房地产估价师考试试题及答案8节.docx

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1、房地产估价师考试试题及答案8节房地产估价师考试试题及答案8节 第1节 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85正确答案：D 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本正确答案：ABC某投资市场的平均收益率为15，银行贷款

2、利率为5.5，国债收益率为3，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A、5.7%B、6.6%C、7.9%D、9.4答案：B解析：考点:资本资产定价模型。预期收益率R无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）=3+0.3（15-3）=6.6。 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买

3、方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m2。A2487.75B2500.00C2511.00D2162.25正确答案：B答案 B根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格卖方实际得到的价格/(1一应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325(1 -7%)2500。封面（略）目录(略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估

4、价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表320)。 XX房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：x x x 二零零九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略） 房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022年建

5、成并投人使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中12层为商铺和酒楼，3层为茶楼，45层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，13层为大面积玻璃窗，45层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好，处于正常使用状态。(二）权益状况估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为，房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：

6、XX有限公司，房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：XX;房号：XX;结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期：2022年6月6曰。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30m2;终止日期：2046年4月20日；登记日期：2022年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他

7、项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022年4月21日至2022年5月22日。十五、估价报告应用的有效期（略）XX房地产估价有限公司 2022年

8、5月22日附件(略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程 1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中V收益价格；Ai相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y房地产的报酬率(折现率）。(1)确定房地产收益1)租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起 算，租约期内房地产年有效毛收人见表321。其中

9、，租金按建筑面积计算，收人均为年末取得。2)租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/(m2*月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(12%)=1176元/m2(2)确定年运营费用运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表322(计算过程略）。(3)确定年净收益计算公式：估价对象年净收

10、益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表322。(4)确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略）。(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2.市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数(1)可比实例的选取（表323)(2)建立可比价格基础（略）(3)选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别

11、因素。1)交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2)交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4)估价对象与可比实例比较因素情况表（表324)5)建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表326

12、。取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00）3=12217.42元/m23.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42）2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整答案：解析：1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清

13、；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2 *月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收

14、入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。15.等比递增计算中租约期外的折现期错误(不应为5年，应为4年）。16.表323中的可比实例成交价未说明付款方式。17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。19.比较、修正项目不全:或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。21.表325中修正系数的表述形式错误。22.表32

15、5中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。23.表325中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。24.技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。（ ）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。P10。房地产估价师考试试题及答案8节 第2节 商品房预售是指房

16、地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E

17、.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线答案：A,B,C解析：本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损答案：C,D解析：本题考查的是外部折旧。AB选项为功能折旧，E选项为物质折旧。以下金融工具属于直接金融工具的是（）。A、

18、抵押契约 B、保险单 C、银行券 D、存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )答案：错解析：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境 B.讲究风水 C.吉祥数字 D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价

19、格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。房地产估价师考试试题及答案8节 第3节 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2022年6月第二期工程

20、竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?正确答案：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市

21、场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。试

22、题分析对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币

23、的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。商品房销售合同属于（）。A、有偿合同B、要式合同C、单务合同D、实践合同答案：A,B解析： 本题考查的是合同法概述。商品房销售合同属于有偿合同、要式合同、双务合同、诺成合同。工业房地产的区位影响因素主要考虑（）A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A

24、主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。 对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理

25、性购买行为。参见教材P135。在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（）答案：错解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。参见教材P238。房地产估价师考试试题及答案8节 第4节根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（）收取。A、评估总额的一定比例 B、采用差额定率分档累进 C、一月成交租金额 D、口头咨询费和书面咨询费答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。2022年末，

26、某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2022年末的住房空置率是（）。A.9% B.12% C.12.5% D.15%答案：D解析：本题考查的是供给指标。空置率空置量/存量750/500015%。“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（）答案：对解析： 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析

27、、判断开发利润受影响的情况。 下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。A业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主正确答案：BCD业主委员会成立以后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门方可将维修基金移交给物业管理企业代管；维修基金在银行专户储存，专款专用，基金闲置时，除可用于购买国债或者法律、法规规定的其他范围外，不得挪

28、作他用；业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。（）答案：对解析：本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。 经济适用住房价格（ ）。A由市(县)人民政府制定

29、B实行市场调节价C由房地产开发商定价D由政府限定销售价格正确答案：A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。房地产估价师考试试题及答案8节 第5节在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果答案：A,B,D解析：本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）答案：错解析：

30、 本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。参见教材P165。 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。A5%B10%C20%D30%正确答案：C初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 与非专业估价相比，专业估价的特点有(

31、)。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案：ACD某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表334。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。该项目的实际收益率为（ ）。A.11.74% B.12.64%C.13.59% D.13.76%答案：B解析： 周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。根据房产测量规范，下列解释中部正确的为（ ）A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水

32、平投影计算面积B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积正确答案：AB新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，后到房地产开发主管部门备案。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发企业的管理。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产估价师考试试题及答案8节 第6节完全垄断市场上，厂商通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（）答案：错解析：本题考查的是完全

33、垄断市场上价格与产量的决定。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即MR=LMC=SMC。长期均衡的条件是两者相等。也是纸老虎题目，我们给大家总结的所有均衡条件全部都是等号。某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A应采用客观成本而不是实际成本B应采用实际成本而不是客观成本C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：在运用成本法估价时特别要注意下列三个

34、问题：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A、 50%B、 60%C、 70%D、 80%答案：B解析：知识点 金融机构对项目贷款的审查 保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。（ ）正确答案：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险

35、。A、市场供求风险B、通货膨胀风险C、利率风险D、或然损失风险答案：B解析：考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。优先股与公司债券的主要区别在于不退股。（）答案：对解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股与公司债券的主要区别在于不退股。在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。A.拖欠的建设工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规

36、定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。房地产估价师考试试题及答案8节 第7节因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。A、 提高B、 降低C、 无变化D、 为零答案：A解析：因为折现率的提高会抵消通货膨胀的影响。关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：本题考查的是房地

37、产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯

38、一个没有电梯。 甲公司2022年底所有者权益总额最多为（ ）万元。A338B350C362D420正确答案：B住房公积金采取“低存低贷”的原则。（）答案：对解析：住房公积金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。(2022年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标答案：B解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资

39、本金的盈利能力。某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.

40、在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案：C解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失10015006=90（万元）；搬迁费13002100=26（万元）；合计266万元；修复后的价值增值：5000（15%）450010000=250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万元。选项C，不修复的时候的价值减损额为（50004500）10000=500（万元）。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=

41、5（万元）。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。房地产估价师考试试题及答案8节 第8节 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期B 待开发房地产建设发包日期C 取得待开发房地产的日期D 房地产开发完成并投入使用的日期正确答案：C建设工程竣工验收，应由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣

42、工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。参见教材P110。 下列说法有误的一项是（ ）。A个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性

43、，有效期不得超过2年D一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行正确答案：D存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。 求取报酬率的方法有( )。A累加法B市场提取法C投资报酬率排序插入法D实际观察法E分解法正确答案：ABC答案 ABCD、E项是求建筑物折旧的方法。保障性住房包括（）。A.限价商品住房 B.经济适用住房 C.公共租赁住房 D.老旧存量住房 E.90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商

44、品住房。2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？ 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，

45、但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。