22年房地产估价师考试真题及答案6节.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及答案6节22年房地产估价师考试真题及答案6节 第1节对有违法违规行为的注册建造师，可能受到的行政处罚有（）。A.罚款 B.降低资质等级 C.吊销注册执业资格证书 D.停业整顿 E.暂停执业答案：A,C,E解析：本题考查的是建筑施工企业的资质管理。对有违法违规行为的企业，依法给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚；对有违法违规行为的注册建造师，依法给予罚款、暂停执业、吊销注册执业资格证书等行政处罚。专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置 B.交通便利条件 C.自然或质量状况 D.设施完善程度 E.收益能力答案：A,C,E解析： 本题考

2、查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。 （ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构正确答案：C经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（）答案：错解析：考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，202

3、2年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A.县房屋征收办公室B.镇人民政府C.县人民政府D.县国土资源管理局答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。22年房地产估价师考试真题及答案6节 第2节 在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，例如在城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。 （ ）此题为判断题(对，

4、错)。正确答案：保险公司可用于对外投资的资金来源主要有（ ）。A.资本金B.留存收益C.长期债券融资D.责任准备金E.保费收入答案：A,B,D解析：本题考查的是保险可用资金的来源。保险可用资金的来源：资本金；留存收益；责任准备金。P335。 某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。正确答案：(1)本金不变，所以

5、每年偿还的利息为：16000012%=19200(元)8年共偿还金额为：160000+819200313600(元)(2)第八年年末一次偿还本息：F=160000(1+12%)8=1600002.476=396160(元)8年共偿还金额为：832208=257664(元)(4)每年等额偿还本金额：1600008=20000(元)由于每年本金减少20000元，故每年利息减少2000012%=2400(元)第一年年末应偿还的利息为：16000012%=19200(元)第二年年末应偿还的利息为：19200-240016800(元)以此类推，第八年年末应偿还利息为：19200-24007=2400(元

6、)故8年共偿还利息额为：19200+16800+2400=86400(元)所以8年共偿还金额为：200008+86400=246400(元)(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费 B、租赁保证金利息 C、房地产税 D、企业（个人）所得税 E、房屋保险费答案：B,D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常

7、使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。22年房地产估价师考试真题及答案6节 第3节 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。A8.00B11.76C16

8、.80D24.00正确答案：B 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。A33.3B3.12C20D60%正确答案：B容积率建筑密度建筑层数。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。A、产品更新B、产品性价比C、产品档次D、规模和结构答案：D解析：考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发

9、生变化的行为，是一种房地产( )行为。A.出让B.资金借贷C.转让D.租赁答案：C解析：城市房地产转让管理规定规定其他合法方式主要包括下列行为：1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；22年房地产估价师考试真题及答案6节 第4节对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（）答案：对解析：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。在某些

10、情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。我国地产企业境外投资，主要为写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业。参见教材P7。某人2022年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又

11、花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2022年8月)起计。该地块在2022年8月的价格为( )。A、 6400万元B、 5900万元C、 3000万元D、 6400万元答案：D解析：根据题中所给出的条件和数据，价格各组成部分费用项目明确、账目清楚，因此选用成本法即可。将各项费用直接累加得到6400万元，但是土地价格中还应包括一部分交易手续费和投资利息等，所以应大于6400万元。估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢

12、筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2022年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2022年8月30日的价值。估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也

13、未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2022年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开

14、发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2022年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之

15、间的地价差异见表379。根据表377：估价对象土地的单价=290元/m2X2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2，故：估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时（在估价时点2022年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出和应得利润）为1000元/m2建筑面积，故：估价对象建筑物的重新购建总价=1000

16、元/m2X5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果:根

17、据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2022年8月30日的价值总额评估为590.0万元，折合每平方米建筑面积694.12元。答案：解析：改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1 000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额= 850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340. 0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专

18、用仓库2022年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现的方面不包括（）。A.征收土地使用费 B.开展土地使用权有偿出让和转让 C.修改宪法和土地管理法 D.制订地方性的土地使用权出让和转让条例答案：D解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。选项D错误，正确表述

19、应为：制定全国性的土地使用权出让和转让条例。22年房地产估价师考试真题及答案6节 第5节地上房地产抵押人不一定就是债权人。（）答案：错解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。所以，抵押人一定不是债权人，不一定是债务人。 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息

20、的项目是( )A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C答案 C销售费用和销售税费一般不计息。 以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。AGDP=GNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口正确答案：B服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。服务市场，也称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。某商业店铺的购买

21、价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。22年房地产估价师考试真题及答案6节 第6节城市居住区的规模通常以( )作为主要标志。A、 居住人口规模B、 居住户数规模C、 用地规模D、 建筑规模答案：A解析：居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志

22、。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。以下不属于支配权的是（）。A.物权 B.知识产权 C.人身权 D.撤销权答案：D解析：本题考查的是民事法律关系。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等，如物权、知识产权、人身权等。选项D，撤销权属于形成权。 宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。A对购买经济适用住房提供优惠利率B提高法定存款准备金率C在公开市场卖出政府债券D规定商业银行最高贷款额度E提高再贴现利率正确答案：BCE房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量

23、调查D.技术调查E.竞争情况调查答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。选项CE是与营销因素调查平行的类型，选项D属于国内外市场环境调查。P106。关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法答案：A解析： 本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。