房地产经纪人答疑精华9章.docx

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1、房地产经纪人答疑精华9章房地产经纪人答疑精华9章 第1章某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。按照人口规模划分，该城市属于（）。A、小城市B、中等城市C、大城市D、特大城市答案：B解析：根据国务院关于调整城市规模划分标准的通知，以城区常住人口为统计口径，将城市分为小城市、中等城市、大城市、特大城市和超大城市。

2、其中，小城市是指城区常住人口50万以下的城市。中等城市是指城区常住人口50万以上100万以下的城市。大城市是指城区常住人口l00万以上500万以下的城市。特大城市是指城区常住人口500万以上1000万以下的城市。超大城市是指城区常住人口1000万以上的城市。为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是（）。A.在E市市区繁华路段派发DM宣传单B.在E市高速公路旁设立户外大型广告牌C.在高尔夫杂志上刊发广告D.在高档俱乐部举办酒会答案：A解析：派发宣传单的优点是覆盖人群广、投入成本低、目标性较强，被许多房地产经纪机构所采用。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A

3、.价值B.价格C.质量D.数量答案：B解析：房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系，即某种房地产的需求量是如何随着其价格的变动而变动的。公司法规定“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”，该规范属于（ ）。A.授权性规范B.命令性规范C.强行性规范D.确定性规范答案：B,C,D解析：（1）选项AB：该规范的意图并非给予股东（大）会可以要求人们作或不作一定行为的权利，而是要求公司为股东或实际控制人提供担保时必须执行一定的程序，因此，属于义务性规范命令性规范；（2）选项C：该规范不允许公司章程进行约定，属于强行性规范；（3）选项D：该规范内容完备明确，无

4、须再援引或参照其他规范，属于确定性规范。下列合同中，（）是无偿合同。A、抵押合同B、租赁合同C、买卖合同D、赠与合同答案：D解析：根据合同当事人是否需要为从合同中得到的利益支付相应代价，分为有偿合同和无偿合同。无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。ABC三项均属于有偿合同。房地产经纪人答疑精华9章 第2章关于交易撮合的要点，正确的说法有（）。A、尽可能让客户在第一时间交定金B、尝试让交易双方自行协调分歧C、解决分歧时尽可能为委托人创造最大利益D、分歧较大时应尝试将双方分开进行协调E、做好回访的准备答案：A,D,E解析：A项，购房人如果对房源十分满意，经纪人可以

5、让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金。B项，分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调。C项，要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧。D项，当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。E项，做好回访前的准备。具体工作包括预估看房结果、准备说服方案或备选方案以及准备用于记录的纸笔等。房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括（ ）。A.出租人的姓名（名称）、住所B.承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码C.出租人与承租人的关系D.出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限E.其他需要记载的内容答案：A,B,D,E解析：房屋租赁登记备案记载

6、的信息内容应当包括：出租人的姓名（名称）、住所；承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；其他需要记载的内容。传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是（ ）。A.网络广告B.广播广告C.电视广告D.直接函件广告答案：A解析：广告媒介的特征比较见表2-2。表2-2广告媒介的特征比较根据民法总则和物权法，可以适用先占取得的物是（）A.遗失的手表B.所有人不明的埋藏物C.房屋D.所有人抛弃的动产答案：D解析：本题考核先占。先占，是指以所有的意思，占有无主动产而取得其所有权的法律事实。由此可知，可以适用先占取得的物是所有人抛弃的动产。折页

7、与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等，体现的是写字楼项目现场展示（ ）的要点。A.外围包装B.看楼动线包装C.样板层展示D.现场物料准备答案：D解析：现场物料准备的要点是区域板块图、沙盘、模型、展板、灯箱、背景墙、工法展示、公示文件、折页与楼书、3D宣传片、销售物料等。外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围。看楼动线包装的要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形

8、式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。房地产经纪人答疑精华9章 第3章下列五人中，具有完全民事行为能力的人有（ ）。A.张某，17周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家补贴家用B.李某，15周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报纸为生C.王某，19周岁，一直无工作，待业在家D.赵某，20周岁，患有精神病E.吴某，19周岁，精神正常，但瘫痪在床，生活起居需人照料答案：A,C,E解析：按照民法通则规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不

9、能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。下列各项属于房地产经纪执业规则约束力表现的有（）。A.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会对房地产经纪人员进行罚款B.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，要受到行政管理部门处罚C.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，要受到行业组织的通报批评D.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，将责令房地产经纪机构停业E.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会将不良行为记入信用档案答案：B,C,E解析：房地产经纪执业规则对房地产经纪机构和人员具有普遍约束力，主要表现在：违反规

10、则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会受到以下惩罚：要受到行政管理部门处罚，甚至法律的制裁；要受到行业组织的通报批评，将不良行为记入信用档案。房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（ ）等。A.物质状况、价格信息B.供求信息、物质状况C.供求信息、价格信息D.权属状况、物质状况答案：C解析：房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委

