21年房地产估价师考试试题题库5篇.docx

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1、21年房地产估价师考试试题题库5篇21年房地产估价师考试试题题库5篇 第1篇 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取任何预定款性质的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（ ）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D,E解析：本题考查的是最高额抵押权。物权法规

2、定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、 利润为零时B、 利润最大时C、 允许的最低经济效益指标D、

3、 允许的最高经济效益指标答案：A解析：解析 房地产项目的盈亏平衡分析市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（）元/年。A.1440 B.480 C.540 D.1000答案：B解析：本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。从2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000124%=480（元/年）。影响商品需求的因素有（）。A.消费者的偏好 B.消费者的收入水平 C.商品本身的价格 D.相关商品的价格 E.厂商对商品未来的预期答案：A,B,C,

4、D解析： 本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。 楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发公司于2022年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2022年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2022年4月，正式开工建设。

5、2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。该项目的竣工验收应由（）组织。A、建设单位B、监理单位C、施工单位D、设计单位答案：A解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。(2022真题) 教育费附加是随（）附加征收。A.印花税B.所得税C.增值税D.房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。21年房地产

6、估价师考试试题题库5篇 第2篇 房产税是向拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使用权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是在城市、县城内征收；而城镇土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.86.71B.91.82C.100.00D.107.92答

7、案：B解析：本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款常数RMA/VYM/11/（1YM）n8%/11/（18%）1014.903%；（2）购买者要求的税前现金流量5010%5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135%）/1000056.232（万元）；（4）抵押贷款金额6.232/14.903%41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82（万元）。P275。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（）答案：错解析：长期趋势法是运用预测科学的

8、有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。预测，是指由已知的过去和现在预先推测未知的未来。在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段答案：C解析：考点:房地产市场的自然周期。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，第三或第四阶段，而上升接近合理水平，就是快到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（）。答案：错解析：本题考查的是

9、资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费正确答案：BCE房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日估价报告编号：估字2022第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和

10、限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。估价对象位于市开发区路与大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积 100

11、00m2，建成于 2022 年，2022 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2022 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2022 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2022 年10 月13 日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利

12、用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日。十三、估价报告

13、应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1市宏观经济发展状况市近年经济快速发展，2022 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）2市房地产市场发展状况市 2022 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升

14、16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元m2。（测算过程略）土地取得成本=130025000=3250（万元）。2建设成本（1）建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元m2。（依据略）建安工程费=260015000=3900（万元）。（2）勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=39009%=351（万元）。（3）基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据

15、略）基础设施建设费=29015000=435（万元）。（4）其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）其他工程费=13015000=195（万元）（5）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）开发期间税费=21015000=315（万元）。（6）建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。3管理费用管理费用比率一般按4%计算。（依据略）管理费用=51964%=207.84（万元）。4销售费用销售费用比率一般按3%计算。（依据略）销售费用=（3250+5196）3%=253.38（万元）。5投资利息计息期按一年计算，利率

16、按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）6.15%=（3250+5196+207.84+253.38）6.15=547.79（万元）。6销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）销售税费=V5.65%。7开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）15%=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）15%=1418.25（万元）；销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成

17、本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格5.65%；销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）（15.65%）=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）（15.65%）=11524.39（万元）。8折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.3990%=10371.95（万元）。取整：10372 万元单价：1037215000=6915（元m2）。（取整）（二）收益法测算过程收益价格式中A年净收益；Y报酬率；g年收益递增率；n收益年限。1测算年

18、净收益年有效毛收入=月租金12收益总面积出租率+其他收入；年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；年净收益=年有效毛收入年运营费用。（1）年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元（m2天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金365（15%）=1.53650.95=520.13（元/m2）。（2）年运营费用1）营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.135.5%=28.61（元m2）。2）房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=

19、520.1312%=62.42（元/m2）。3）维修费维修费为5.2 元m2。（依据及测算过程略）4）管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.133%=15.6（元m2）。5）保险费经测算，保险费为10.39 元m2。（依据及测算过程略）（3）年净收益年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.1328.6162.425.215.610.39=397.97（元m2）。2确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土

