21年房地产估价师历年真题解析6章.docx

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1、21年房地产估价师历年真题解析6章21年房地产估价师历年真题解析6章 第1章 下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30的，应及时续缴正确答案：AD 已知一年期国债利率为331%，贷款利率为543%，投资风险补偿为223%。管理负担补偿为132%，缺乏流动性补偿为142%，所得税抵扣的好处为05%，则报酬率为（ ）。A778%B828%C1321%D1421%正确答案：A报酬率=无风

2、险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=331%+223%+132%+142%-05%=778%关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能为以抵押为估价目的的估价对象。下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A当前该类房地产价格水平

3、较高B消费者的收入水平增加C通往郊区的高速公路收费被取消D人们预期该项房地产价格未来会上涨E城市居民出现向郊区迁移的趋势答案：C,D,E解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、当市场不景气时，挂牌价会

4、较低，议价空间会较小C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据答案：A解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单

5、位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量答案：B,C,E解析：房地产市场指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势法。加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对较近的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期房地产价值、价

6、格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A已通过竣工验收B取得建设工程规划许可证C取得建设用地使用权证书D取得建筑工程施工许可证E物业管理方案已落实答案：A,E解析：商品房预售应当符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的

7、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。21年房地产估价师历年真题解析6章 第2章 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有（）。A.房地产出让B.房地产转

8、让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）正确答案：对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A、经营资金B、开发经营成本

9、C、开发建设投资D、总开发成本答案：D解析：本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为( )。A、 移动平均法B、 扩大时距法C、 最小二乘法D、 趋势观察法答案：B解析：测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若

10、税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。A、8.00B、11.76C、16.80D、24.00答案：B解析：本题考查的是房产税。最利于业主的规定，即按最低的标准来征税。自用的地下建筑，一般不按租金计税，按房产余值计征。自用的商业用途地下建筑，最低按房屋原价的70%作为应税房产原值，最低再按应税房产原值的70%作为房产计税余值。200070%70%1.2%11.76（万元）。 要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括（ ）。A固定的投资市场B房地产市场是房地产权益的交易市场C要求

11、高素质的专业顾问服务D易于出现市场的不均衡和垄断正确答案：A21年房地产估价师历年真题解析6章 第3章 基本完好房的成新率为（ ）。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新正确答案：D房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成；2)基本完好房：七、六成；3)一般损坏房：五、四成；4)严重损坏房及危险房：三成以下。评估某套建筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。某家庭欲通过储蓄

12、存款购买一套8万元的住房，银行存款年利率为1.2%，问5年中每月月末至少要存款多少?答案：解析： 房产项目测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸房产分幅平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。答案：错解析：所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中

13、心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。A、 前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B、 前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C、 在全部经营期内保持不变D、 在全部经营期内持续增长答案：B解析：试题分析 该题目主要考核运用收益法评估商业收益性房地产时的资本化率和

14、净收益流量的判断技巧。由于该地区商业项目渐趋饱和，因此投入运营后可能会面，临较高的经营风险，因此资本化率取值为7%8%。对于经营期间的净收益流量问题也是主要根据市场竞争情况判断的。您可能感兴趣的试题下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（）。A项目总投资估算表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D财务计划现金流量表答案：D解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，基本报表包括：现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。ABC 三项属于辅助报表。在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。A、所在城市性质B、面积C、容积率D、开发程

15、度答案：A解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。参见教材P342。21年房地产估价师历年真题解析6章 第4章此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析：基本完好房的成新度可以是( )。A、 九成B、 八成C、 七成D、 六成E 四成答案：C,D解析： 知识点 房屋新旧程度的判定标准下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价

16、格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113114。对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A朝向B楼层C交通条件D楼前绿化答案：B解析：房地产的区位因素主要包括：位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；交通；外部配套设施；周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A、 1.2%B、 10%C

17、、 12%D、 20%答案：C解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A、 市场需求容量调查B、 市场营销因素调查C、 竞争情况调查D、 消费者调查答案：B解析：知识点 市场营销因素调查 古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。A1年B3年C15年D合理使用寿命期正确答案：D与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。21年房地产估价师历年真题解析6章 第5章 边际成本替代率是指在等产量曲线

18、上两种生产要素相互替代的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。 所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，属于选取可比实例的质量要求的有（）。A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同 B.可比实例的交易方式适合估价目的 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当 D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

19、答案：B,C,D,E解析：本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。其中，可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。某人2022年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建

20、设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2022年8月)起计。该地块在2022年8月的价格为( )。A、 6400万元B、 5900万元C、 3000万元D、 6400万元答案：D解析：根据题中所给出的条件和数据，价格各组成部分费用项目明确、账目清楚，因此选用成本法即可。将各项费用直接累加得到6400万元，但是土地价格中还应包括一部分交易手续费和投资利息等，所以应大于6400万元。在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）答案：错解析：某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值。

21、目前，最低收入家庭住房保障原则上以实物配租为主，发放购房补贴和租金核减为辅。( )答案：错解析：知识点 城镇住房制度改革 房地产估价师注册证书失效的情形有（ )。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的正确答案：ADE21年房地产估价师历年真题解析6章 第6章基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是一种间接的估价方法。基准地价修正结果的准确性，主要取决于基准地价的准

22、确性以及调整系数（修正系数）体系的完整性和合理性。参见教材P378。运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A、 平均增减量法B、 平均发展速度法C、 移动平均法D、 指数修匀法答案：B解析：知识点 平均发展速度法某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09。（）答案：对解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P156。普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%答案：错解析：2022

23、 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A、领导定价法 B、挑战定价法 C、价值定价法 D、随行就市定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）正确答案： 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3%D114.3%正确答案：B （ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A消费信用B个人信用C民间信用D相互信用正确答案：C