房地产估价师历年真题和解答9篇.docx

《房地产估价师历年真题和解答9篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师历年真题和解答9篇.docx（28页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师历年真题和解答9篇房地产估价师历年真题和解答9篇 第1篇解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。(2

2、022真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A12.90%B13.10%C1

3、3.06%D13.07%正确答案：D答案 D13.1%0.4+12.5%0.3+13.6%0.313.07%某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上允许答案：D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。房地产估价师历年真题和解答9篇 第2篇 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该

4、贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A544.10B555.10C1776.32D2109.38正确答案：B信念和态度是影响消费者购买行为的（）。A.社会因素 B.文化因素 C.个人因素 D.心理因素答案：D解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。心理因素包括：动机、感觉、学习、信念和态度。下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资

5、活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 ( )答案：错解析：经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的30%。夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（）答案：错解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房改

6、售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格房地产估价师历年真题和解答9篇 第3篇 销售均价20000元/m2为（ ）。A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。（）答案：对解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，

7、建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：价值时点是2022年9月30日，

8、此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元长寿命项目折旧费（23763080）8/60302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）（23763080）8/49369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）2）功能折旧（功能过剩引起的

9、折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）（如果用重置价格，则没有无效成本。）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元建筑物市场价值1643.022376522.113496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；建筑物市场价值1643.022376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。 只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。（ ）正确答案：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，

10、在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。（）答案：错解析：由于这两套住宅楼层不同，则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等条件均可能不同，因此价格也可能会不同。房地产估价师历年真题和解答9篇 第4篇甲公司为2022年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地

11、费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年

12、投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。答案：解析：第一问总建筑面积200666.672266668（m2）土地费用4

13、0020080000（万元）总建设成本320026666885333.76（万元）总销售收入8500266668226667.80（万元）管理费总额226667.82%4533.36（万元）销售费用226667.83%6800.03（万元）增值税金及附加226667.85.5%12466.73（万元）项目现金流量表IRR7%（8%7%）1641.28/（1641.282403.80）7.4%。第二问乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的现金流量表NPV（乙）-3960.02/（110%）406.

14、66/（110%）24673.35/（1+10%）313106.73/（1+10%）41504.82（万元）因为NPV（乙）0，所以乙公司可以达到投资目标。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：考点:估价当事人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。 具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某类房地产2022年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价

15、格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2022年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13答案：A解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数价值时点时的价格指数可比实例在价值时点时的价格6500（100.04/100）（99.86/100）（98.28/100）（96.45/100）（92.17/100）（90.08/100）5110.51（元/m2）。

16、 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E资产负债率正确答案：BCE房地产估价师历年真题和解答9篇 第5篇环比增长速度加1（或100%）等于环比发展速度。（）答案：对解析： 本题考查的是速度指标。环比增长速度上加1（或100%）等于环比发展速度。某地区房地产开发完成的总房屋建筑面积中，住房、商业用房、办公用房、工业用房、其他用房各自所占的比重是( )相对指标。A.结构 B.比例 C.比较 D.强度答案：A解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。 房地产开发投资的经济效果的大小主要由

17、( )等指标来衡量。A销售收入B成本利润率C现金回报率D投资收益率E开发利润正确答案：BDE答案 BD 房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是平均差系数。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。受托房地

18、产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估答案：C解析：房地产估价师历年真题和解答9篇 第6篇 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/

19、 m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：银行不运用或较少运用自己的资产，以（）的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。A.本人 B.中间人 C.客户经理人 D.资本持有人答案：B解析：本题考查的是商业银行中间业务。中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。下列关于质权特征的表述中，错误的是（）。A、质权是一种担保物权 B、质权的标的物只能是不动产权利 C、质权需转移质物的占

20、有 D、质权是就质物优先受偿的权利答案：B解析：本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。城乡居民房屋保险中，属于免责条款的是（）。A、突发性地陷B、爆炸C、战争D、暴风答案：C解析： 本题考查的是财产保险。免责条款。包括战争、军事行动或暴力行动、核辐射、地震等不可抗力因素造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。 根据工程量清单计价

21、法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）A 措施费B 规费C 利润D 企业管理费E 税金正确答案：BD房地产估价师历年真题和解答9篇 第7篇某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。已知某投资项目

22、的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期（）。A、3.625B、4.2C、4.84D、5.125答案：C解析：考点:动态投资回收期。 从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证正确答案：BCE 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为( )。A1.9%