11、托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。 门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，全面的考虑门店经营的（）A、可行性B、合理性C、可持续性D、高效性E、稳定性 答案：A,C解析：门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，应全面考虑门店经营的可行性和可持续性，特别要注意以下环节的协商：租金价格及调整；缴付方式；附加条件。在房地产经纪服务合同上应当盖章的主体有（ ）。(2022年真题)A.房地产经纪机构B.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理C.房地产经纪管理部门D.房地产经纪行业组织E.委托人答案：A,E解析

12、：参见第1题解析。房地产经纪人答疑精华9章 第4章在接受房地产出售业务委托时，房地产经纪人应当书面告知委托人( )。A:房地产抵押贷款流程B:房地产估价流程C:房地产交易流程D:房地产登记流程答案：C解析：新建商品房销售资料中的抵押贷款须知应由（）提供。A、项目的按贷款银行B、房地产开发商C、相关法律人员D、房地产销售人员答案：A解析：抵押贷款须知应由项目的按贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序介绍、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料说明、抵押贷款的方式介绍、抵押贷款的注意事项等#房地产掮客在1840年鸦片战争以后应运而生，其活动的范围十分广泛，包括（）。A、 买卖B、 拍卖C、 租

13、赁D、 贷款E、 抵押答案：A,C,E解析：1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作风不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。下列房屋中，属于继受取得所有权的是（ ）。A.受遗赠的房屋B.依法没收的房屋C.合法添附的房屋D.合法建造的房屋答案：A解析：继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类：因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的

14、方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。根据民法通则的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。个人转让购买满5年的家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种 有（）。 A:土地增值税B:个人所得税C:营业税D:契税E:印花税答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人答疑精华9章 第

15、5章房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上房地产行政主管部门处以（ ），责令停止销售，并可处以罚款。(2022年真题)A.警告B.没收违法所得C.停业整顿D.吊销营业执照答案：A解析：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：未按照规定的现售条件现售商品房的；未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款

16、性质费用的；未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的；委托没有资格的机构代理销售商品房的；房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。房地产投资业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有（ ）。A.以盈利为目的的房地产买卖投资B.自用置业投资C.出租经营置业投资D.为保值、增值的土地投资E.房地产租赁经营投资答案：A,B,C,E解析：房地产投资的类型多种多样，除了根据房地产类型分为住宅、商业用房、写字楼等投资外，根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为直接投资和间接投资。房地

17、产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构（）。A、可以收取一定费用B、只能代替银行收费C、只能收取交通费等必要费用D、不能收取任何费用答案：A解析：以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。由于房地产市场和房地产经纪活动纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是

18、零星的、孤立的、个别的，而是（）。A、整体的B、统一的C、大量的D、系统的E、连续的答案：C,D,E解析：由于房地产市场和房地产经纪活动的纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是大量的、系统的、连续的，涉及房地产经纪活动的方方面面。因此，要重视房地产经纪信息的系统性城市中常见的眩光污染有（）。 A:夜间汽车灯光B:电焊弧光C:强光线的路灯D:建筑物玻璃幕墙反光E:车站、机场闪动的信号灯答案：A,B,E解析：房地产经纪人答疑精华9章 第6章下列房地产经纪机构中，以其全部资产对其债务承担责任的机构是（ ）。(2022年真题)A.房地产经纪有限责任公司B.房地产经纪机构的

19、分支机构C.合伙制房地产经纪机构D.个人独资房地产经纪机构答案：A解析：房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登上则售楼广告，广告中宣称

20、：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园”。王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2022年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2022年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。如甲公司违约。根据定金罚则，王某可得到返还定金( )万元。A、 2.5B、 5C、 10D、 15答案：C解析：知识点 商品房销售中途变更规划、设计及保修责任在居住区的技术经济指标中，（）是反映居住区环境质量的主要指

21、标。A.住宅周围的空地率B.建筑密度和绿地率C.绿化覆盖率D.绿地率和建筑容积率答案：B解析：在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。房地产经纪人员的真诚主要体现在( )。A.尽量同意客户提出的各种要求B.经纪机构不成交不收费C.经纪机构的服务费用收取以客户承受能力为限D.以佣金为惟一的收入E.不成交只收少量的看房费答案：B,D解析：加工整理房地产经纪信息的首要环节是（ ）。(2022年真题)A.筛选B.编辑C.鉴别D.研究答案：C解析：参见第2题解析。房地产经纪人答疑精华9章 第7章 房地产项目产品定位的方法有（）。A、房地产项目市场分析方法B、目标客户需求

22、定位法C、建筑策划方法D、竞争导向定位法E、项目SWOT分析方法 答案：A,B,E解析：产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求，并结合企业所具有资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。房地产产品定位具体有以下三种定位方法：房地产产品市场分析定位法；房地产产品SWOT分析定位法；房地产产品的目标客户需求定位法。房地产开发企业开发商品房销售前，不需缴纳（ ）。A.增值税B.城市维护建设税C.教育费附加D.房产税答案：D解析：ABC三项，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。城市维护建设税是随增值税、消

