21年房地产估价师考试试题及答案5篇.docx

《21年房地产估价师考试试题及答案5篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试试题及答案5篇.docx（12页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试试题及答案5篇21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第1篇 (三)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：A服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行

2、为结束为止。（）答案：对解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准，（）居住用地是指设施齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。A.一类 B.二类 C.三类 D.四类答案：B解析：本题考查的是城市用地分类。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、髙层住宅为主的用地。 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000

3、万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素谁的分配方案合理?为什么?正确答案：(

4、1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.12+302=396.05万元，乙应该分得：2762.12302=1366.05万元。某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1

5、:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。（1平方英尺0.0929m2）A、17484B、19020C、19754D、20539答案：B解析：本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格：3535/（17%）0.530/（17%）110/（17%）1.5105.91（万美元），统一币种105.917.7815.49（万元人民币）（注意汇率时间点的选择），房地产建筑面积30000.650.0929428.769（m2），单价8154900428.76919019（元/m2）。参见教材P185。21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第2篇有效毛收入

6、乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A、价格 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益答案：A解析： 本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。外部配套设施的完备状况，对于已建成的住宅房地产尤为重要。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要

7、求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，专利及专有技术使用费就属于固定资产其他费。（）答案：错解析： 本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。专利及专有

8、技术使用费属于无形资产费用 以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是（ ）。A潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入B净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流C税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金D实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入正确答案：BC21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第3篇运用比较法估价要消除以下（）方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同 B、特殊交易情况与正常交易情况不同 C、成交日期与价值时点不同 D、可比实例状况与估价对象状况不同 E、理性和非理性购买人因素差异答案：A,B,C,D

9、解析：本题考查的是比较法概述。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：（1）成交价格与比较价值的内涵和形式不同；（2）特殊交易情况与正常交易情况不同；（3）成交日期与价值时点不同；（4）可比实例状况与估价对象状况不同。复代理是指代理人为行使代理权，通过以( )的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。A.代理人 B.被代理人 C.第三人 D.代理人和被代理人答案：A解析：复代理是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。民法总则有条件地承认复代理：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。

10、事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：该地区平均每人占有耕地数

11、量为( )亩。A、 20B、 2C、 0.133D、 0.05答案：D解析：知识点 征收耕地补偿费的内容下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。 下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

12、(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第4篇 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A对房地产的使用功能进行适时调整，可

13、使所投资的房地产保值和增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期

14、工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即20

15、22年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。A、3000万B、5000万C、3亿D、9亿答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地 B.游乐场 C.写字楼 D.仓库 E.行政办公楼答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产的种类。收益性房地产是能直接产生租赁

16、收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第5篇当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（）答案：对解析：速动比率是

17、速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：在流动资产中，存货的变现能力最差；由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；部分存货可能已经抵押给债权人；存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费正确答案：ABD 房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：连续复利计息情况下本利和的计息公式是FnP（1+i）n。（ ）答案：错解析：单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利，题干所列的本利和公式是间断复利计息的公式。