23、B2.1%C2.3%D2.5%正确答案：A 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空

24、调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。(5) 假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2022年10月1日的折旧总额和现值。正确答案：按题意，求该写字楼在估价时点(2022年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式

25、为：旧房地价格房地的重新购建价格-建筑物的折旧土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧先画出其时间示意图(1) 计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格20004000800(万元)建筑物的重新购建价格130090001170(万元)(2)计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：门窗等损坏的修复费用为：3万元建筑物折旧总额404.44+38+9.05+65.99517.48(万元)(3) 该写字楼的现值800+1170-517.481452.52(万元)因

26、此，该写字楼于2022年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。房地产估价师历年真题和解答9篇 第8篇赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50（1-30%）=35（万元）；

27、i月=6%/12=0.5%，n=1012=120；A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。AGDPGNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口一出口正确答案：B下列关于等产量线的特点，表述正确的是（）。A.等产量曲线的斜率为正值B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线D.距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大答案：C

28、解析：本题考查的是生产理论。选项A错误，等产量曲线的斜率为负值；选项B错误，等产量曲线凸向原点，任意两条等产量曲线不能相交；选项D错误，距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越小。参见教材P195196。求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取房地重新购建成本有两大路径：（1）“房地合估”路径，不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，将房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成

29、本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。参见教材P303304。下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。参见教材P147。房地产估价师历年真题和解答9篇 第9篇 下列叙述正确的是（ ）。A市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果B成交价格是一个已完成的事实，不会随其他凶素的变化而

30、变化C理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系D一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动E市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用正确答案：ADE成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之问的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（

31、）此题为判断题(对，错)。正确答案：据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2022年、2022年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均

32、经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.

33、天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+720

34、00+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%+74个X6元/小时X365天X12小时X50%=136.13万元娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香

35、多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%=16.25万元年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元(2)经营费用直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗

36、及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以

37、及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：年折旧费=房屋重置价X(l残值率）耐用年限如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：年折旧费=房屋重置价房屋可使用的年限主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定

38、待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2则：钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万

39、元主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元60年+22.87万元X(12%)+50年=79.02万元/年装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：年装饰折旧费=4355万元18+2345万元10=476.44万元设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置总价约为3000万元。年设施折旧费=300

40、0万元20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元b.年维修费:维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为：年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：年保险费=(4714.47+22.87+6700+

41、3000)万元X2%=28.87万元d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28.87+91.21)万元=1229.53万元税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率7. 8125%计

42、，则：流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元(3)经营利润以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：年利润=8987.8万元X12.5%=1123.48万元(4)待估宗地年房地纯收益测算年纯收益=年总收益一年总费用一年利润=(8987.8-6243.731123.48)万元=1620.59万元(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全

43、利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。建筑物还原率一般比土地还原率高2%3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。(6)房屋纯收益房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%

44、;设施设备成新度取75%。则：年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=(4714.47+22.87)万元X80%+6700万元X80%+3000万元X75%X10%=1139.99万元(7)待估宗地年土地纯收益测算土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.591139.99)万元=480.6万元(8)有限年期土地价格待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积年期修正系数=1一1+(1+r)n式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(

45、1+土地还原率=11/(1+8%)40=0.9540待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+5723.0m2=10014.25元/m2答案：解析：改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(1 20%) +74个X6元/小时X365天X12小时X(1 50%)=252. 81 万元(2)会议室年客观收益=(5 000 + 1 600 + 2 300)元/半天X365天X5%X2 = 32. 49万元(3)年客观总收益=(3 979. 89 + 4 155. 53 + 252. 81 + 700 + 32. 49)万元 =9 120. 72

46、万元(4)营业费用=9 120. 72万元X3%=273. 62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年 限=16年+ 40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4 714. 47万元 56年+ 22. 87万元X (1 2%)50年= 84. 64万元/年(7)年折旧费= (84. 64 + 476. 44 + 150)万元 = 711. 08 万元(8)年利润=9 120. 72 万元X12. 5% = 1 140. 09 万元(9)年纯收益=(9 120. 72-6 243. 73 1 140. 09)万元 =1 736. 90 万元(10)

47、土地年纯收益=(1 736. 90-1 139. 99)万元 = 596. 91 万元(11)待估宗地40年期土地价格= 596. 91万元8%X0. 954 0 5 723. 0 m2=12 437. 80 元/m 2 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 （ ）引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性正确答案：BCD房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求一者综合产生的。在现实中.不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这者的程度不同及其变化所引起的。