房地产估价师考试试题及答案5章.docx

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1、房地产估价师考试试题及答案5章房地产估价师考试试题及答案5章 第1章 城市规划分为城市总体规划和详细规划，而详细规划是总体规划的细化和落实。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：小跨度厂房指跨度小于或等于（）m的单层工业厂房，以砌体结构为主。A.6 B.10 C.12 D.15答案：C解析：本题考查的是建筑分类。小跨度厂房指跨度小于或等于12m的单层工业厂房，以砌体结构为主。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期答案：A,C,D

2、,E解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓

3、储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。A.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上乙公司支付给甲公司的补偿金及利息答案：D解析：若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，则对当前房地产进行估价应当减去河景房与非河

4、景房的差价，再加上加上乙公司支付给甲公司的补偿金及利息。国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A、租赁B、查封C、抵押D、土地使用权E、供求关系答案：A,B,C解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位正确答案：B建设单位在开工前，向工

5、程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。(2022真题) 对人体危害程度最强的电磁辐射是（）。A.微波B.短波C.中波D.长波答案：A解析：本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A、销售费用B、后续的开发成本C、投资利息D、开发利润E、管理费用答案：C,D解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。某城市处于平原地区，

6、城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿

7、元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（）贷款。A.担保B.信用C.短期D.自营答案：A,D解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，其特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款；C 项，短期贷款指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）

8、的贷款。D 项自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。本题中甲公司的贷款属于担保贷款、自营贷款。房地产估价师考试试题及答案5章 第2章计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（）答案：错解析：考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发

9、证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。选项A错误，房屋买卖合同，并不对面积误差进行上限的要求；选项B错误，登记按照建筑面积，而无论按建筑面积或套内计价，均不影响登记；选项D错误，商品房买卖合同对面积误差无约定的，视实际误差与3%的对比关系，确定是否据实结算。 G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。AG快餐公司与w公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB (二)某房地产开发股份有限公司拟通过

10、竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。根据材料回答第 1014 题。第 10 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于开发用地控制指标的是（ ）。A绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押

11、价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。参见教材P171。 在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。 （ ）正确答案：下列关于供给价格弹性的说法中，正确的有（）。A.供给价格弹性系数是供给变动绝对值与价格变动绝对值的比值 B.供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 C.供给价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 D.供给价格弹性反映供给量变动对价格变动的反应程度 E.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同答案：B,D,E解析：本题考查的是供给弹性。选项A错误，供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值；

12、选项C错误，供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律。不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。答案：错解析：不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案5章 第3章评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、

13、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 零售商业物业的类型有（ ）。A市级购物中心B地区购物商场C超级市场D居住区商场E邻里服务性商店正确答案：ABDEABDE零售商业物业通常有五种类型，除了选项A、B、D、E外，还有特色商店。 <三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委

14、托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?正确答案：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。或：不应采用实际支出时的各项成本

15、费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营

16、业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值是（ ）万元。A. 2414.5 B.2759.4C.3066D.3153.6答案：B解析： 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑正确答案：D建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是

17、否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：衡量房地产泡沫常用的指标有（），A房价收入比B租金售价比C实际价格与理论价格之比D房地产供求比E房地产价格指数与居民消费价格指数之比答案：A,B,C解析：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。生活污水的主要特点是( )。A.富营养化 B.含氮、硫、磷高C.含污染物多 D.含金属碎屑多答案：B解析：生活污染源主

18、要是由城市化造成的。城市和人口密集的居住区是主要的生活污染源。生活污水的特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，含有多种微生物。房地产估价师考试试题及答案5章 第4章 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2022年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2022年1月1日2022年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为02%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）正确答案： 私募

19、债券的最大特点是募集对象不特定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中需认真考虑平面位置的布局，不需考虑其地形的特点。（）答案：错解析：本题考查的是地形图。建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价4200

20、300033780万元。参见教材P105。以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A、 基础设施状况B、 人口数量和结构C、 居民思想观念D、 宏观金融政策E 新产品开发能力答案：B,C解析：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。 下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。A抵押人到期来偿还债务的B抵押人擅自处分抵押房地产的C抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的正

21、确答案：ABC根据城市房地产管理管理办法第40条规定，DE两项不正确。某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；IRR2-3 =12%和IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优

22、于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2， 再淘汰F3，最后淘汰F4。(2022真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。A.300B.500C.700D.900答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。 房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案5章 第5章 拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行

23、协调并执行共同标准。A依据B原则C程序D进度E成本正确答案：ABC 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB(2022年真题) 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于答案：C解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格正确答案：C加权移动平

24、均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势法。加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对较近的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期房地产价值、价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A、资金的时间价值表现为资金的增值 B、资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿 C、资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿 D、资金的时间价值与投资利润率相

25、关 E、资金的时间价值与通货膨胀率相关答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。( )正确答案：答案 在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。有一套建筑面积100m2的住房，每

26、平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为( )。A、 3000元/m2B、 2850元/m2C、 2928元/m2D、 2857元/m2答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题的计算过程为?解决此题的关键在于理解实际价格和名义价格的含义。直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。