22年房地产估价师历年真题9章.docx

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1、22年房地产估价师历年真题9章22年房地产估价师历年真题9章 第1章当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变生产要素的规模所决定。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，2/3B.2/3，2/3C.2/3，4/5D.4/5，4/5答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物

2、及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。（）答案：错解析：考点:统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。政府债券体现的权利关系是（）关系。A股权B行权C债权债务D信托契约答案：C解析：政府债券，又称公债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正

3、确答案：某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。答案：解析： 解法一：购买商铺总投资：3800080=3040000（元）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：304000030%=912000（元）购买商铺的贷款额

4、（P）：304000070%=2128000（元）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%所以：净经营收入=首付款10%+年还本付息额=91200010%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入25%则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）最低月租金单价

5、=毛租金收入/（可出租面积12个月）=531380.63/（8012）=553.52（元/m2/月）解法二：（1）购买总价：3.880=304（万元）（2）自有资金：30430%=91.2（万元）（3）抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：30470%=212.8（万元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%则：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）年租金：8012Y=960Y年税前现金流：960Y-960Y25%-307335.47则：（960

6、Y-960Y25%-307335.47）/912000100%=10%则：Y=553.52（元/m2）登记发证工作是权属登记管理机构的主要的工作。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师历年真题9章 第2章房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。（）答案：对解析：传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。（）答案：对解析

7、：本题考查的是拍卖的涵义和原则。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。A由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度正确答案：C有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的

8、步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（）答案：对解析：考点:长期趋势法概述。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经

9、济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策因素。房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。22年房地产估价师历年真题9章 第3章某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2

10、075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2022年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2022年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。八、估价结果2022年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本评估报告使用期限为2022年8月21日起至2022年8月21日止。XX公司办公用房地产估价技术报告一、实物状况分析估价对象建筑物，建

11、于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。二、区位状况分析该评估对象（土地）地号221021，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾

12、馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1.市场法土地该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。评估对象土地占地面积3

13、444.6m2，折合为5.17亩。土地价格计算如下：140万元/亩X5.17亩=723.8万元建筑物该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：600元/m2X2075.284m2X(124%)=946330元=94.63万元评估结果土地评估结果为723.8万元；建筑物评估结果为94.63万元；(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。2.假设开发法估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：假设其用途

14、为商业办公混合楼；建筑容积率1.5;建筑覆盖率25%;建筑总面积5166.9m2；建筑物层数6层；各层建筑物面积均为861.15m2；地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2022年5月完成。预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。估计开发费以及开发商利润。估计建筑费为362万元；专业费用为建筑费的5%;年利息率为3.5%;销售费用、税率之和估计为楼价的8%;投资利润率为10%;在未来3年的建设期内，开发费用均匀

15、投入。求取地价。采用的计算公式如下：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元b.总建筑费= 362万元c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5=总地价X0.105+19.96(万元）上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2022年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时

16、我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%=总地价X0.1+38.01(万元）将上述af代入假设开发法公式中，即总地价=1334.7836218.1一（总地价X0.105+19.96)106.78(总地价X0.1+38.01)=655.54万元则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元3.最后估价结果采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：8

17、18.43万元。采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。对上述两种方法得出的结论取中间值，得(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。七、估价结果确定占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明

18、24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。 张某出资为了其叔父投了人身和财产保险，因此可以制定自己为受益人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。A缓刑期未满的人员B现职公务员C年龄超过65周岁的人员D具有完全民事行为能力的人员E申请在2个房地产估价机构执业的人员正确答案：ABCE为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（

19、）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则答案：D解析：本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。连续复利计息情况下本利和的计息公式是FnP（1+i）n。（ ）答案：错解析：单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利，题干所列的本利和公式是间断复利计息的公式。房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极

20、限值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（）答案：错解析：根据城市房地产管理法第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：按照出让合

21、同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。22年房地产估价师历年真题9章 第4章封面（略）目录(略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行

22、评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表320)。 XX房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：x x x 二零零九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略） 房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）实物状况估

23、价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022年建成并投人使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中12层为商铺和酒楼，3层为茶楼，45层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，13层为大面积玻璃窗，45层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好，处于正常使用状态。(二）权益状况估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的

24、商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为，房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：XX有限公司，房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：XX;房号：XX;结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期：2022年6月6曰。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30m2;终止日期：2046年4月20日；登记日期：2022年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估

25、价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022年4月

26、21日至2022年5月22日。十五、估价报告应用的有效期（略）XX房地产估价有限公司 2022年5月22日附件(略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程 1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中V收益价格；Ai相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y房地产的报酬率(折现率）。(1)确定房地产收益1)租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022

