21年房地产估价师考试试题及答案8章.docx

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1、21年房地产估价师考试试题及答案8章21年房地产估价师考试试题及答案8章 第1章会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。答案：错解析：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。账户会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率B、销售利润率C、资本金利润率D、投资利润率答案：D解析：考点:投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力

2、是否达到本行业的平均水平。某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：考点:复利系数的应用。月还款A2000040%8000元，i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63元，首付款1250000720587.63529412.37元。 甲公司

3、实施房屋拆迁时可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判正确答案：ACD动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。A、后续开发经营期究竟多长要预测准确B、各项支出、收入在何时发生要预测准确C、各项支出、收入发生的金额要预测准确D、销售期多长要预测准确E、运营期多长要预测准确答案：A,B,C解析：考点:动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：（1）后续开发经营期究竟多长要预测准确；（2）各项收入、支出在何时发生要预测准确；（3）各项收入、支出发生的金额要预测准确。 下列

4、属于土地使用管制的事项有( )。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE答案 ACE对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。耕地占用税的计税依据是纳税人( )面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设

5、用地答案：C解析：耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案8章 第2章经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，按照规定不用交纳土地收益等价款。（）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。 供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需求量与价格负相关的关系叫

6、做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，

7、运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A66.34B98.42C984.20D1213.85答案：B解析：净收益在前后两段变化规律不同的公式很有实用价值。因为在现实中每年的净收益通常是不同的。如果采用净收益每年不变或有规律变化的公式，公式为：由题意，该酒店原房地产价值为：（万元）。目前该酒店房地产的价值减损额V1V21312.271213.8598.42（万元）。该酒店降低后的房地产价值

8、为：开标由( )主持，邀请所有投标人参加。A、公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时间应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止期限后的时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、60B、80C

9、、90D、120答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案8章 第3章房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。（ ）答案：对解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可

10、能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。P65。在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍

11、数。A售价B租金C潜在毛收入D净收益正确答案：A有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是制度政策因素。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨，而且开发商可以进行税费转嫁，也导致房价上涨。(2022年真题) 张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（）万元。A

12、.18.94B.19.20C.19.33D.22.87答案：C解析：本题考查的是复利系数的应用。第一步：算出月供（PA）第二步：提前还款余额计算（AP）m=1012+1=121第三步：第121期末还款=提前还款余额正常当月应还月供1893753874.76=193249.76（元）。下列不属于社会保险的是（）。A.养老保险 B.农业保险 C.医疗保险 D.失业保险答案：B解析：本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确

13、答案：B耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的，同样征收耕地占用税。（）答案：错解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的，不征收耕地占用税。21年房地产估价师考试试题及答案8章 第4章 下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B设立房地产开发企业应具备的条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4

14、)4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； (5)法律法规规定的其他条件。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。A100B140C1100D1540正确答案：D城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/80=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5

15、000元/的价格预购了一套80的住宅。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元5%7%=1540元。按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，免征土地增值税。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐

16、落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。 金融市场交易的对象为货币资金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 ( )答案：对解析：2022年5月10日，政府公告同心

17、花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2022年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合

18、同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2022年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误答案：解析：段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2022年5月10日而非委托估价日2022年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价

19、差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。建筑工程一切险不包括第三者责任险。（）答案：错解析： 本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。21年房地产估价师考试试题及答案8章 第5章 一般物品与土地在本质上都是劳动的产物。（ ）正确答案：一般物品是劳动的

20、产物，而土地本质上不是劳动创造的。 零售商业物业的类型有（ ）。A市级购物中心B地区购物商场C超级市场D居住区商场E邻里服务性商店正确答案：ABDEABDE零售商业物业通常有五种类型，除了选项A、B、D、E外，还有特色商店。某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2022年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2022年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2022年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。设以上最终确定的价格为i3，若为投保灾险而对商场进行估价，则评估价值为

21、（ ）。A.P B.P加上商场的土地使用权价格C. P减去商场的土地使用权价格 D. P加上商场应补交的土地使用权出让金答案：C解析：（）噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。A.社会生活噪声 B.建筑施工噪声 C.交通噪声 D.工业噪声答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是（）。A折让优惠是为了吸引潜在租户B折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支C折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权D折让优惠可以体现

22、在租约中租金水平的折减上答案：D解析：折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。业主通常可以给租户_一个优先权，即如果租户想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租权。 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。A房屋预告登记B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案正确答案：A某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地

23、15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。该长租公寓小区人口净密度为（ ）人/hm2。A.1350B.1929C.2250D.2700答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。住宅用地面积101.50.535hm2；人口净密度13500/52700人/hm2

24、。P44。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案8章 第6章 所谓“三通一平”，一般是指( )。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD答案 ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。 王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还

25、款额为（ ）元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71正确答案：B 某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）。AP（1+i）nBP（1+i*n）CP*n*iDA（1+i）n正确答案：BFn=P（1+i*n） 住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A、若IRRic，则投资大的方案为优B、若IRRic，则投资小的方案为优C、若IRRic，则投资大的方案为优D

26、、若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。建设单位取得建设用地规划许可证后，由（）划拨土地。A.土地管理部门 B.县级以上人民政府 C.县市级以上人民政府 D.省级以上人民政府答案：A解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地管理部门划拨土地。装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（

27、）答案：对解析：本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能答案：D解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。21年房地产估价师考试试题及答案8章 第7章土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）答案：对解析： 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。 在下列（ ）情况

28、下，可以提取住房公积金。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD 竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋（ ）的价值。A基础B结构C屋面D返修E水、电、卫等附属工程正确答案：ABCEABCE竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用。移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。（）

29、答案：对解析：本题考查的是长期趋势法。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（）。A、1015，56B、1520，56C、1520，810D、1218，69答案：B解析：考点:写字楼租户的选择。一般来说，为每个办公室工作人员提供1520的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要56，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给与足够的考虑。 是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数

30、，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：D答案 D本题主要考查的是移动平均法的概念。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P（1+i）n=1000（1+6%）3=1191.02。# 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工

31、程费正确答案：B21年房地产估价师考试试题及答案8章 第8章参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（）。A、主体B、客体C、内容D、形式答案：A解析： 本题考查的是民事法律关系。民事法律关系的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。 房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额C、功能折旧存在不可修复的状况D、功能过剩的折旧一般都是不可

32、修复的答案：B解析：考点:分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（）答案：错解析：决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。(2022年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地

33、产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64 B.55.40C.56.24 D.68.04答案：C解析：本题考查的是直接资本化法。VNOI/R11.87050（110%）（110%）12/5%11

34、.856.24（万元）。土地出让价款的影响因素主要包括（）。A、住房指数B、所在城市C、地段D、用途E、使用条件答案：B,C,D,E解析：本题考查的是土地费用。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途、使用条件及房地产市场状况等多方面因素决定。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A、道路扩宽后，交通发生变化B、绿地率发生变化C、公共配套设施发生变化D、土地形状发生变化答案：B解析：本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。