22年房地产估价师预测试题9辑.docx

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1、22年房地产估价师预测试题9辑22年房地产估价师预测试题9辑 第1辑 非业主使用人也是物业管理服务的对象。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A、 2040.82B、 3451.83C、 5089.01D、 6666.37答案：B解析：解析 复利计算 在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存

2、的，都属于职工所有。（）答案：对解析： 本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。A分散风险职能B资金职能C组织经济补偿职能D防灾防损职能E分配职能正确答案：AC融通资金职能、防灾防损职能和分配职能是保险的派生职能。 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后就具有法规效力，城

3、市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD22年房地产估价师预测试题9辑 第2辑 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分（ ）正确答案：合法权益包括

4、合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。房屋预告登记后，债权消灭之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A30 日B3 个月C1 年D2 年答案：B解析：根据物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效。 影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。A 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B 社会发展状况、房地产投机和城市化C 财政收支及金融状况、利率D 物价、汇率、居民收入E 人口数量、行政隶属变更、居民收入正确答案

5、：ACD 选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0. 5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15

6、年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。(1)写字楼购买总价：27 000m2X10000元/m2=27000万元(2

7、)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27 000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27 000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A=PXi/1-(1+i) -n=18900万元X7.5%/1(1+7.5%) -15=2141.13万元(6)项目投资现金流量表（表375)因为FNPVE=789.8万元0，FIRRE=14.78%14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。(10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收

8、益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。答案：解析：改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27 000X30%+!431)万元=9531万元目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（）答案：对解析：目前，我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体，同时，对低收入住房困难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。22年房地产

9、估价师预测试题9辑 第3辑关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P1

10、66170。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B 某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑物的耐火等级中，以木柱承重且以非燃烧材料作为墙体的建筑物，其耐火等级应按（）级考虑。A.一 B.二 C.三 D.四答案：D解析：本题考查的是建筑等级。以木柱承重且以非燃烧材料作为墙体的建筑物，其耐火等级应按四级考虑。证券市场上的资金供给者是（）。A证券发行人B证券

11、投资者C证券监管机构D证券市场的中介机构答案：B解析：证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。企业所编制的会计报表可分为月报、季报和年报。（）答案：对解析： 本题考查的是会计报表的种类。企业所编制的会计报表可分为月报、季报和年报22年房地产估价师预测试题9辑 第4辑未封闭的阳台，均按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板

12、水平投影的一半计算建筑面积。P172。供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭的是（）。A.经济适用住房 B.棚改安置住房 C.公共租赁住房 D.限价商品住房答案：C解析：本题考查的是保障性住房。公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析： 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通

13、信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20给水14排水16供电25通信8场地平整1598（元/平方米）。房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、流动比率C、偿债备付率D、资产负债率E、投资回报率答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产置业投资的清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率与速动比率。下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开

14、发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性正确答案：C22年房地产估价师预测试题9辑 第5辑下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企

15、业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。答案：对解析：指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(

16、2022)第号文件许可。如何确定估价方法?答案：解析：城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。房地产供给有限特性的本质是（）。A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大答案：B解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的

17、最主要区别。 对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：A答案 A 投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。房地产拍卖业务主要来自商业机构的委托。（）答案：错解析：本题考查的是房地产拍卖及其特征。房地产拍卖业务主要来自法院的委托。22年房地产估价师预测试题9辑 第6辑 经济评价中的基础参数包括（ ）。A融资相关参数B动态评价指标C静态评价指标D收益相关指标E时间类参数正确答案：ADEADE经济评价的基础参数除了选

18、项A、D、E外，还有评价标准类指标。国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（）答案：错解析：本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制 B.总分行制 C.混合银行制 D.集团银行制 E.连锁银行制答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。债券的流动性越强，收益率越高。答案：错解析：债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有相逆性关系，一般情况下很难同时兼顾。如安全性高、风险小、流动性

19、强的债券，投资者必然积极购买，因此，该种债券的价格必然上涨，收益率也就较低。反之，安全性差、风险较大、流动性差的债券，通常价格相对较低，收益率也就较高。 下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是（ ）。A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C住房置业担保实行保证方式和反担保方式D住房置业担保机构不承担连带责任正确答案：D 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师预测试题9辑 第7辑从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A、总量结构B、区域结

20、构C、租买结构D、供求结构E、物理结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。答案：错解析：公共建筑的规划布置的基本要求如下：合理的服务半径，一般为居住区级8001000m，居住小区级400500m，居住组团级150200m； 居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减

21、半计征土地增值税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.82正确答案：B关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报

22、告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A购房人B房地产开发企业C商品房销售代理机构D购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。22年房地产估价师预测试题9辑 第8辑贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度。（）答案：对解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理

23、制度，根据贷款条件和贷款程序自主审査决定是否贷款。除国务院批准的特定贷款外，贷款人有权拒绝任何单位和个人强令其发放贷款或者提供担保。 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。( )正确答案：答案 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。A最低租售价格B最高土地取得价格C最高工程费用D最低租售数量E最高销售价格答案：A,B,C,D解析：临界点

24、分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。需要分析的因素包括:最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地取得价格；最高工程费用；最高购买价格；最高运营费用比率；多因素临界点组合。(2022真题) 下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面答案：C解析：本题考查的是建筑的组成。不论工业建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分组成：基础、主体结构（墙、柱、梁、板或屋架等）、门窗、屋面、楼面和地面（地面和楼面的各层构造）、楼梯以及各种装饰。宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（

25、）。A.道义劝告 B.提高法定存款准备金率 C.在公开市场卖出政府债券 D.规定商业银行最高贷款额度 E.金融检查答案：B,C解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。一般性货币政策包括法定存款准备金率、再贴现利率和公开市场业务。选项A属于补充性货币政策；选项D属于选择性货币政策工具。房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A、等待投资型期权B、放弃型期权C、机会型期权D、成长型期权答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。22年房地产估价师预测试题9辑 第9辑 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备

26、完全替代性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场正确答案：BCDE下列不属于股票的基本特征的是（）。A.稳定性 B.偿还性 C.决策参与性 D.价格的波动性答案：B解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征包括：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性和价格的波动性。 报建审批管理主要包括审批核发（ ）。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证正确答案：ABC城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（ ）万元。A368B552C561D 920正确答案：B在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。A.银行信用 B.商业信用 C.消费信用 D.民间信用答案：B解析：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。