27、年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起 算，租约期内房地产年有效毛收人见表321。其中，租金按建筑面积计算，收人均为年末取得。2)租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/(m2*月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(12%)=1176元/m2(2)确定年运营费用运营费用包括:管理费、维

28、修费、保险费、税金，计算结果见表322(计算过程略）。(3)确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表322。(4)确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略）。(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2.市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数(1)可比实例的选取（表323)(2)建立可比价格基础（略）(3)选取比较因

29、素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1)交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2)交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4)估价对象与可比实例比较因素情况表（表324)5)建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，

30、现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表326。取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00）3=12217.42元/m23.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42）2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整答案：解析：1.致委托

31、方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2 *月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据

32、(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。15.等比递增计算中租约期外的折现期错误(不应为5年，应为4年）。16.表323中的可比实例成交价未说明付款方式。17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。19.比较、修正项目不全:或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。20.距区域

33、商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。21.表325中修正系数的表述形式错误。22.表325中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。23.表325中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。24.技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A、经济因素 B、区位因素 C、权益因素 D、人口因素 E、心理因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因

34、素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。A.工期索赔 B.工程变更索赔 C.合同中明示的索赔 D.合同中默示的索赔 E.费用索赔答案：A,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。按照索

35、赔的目的可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔。 某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。A销售收入增加0.24%B销售收入增加3.76%C销售收入减少0.24%D销售收入减少3.76%正确答案：C下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案

36、：22年房地产估价师历年真题9章 第5章盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A产品总成本不随产销量变化B产品销售量等于生产量C单位产品变动成本不随产销量变化D单位产品销售价格不随产销量变化E单位产品固定成本不随产销量变化答案：B,C,D解析：盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑

37、面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 62000C、 61000D、 61500答案：A解析：该宗房地产相对于空地的减价额为(300-50)25062500(元)以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（）答案：错解析：根据城市房地产管理法第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。按照出让合同约定进行投资

38、开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。某宗房地产2022年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2022年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2022年1月1日为100）。该宗房地产2022年10月1日的价格为9095.42元/m2。 （）答案：对解析：考点:市场状

39、况调整的方法。该宗房地产2022年10月1日的价格计算如下：710098.076.59095.42（元/m2）。保险的基本原则中，最大诚信原则的内容不包括（）。A.告知 B.保证 C.维权 D.禁止反言答案：C解析：本题考查的是保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。（）答案：错解析：房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：单项工程竣工验收；综合验收；竣工验收备案。22年房地产估价师历年真题9章 第6章在房地

40、产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）答案：对解析：本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。参见教材P50。建筑规划一般在1万3万平方之间，服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（ ）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店答案：B解析：本题考查的是零售商业物业分析。P356。 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）定价法。A目标B价值

41、C挑战D成本加成正确答案：A申请办理施工许可证的程序中，发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起( )日内颁发施工许可证。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：1.建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。3.发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全

42、或者失效的，应当当场或者5 日内一次告知建设单位需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内书面通知建设单位，并说明理由。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（）答案：对解析：本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（

43、 ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A、最乐观预测值B、最悲观预测值C、最可能预测值D、最不可能预测值答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。22年房地产估价师历年真题9章 第7章城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（）。A.房地产价格申报制度 B.房地产价格评估制度 C.房地产价格备案制度 D.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产

44、交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。A、 1.60B、 3.00C、 4.25D、 5.00答案：B解

45、析：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。依本题意，评估的房地产价格为2000万元，应按累进计费率1.5%。收取估价费，为3万元。从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（）。A.砖木结构建筑 B.砌体结构建筑 C.钢筋混凝土结构建筑 D.钢结

46、构建筑答案：D解析：本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。某套住宅的套内建筑面积为145，使用面积为132，应分摊的共有公用建筑面积为23，按套内建筑面积计算的价格为7500元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/。A、5893 B、6387 C、6473 D、7016答案：C解析：本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积，建筑面积套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500145/168=6473元/m2。参见教材P189。22年房地产估价师历年真题9章

47、 第8章房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A对原材料的检验B对配套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度答案：D解析：工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：对原材料的检验；对工程采用的配套设备进行检验；确立施工中控制质量的具体措施；确立有关质量文件的档案制度。教育费附加是随（）附加征收。A.印花税 B.所得税 C.增值税 D.房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。 任何商品的替代效应总为负值。 （ ）正确答案： 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接近于（）万元。A.536 B.549 C.557 D.816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场