22年房地产估价师预测试题9节.docx

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1、22年房地产估价师预测试题9节22年房地产估价师预测试题9节 第1节 房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A、随意抽样B、整群抽样C、定额抽样D、估计抽样答案：B解析： 本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。参见教材P109。 中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发

2、票或收据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/ m2。A 3000 B 3277 C 3295 D 3599正确答案：C 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互 联系和制约关系。 （ ）正确答案：网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关

3、键工作和关键线路。 以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 （ ）正确答案：下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B、 其团体性没有法人强C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D、 合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限答案：D解析：合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。 下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（ ）。A物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租

4、金收入B它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变其收入的唯一因素是和租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入E实际租金收入与潜在毛租金收人相等正确答案：ABC潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。22年房地产估价师预测试题9节 第2节 建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度土地使用权出让计划D城市详细规划正确答案：ABD（）原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A、估价

5、对象B、价值时点C、估价程序D、估价原则答案：B解析：考点:价值时点原则。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估

6、价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。信念和态度是影响消费者购买行为的（）。A.社会因素 B.文化因素 C.个人因素 D.心理因素答案：D解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。心理因素包括：动机、感觉、学习、信念和态度。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量

7、法E、指数调整法答案：A,D,E解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A.开发销售模式 B.开发持有出租出售模式 C.购买持有出租出售模式 D.购买更新改造出售模式 E.购买更新改造出租模式答案：B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。 对房屋评估结果的鉴定作为

8、裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。A必须B应C宜D不正确答案：D下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过答案：D解析：本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见教材P78。22年房地产估价师预测试题9节 第3节 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%

9、，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D295正确答案：A （ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组 成部件。A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化正确答案：B采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（）答案：错解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。权益投资比率越低说明资本

10、金投入比例越低。房地产营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?

11、天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2365（110）31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域

12、的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在

13、较严格的限制条件答案：B解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A.70 B.30 C.40 D.60答案：C解析：本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。房

14、地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。（）答案：对解析：传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。22年房地产估价师预测试题9节 第4节下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。A.缴存比例不低于5%，不高于12%B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金答案

15、：A,B,D,E解析：本题考查的是住房公积金制度。2022年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P1011。在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率答案：

16、A,E解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。P4344。房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）答案：错解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。参见教材P12。陈某购买了江某的一套学区房，双

17、方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某（ ）个月的腾空搬迁宽限期。A.1B.2C.3D.6答案：D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。甲公司以出让方式按法定最高

18、年限取得了某度假村土地使用权，3 年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权剩余使用年限为( )年。A.37B.40C.47D.50答案：A解析：出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。( )答案：对解析：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，属于短期开发投资；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资由短期开发投资转变为长期置业投资。 我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价

19、师学会D中国土地学会正确答案：C 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑正确答案：D建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。（）答案：对解析： 本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。2

20、2年房地产估价师预测试题9节 第5节按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A.固定性决策 B.标准化决策 C.程序化决策 D.科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C、税后现金流=税前现金流-所

21、得税D、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金答案：C解析：考点:收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。(2022真题) 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押的条件。不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社

22、会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。我国推进（）并轨运行，积极改善其他住房困难群体的居住条件。A.廉租住房和经济适用住房 B.经济适用住房和公共租赁住房 C.共有产权住房和廉租住房 D.公共租赁住房和廉租住房答案：D解析： 本题考查的是保障性住房。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。房地产投资信托的风险不包

23、括( )。A、 经营风险B、 市场风险C、 利率风险D、 操作风险答案：D解析：因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予

24、补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A、0.95 B、0.99 C、1.01 D、1.05答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数97/1020.95。 统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。（ ）此题为判断题(

25、对，错)。正确答案：22年房地产估价师预测试题9节 第6节 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为( )。A33m2B40m2C43m2D47m2正确答案：B答案 B 根据建设部作出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。因此，正确答案为贾某2022年7月15日购买了一多层

26、住宅的顶层6楼，2022年4月贾某办理入住并开始装修。2022年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿答案：解析：1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1

27、）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3，该类房地产平均要求的收益率是13%，该

28、房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%=900.6（万元）。 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。第109题：该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC某期房尚有1年时间才可

29、投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为( )元/m2。A、 2667B、 2670C、 3000D、 2660答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：解决此题的关键在于弄清期房价格的内涵。 “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。A.25%B.30%

30、C.35%D.50%答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A、 人工费B、 办公费C、 法定税费D、 保险费答案：A解析：知识点 房产税一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答案：错解析：物业的有效毛收入是指从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入。22年房地产估价师预测试题9节 第7节

31、下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个

32、月，过期施工许可证自行废止。关于资金等效值的说法，错误的是（）。A在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等B在资金等效值计算中，年值是序列值C资金运动起点时的资金额称为时值D绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等答案：C解析：通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。 均衡原理是以房地产内部各构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。此题为判断题(对，错)。正确答案：某市

33、2022年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2022年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A、1B、1.5C、2D、3答案：A解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期（6020）801（年）。 招标工作小组的助理人员是指（ ）等。A秘书B资料、档案管理人员C计算人员D后勤管理人员E绘图人员正确答案：ABCEABCE招标工作小组的助理人员包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。

34、经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。A.2B.3C.4D.5答案：D解析：经济适用住房管理办法规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款(目的：取得完全产权，经济适用住房上市交易，必须取得完全产权)，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交

35、纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”在求取净收益时，运营费用包括（）。A、房地产保有环节的税收B、房地产折旧费C、房屋保险费D、房地产抵押贷款还本付息额E、为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。22年房地产估价师预测试题9节 第8节选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A、商业信誉和财务状况B、可出租面积或

36、可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分

37、别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。A.抵押估价时无需考虑装修价值B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以委托评估。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格答案：D解析：被征收房屋价值

38、的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：(1)利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易税费非

39、正常负担的交易。(7)相邻房地产的合并交易。(8)受债权债务关系影响的交易。 下列关于物权的效力的说法有误的是（ ）。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说，物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利正确答案：C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合

40、同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A、2.00% B、2.13% C、2.22% D、2.50%答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿面为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率（1残值率）/建筑物经济寿命1/45100%2.22%。参见教材P315。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A、相互排斥B、相互独立C、相互关联D、互补答案：

41、B解析： 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。参见教材P110。会计的基本职能为( )。 A.会计准则 B.会计分期 C.会计基础 D.会计核算 E.会计监督答案：D,E解析：会计的基本职能为会计核算与会计监督。22年房地

42、产估价师预测试题9节 第9节与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）答案：对解析： 本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差是绝对数，而净现值标准差系数是相对数，更准确。参见教材P233234。 甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。A40B48C50D60正确答案：B贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（）答案：对解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。

43、贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。人民法院依法拍卖抵押房地产时，未作评估的，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构 B.人民法院 C.抵押权人 D.人民法院和房地产估价机构共同答案：B解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法拍卖抵押房地产时，未作评估的，拍卖保留价应由人民法院确定。产生房地产价格泡沫的基础是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷答案：A解析： 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构

44、过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。 如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险

45、。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种有（）个。A、2B、3C、4D、5答案：C解析： 本题考查的是保险的种类。我国目前的社会保险包括：统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险4种。还有一个生育保险，教材没有提到。 城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（ ）。A区位B用途C搬迁补助费D建筑面积正确答案：C拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。A试探性调查B描述性调查C创新性调查D因果性调查正确答案：D