20、结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2022 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用证和土地使用权出让合同，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照房地产估价规范（GBT502911999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。5测算收益价格=5972 元m2。（取整）八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价

21、=（6915+5972）2=6444（元m2）；（取整）评估总价=644415000=9666（万元）；估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。附件（略）答案：解析：该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函

22、中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告； 附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由

23、：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。（8）该房地产评估报告估价

24、依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价依据；估价方法； 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。理由：估价对象区位状况描述与分析包括：位置现状描述与分析；交通现状描述与分析；周围环境和

25、景观状况描述与分析；外部配套设施状况描述与分析；区位状况未来变化趋势分析。（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。（15）该房地产评估报告

26、销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计

27、算收益价格。理由：收益法测算公式为：式中，V 为收益价格(元，元m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（22）抵押价值评估遵循谨慎原

28、则，应说明净收益是保守估计值。理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，

29、原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（）。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值答案：A解析：本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于建筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值平移相关费用。21年房地产估价师考试试题题库5篇 第

30、3篇房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于 ( )。A、 科学的估价理论和方法B、 估价人员的经验C、 估价人员的艺术修养D、 严谨的数学公式和数学模型E 准确无误的计算过程答案：A,B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。正确的房地产价格的测算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。解决此题的关键在于弄清这句话的含义。房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则

31、。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。房地产投资的经济效果主要表现为( )。A、 销售收入B、 开发利润C、 成本利润率D、 投资收益率答案：A解析：参考教材的有关内容。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷

32、款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。A99437B101681C125516D138724正确答案：A某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，如果抵押贷款利率为6.6%，期限为 15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问购房者第10年最后一个月的月还款额是多少?答案：解析：解 已知：p60万元，s0.5%，n180个月，i6.6%/120.55% 抵押贷款首次月还款额A1p(i-s)/1-(1+s)/(1+i)n 6000000.0005/1-(1+0.0005)/(1+0.0055)180元 3504

33、.67元 最后一个月的还款额A120A1(1+s)(i-1)6344.5元 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/。A.2870 B.3330 C.3430 D.3460答案：C解析：上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值

34、的个数为偶数，则最中间两个变量值的算术平均数即为中位数，即其中位数=(34003460)2=3430。21年房地产估价师考试试题题库5篇 第4篇 评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2， 成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格 每月与上月的变动幅度为1.5 %、2.5%、0.5 %、-1.5%、-2.5%、-1.0 %、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2022年9月末的价格为（ ）元/m2。A2938B2982C3329D3379正确答案：A 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资

35、制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：A

36、BC投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：完好房的成新度可以有（）。A.六成 B.七成 C.八成 D.九成 E.十成答案：C,D,E解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。根据马克思的利润理论，一般情况

37、下，利率的变化范围在零与( )之间。A、 10%B、 15%C、 平均利润率D、 社会折现率答案：C解析：此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A、在建工程B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产答案：A,C,D解析：考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。 下列表述中不正确的是（ ）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B在实际

38、估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果正确答案：D丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。A7220元B7600元C14440元D15200元正确答案：D21年房地产估价师考试试题题库5篇 第5篇 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D答案 D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。 ( )答案：错解

39、析：城市总体规划的期限一般为20年，而近期建设规划期限一般为5年。开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A、 企业注册证明、资金和财务状况B、 主要施工经历、投标人在施工的承建项目C、 技术力量简况D、 投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目答案：A,B,C,E解析：因为投标人的资格是客观存在的，而投标人积极性是主观的姿态。房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毀的土地价值。答案：对解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能通受火灾损毀的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毀的土地的价值，通常

40、具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失）。参见教材P102。估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。商业房地产变现能力分析不包括的是（）。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序答案：C解析：选项C属于风险分析内容。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房

41、地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A.告知评估价B.公布保留价C.给出起拍价D.竞买人报价 答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。