房地产估价师答疑精华6章.docx

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1、房地产估价师答疑精华6章房地产估价师答疑精华6章 第1章判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：B征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委

2、托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是( )。A、 无顶盖的室外楼梯B、 无柱的雨篷C、 无顶盖的阳台D、 房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(2022真题) 在一个完全竞争的市场上，行业达到长期均衡状态的条件是边际收益、边际成本、平均收益、平均成本都是相等的。（）答案：对解析：本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。当实现长期均衡时，长期均衡点就是收支相抵点，此时收益等于成本，各厂商只能获得正常利润。

3、其次，在该均衡点上有平均成本等于边际成本，这表明在完全竞争的市场条件下，厂商按长期均衡点所决定的均衡产量进行生产，可以实现成本最小化。 一般中长期贷款都选用（ ）。A名义利率B实际利率C固定利率D浮动利率正确答案：D答案：D。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2022年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用

4、期限为40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（）。A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整答案：A解析：本题考查的是商业房地产估

5、价的技术路线及难点处理。业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。商业银行中担保型中间业务包括（）。A.担保函 B.承诺 C.承兑 D.信用证 E.委托贷款答案：A,B,C,D解析：本题考查的是商业银行中间业务。担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺，或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。选项E属于结算类中间业务。房地产估价师答疑精华6章 第2章 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（ ）。A土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B通货膨胀率C环境改善、基础设施D利率因素E土地面积正确答案：BD按照物业用途类型划分，

6、房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。A、 活期B、 3个月整存整取C、 6个月整存整取D、 1年整存整取答案：A解析：知识点 住房公积金利率、税收及会计核算国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系答案：A,B,C解析：被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征

7、收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点(房屋征收决定公告之日)自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的可以通过委托评估确定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率正确答案：ADE答案 ADE借款偿还期和利息备付率属于清偿能力指标。 某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （ )此

8、题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华6章 第3章社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( )答案：对解析：房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。A、 超额利润B、 投资回报C、 内部收益D、 风险报酬答案：D解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。中华人民共和国土地管理法规定，我国土地的社会主义公有制不包括（）。A.全民所有制 B.社会主义所有制 C.劳动群众集体所有制 D.初级公有制 E.高级公有制答案：B,D,E解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国土地管理法规定，中华人民共

9、和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。A、 需求分析B、 供给分析C、 竞争分析D、 建造商分析答案：D解析：因为建造商只负责建房，房地产市场分析不涉及建造商。下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用答案：D解析：土地储备开发成本包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财

10、政和土地主管部门核准的其他支出。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。A、 抵押价值B、 处分抵押物时的市场价值C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费D、 处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费答案：D解析：某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（

11、102.5）/1007.5%。房地产估价师答疑精华6章 第4章下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行 C、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D、履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行答案：D解析：本题考查的是合同的履行。选项D错误，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费答案：D解析：本题考查的是土地费用。选项D

12、是对集体土地进行征收时才会发生的费用。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的( )的法律规范的总称。A、 权利和义务关系B、 财产关系和人身关系C、 民事法律关系D、 法律关系答案：B解析：本题主要考查的是民法的概念。 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（ ）正确答案：住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛

13、租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（）答案：错解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（）答案：对解析： 本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则

14、是目标控制的基础。跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。A.砖混结构 B.钢筋混凝土结构C.砌体结构 D.钢结构答案：D解析：大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。房地产估价师答疑精华6章 第5章下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A、洪水、地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业

15、基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P20。 在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（ ）。A用地控制指标B环境容量控制指标C建筑形态控制指标D城市设计引导及控制指标正确答案：B根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间的因果关系来判断。A、 投保人与保险标的B、 被保险人与保险标的C、 保险事故与保险标的的损失D、 保险人与保险标

16、的的损失答案：C解析：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。 可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。( )正确答案：答案 可行性研究的调查研究主要以市场调查和资源调查两方面进行。完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方

17、负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（）元/m2。A.2385B.2393C.2853D.2964答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。第一步，计算正常负担下的价格。卖方税费转嫁给了买方，站在买方视角分析。设正常负担下的价格为X，X2659X6.8%，X2853元/m2。第二步，卖家承担买家应缴纳的税费。买方实付金额285328533.9%2964元/m2。参见教材P186187

18、。 拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华6章 第6章房地产广告应遵循的原则不包括（）。A.真实 B.信用 C.合法 D.准确答案：B解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明

19、和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，

20、每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。（10分）答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的

21、市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元土地到期，建筑物及土地使用权无偿收回，建筑物使用年限为49年，长寿命项目折旧费（23763080）8/49369.96（万元）物质折旧小计：463.96万元2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重置成本情况下，功能过剩折旧超额持有成本建筑物折旧小计：463.96+5.98=469.94（万元）建筑物市场价值1643.022376-469.94=3549

22、.08（万元）。 46 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。第 4 题 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。A将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C两个厂区分别估价，出具一份估价报告D视委托

23、人要求进行估价并出具估价报告正确答案：B某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二

24、次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析：前四年客房每年收入=18036521090%=1241730

25、0元=1241.73（万元） 前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816（万元） 其他收入为600万元/年 前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元） 第六年净收益=960（10000-5000）95%+16021080%/10000+400（1-55%）=386.4096（万元） 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960500095%=456（万元） 第七年至第二十年客房每年收入=200（100+210）36590%=2036.7（万元） 其他收入=800万元/年 第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.

26、7+800）（1-50%）=1646.35（万元） 资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096（万元） 计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096（万元） 当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（386.409

27、6-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元） 内部收益率IRR=8%+1%92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A83.51B85.26C85.36D87.16答案：C解析：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为：929097=85.36（万元）。下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样答案：D解析：市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。