权要求开发公司承担违约责任C.有权要求开发公司赔偿损失D.无权退房答案：D解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单

4、位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商如果没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。 如周某发现房屋所有权证记载的放屋建筑面积为87，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为（ ）A周某有权退房B甲公司应赔偿周某损失C如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息D如周某不退房，面积超过允许误差部分的放价款全由甲公司承担，产权归周某正确答案：

5、ACD下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）。A、建筑师B、律师C、造价工程师D、房地产经纪人E、开发商答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。22年房地产估价师考试真题及详解5章 第2章下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。参见教材P73。对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定的是（）。A.土地

6、管理法 B.城乡规划法 C.城市房地产管理法 D.物权法答案：C解析：本题考查的是房地产相关法律。城市房地产管理法则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定。股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行B、配发C、增发D、认股权证E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。 可行性研究的依据有( )。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B批准的项目建议书和同等效力的文件C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D自然、地理、气象、水文

7、地质、经济、社会等基础资料E城市房屋拆迁补偿办法及安置标准正确答案：ABCD答案 ABCD 除了选项A、B、C、D外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。 下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。A业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修

8、基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主正确答案：BCD申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A合法建造房屋取得房屋所有权B权利人放弃房屋所有权C继承取得房屋所有权D产权交换取得房屋所有权E依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权答案：A,B,C,E解析：房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，

9、建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.11000答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000m2 。房地产总价800050004000万元。土地价值房地产总价建筑物价值400018002200万元。楼面地价土地价值/建筑面积2200万元/50004400元/m2。参见教材P105。# 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商

10、品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10天内，书面通知买房人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及详解5章 第3章下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有( )。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：土地管理法规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应

11、有一个（ ）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。(2022真题) 登记账簿的直接依据

12、是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。 银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是（ ）元A1428.74B1847.55C2279.87D2291.27正确答案：C第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：P=A(1+i)n-1/ i (1+i)n=2000(1

13、+0.5%)60-1/0.5%( 1+0.5% )60=103451.12(元)所还贷款利息：103451.120.5%=517.26（元）所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元） 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券正确答案：B土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A.15B.30C.45D.60答案：D解析：在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60 日，经土地管理部门催交

14、后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及详解5章 第4章下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税

15、，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。 关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B利润总额=经营利润+营业外收支净额C税后利润=利润总额-所得税D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税

16、金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税正确答案：ABC经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，

17、其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。刘某应补交房款为（）万元。A.5.608B.8.4C.8.55D.22.40答案：B解析：刘某应补交房款：（8050）2800=84000（元）=8.4（万元）。 城镇最低收入家庭人均廉价住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产需求。消费者的现时需求不仅取决于当前

18、的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的( )。A.公开原则 B.公平原则 C.公正原则 D.诚实信用原则答案：C解析：公正原则(1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。(2)拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为，更不允许对竞买人有欺诈、舞弊、私下交易等侵犯竞买人民事权利的行为。(3)拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造

19、相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。(4)委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。(5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。选项A错误，房屋买卖合同，并不对面积误差进行上限的

20、要求；选项B错误，登记按照建筑面积，而无论按建筑面积或套内计价，均不影响登记；选项D错误，商品房买卖合同对面积误差无约定的，视实际误差与3%的对比关系，确定是否据实结算。22年房地产估价师考试真题及详解5章 第5章 注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法

21、估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建

22、设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。 下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A依法登记的房地产权利受国家法律保护B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记正确答案：D 以下情况能引起房地产市场需求增加的是（ ）。A未来预期收益的增加B收入水平的提高C边际税

23、率的降低D土地供给的减少正确答案：A 优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定正确答案：B 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B答案 B 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。