23、费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。城建税以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据。教育费附加和地方教育附加是承受增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。因此，房地产开发企业在商品房销售之前，住宅商品没有经过流转，也就不产生增值税，进而城建税、教育费附加也不需要缴纳。D项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。要确定新建商品房的均价首先应划

24、定市场调查的范围和重点，以项目为核心，半径（ ）的范围是市场调查重中之重。A.2kmB.3kmC.5kmD.6km答案：A解析：确定市场调查的范围和重点，以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大；凡是竞争对手都应纳入比较范围；重点市场比较应不少于6个；存量楼价格也应适当考虑。对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（）。A、市场行为记录B、SWOT分析C、规划与建筑策划D、市场细分答案：D解析：客户的需求和欲望是千差万别的，并且分散在不同的地区，随着环境因素的变化而不同。尽管客户的需求、动机、购买行为具有多样性，但可以根据某些因素将具有类似需求、动机、购买行为的客

25、户归为一类。因此，市场细分是根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的顾客群体，每一个需求特点相类似的顾客群就构成一个细分市场（或子市场）。任何一个企业都不可能为所有客户服务，只能选择一部分客户作为企业的目标客户群。这个过程就是房地产市场细分和确定目标客户。 房地产经纪执业的合法原则主要体现在（）。A.房地产经纪执业行为必须合法B.房地产经纪促成交易的房地产必须合法C.从事房地产经纪活动的机构资质必须合法D.从事房地产经纪活动的人员资格必须合法E.国家保护房地产经纪活动当事人的合法权益 答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构和房

26、地产经纪人员在进行任何房地产经纪活动时，都要以遵守法律、法规和规章为首要原则，主要体现在：房地产经纪活动主体合法。从事房地产经纪活动的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。房地产经纪活动客体合法，即房地产经纪活动服务对象和标的房地产必须合法。房地产经纪行为必须合法。房地产经纪人答疑精华9章 第8章共用题干王明委托通达房地产经纪公司(以下简称通达公司)为其购买1套二手房，并约定佣金为房价款的4%。通达公司委托派房地产经纪人小李承办该业务。小李给王明介绍了一套业主赵某的房屋，王明在小李带领下查验房屋后同意购买。随后，王明、小李、赵某共同商谈成交手续事宜。在王明、赵某进行该房屋买卖合同洽

27、谈的过程中，小李不得( )。A:与赵某一起有意隐瞒所售房屋的重大缺陷B:暗示王明、赵某通过私下成交省去佣金，自己收取一点辛苦费C:授意王明、赵某虚构较低的成交价格以少缴纳税费D:将房屋转让所涉及的税费告诉王明和赵某答案：A,B,C解析：下列房地产中，适用市场法对其估价的有（）A、学校B、电影院C、医院D、住宅E、写字楼答案：D,E解析：市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产

28、，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等。从中介服务的角度来说，（）是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。A.产权调查B.现场查验C.环境状况调查D.房屋缺陷查验答案：A解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。居间合同中，居间人的义务不包括（）。A.报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务B.负担居间费用的义务C.遵守居间指示的义务D.忠实义务答案：C解析：居间人的义务包括：向委托人如实报告有关订立合同的事项。居间人应当就其所知的有关订立合同的事项，如第

29、三人的资信状况、支付能力、标的物是否有瑕疵等，向委托人如实报告，不得恶意促成委托人与第三人订立合同。如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅不得要求支付报酬，并且应当承担损害赔偿责任。促成合同成立的，负担居间活动的费用。该费用是居间人从事居间活动支出的费用，简称居间费用。居间人促成合同成立的，居间费用由居间人负担，因为该费用一般已作为成本计算在居间报酬内，居间人不得再另外请求给付费用。可以减少房地产当前需求的情形包括()。A:该种房地产的替代品价格较低B:该种房地产的互补品价格较低C:消费者收入增加D:消费者对该种房地产的偏好增强E:消费者预期该种房地

30、产的价格会下降答案：A,B解析：房地产经纪人答疑精华9章 第9章某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5，该建筑物的现值为（）元A、189000B、192150C、198800D、202200答案：C解析：已知：C=1200210=252000（元），R=5%，N=45年，t=10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，Et表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。由政府行政监管部门承担房地产经纪行业管理的绝大部

31、分职能，而房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，这种房地产经纪行业的管理模式被称为（）。A、行业自治模式B、行政监管与行业自律结合模式C、行政监管模式D、双重主体管理模式答案：C解析：房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时，应遵循的原则有事先准备、周密筹划和（）。A、全面推广B、广泛联谊C、有借问询D、避免扰民答案：D解析：在社区开发方面，应遵循以下原则：事先准备，对活动场地进行事先勘察和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等；周密筹划，对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果；避免扰民，社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民，扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中，主要工作是（），签订交易合同。A、协调交易价格B、代理房屋过户手续C、收取佣金D、售后服务答案：A解析：在协助交易达成的业务环节中，房地产经纪人的主要工作为：协调交易价格；促成交易；协助或代理客户签订交易合同。国有土地的短期租赁年限一般不超过（）年。A、2B、4C、5D、7答案：C解析：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年。