房地产估价师每日一练5辑.docx

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1、房地产估价师每日一练5辑房地产估价师每日一练5辑 第1辑 在工业建筑设计中，总平面设计是工程设计的核心。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答案：解析：1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工

2、业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2) 土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有（ ）。A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害要求赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的答案：A,C,E解析：本题考查的是诉讼时效。民法通则规定下列的诉讼时效期间为1 年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的

3、商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。 下列说法不正确的是（ ）。A完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有C不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利视为一并转让正确答案：B下列财务指标中，反映企业营运能力的有( )。A.资产负债率 B.存货周转率 C.存货周转次数 D.应收账款周转率 E.应收账款周转次数答案：B,C,D,E解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明

4、应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。根据物权法，不动产登记费按（ ）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件答案：D解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。房地产估价师每日一练5辑 第2辑名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P15

5、6。 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ ）。A社会平均利润率B资金成本C通货膨胀D资本供求状况正确答案：ACD运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为( )。A、 成本价格B、 积算价格C、 购买价格D、 比准价格答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。意在考查成本法的概念。解决此题的关键在于记忆或根据对几种价格的了解，采用排除法即可。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道答案：A,C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否

6、为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。某房地产开发项目的销售利润为6540 万元，销售利润率为24，项目的销售税费为销售收入的5.5，该项目的成本利润率是（）。A18.50B22.68C31.58D34.04答案：D解析：由题意，该项目总开发价值总销售收入销售税费（6540/24）（15.5）25751.25（万元）；该项目总开发成本项目总开发价值销售利润25751.25654019211.25（万元）；该项目的成本利润率不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动

7、产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。房地产估价师每日一练5辑 第3辑假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A、4.42%B、8.11%C、8.13%D、9.54%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款

8、利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300、280和340，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。A466B526C535D545答案：B解析：由题意，估价对象包含家电和汽车的市场价格=（万元）。 收益性房地产包括( )。A餐馆B旅馆C加油站D农地E未开发的土地正确答案：ABCD答案 ABCD房地产按是否产生收益来划分，可以分为收

9、益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2022年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格

10、平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2022年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0答案：A解析：受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。（）答案：错解析：考点:价值时点的确定。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。某宗房地产规划用途为商业，现状为超

11、市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（）进行估价。A、超市用途B、社会平均收益C、地价加房价D、服装店用途答案：D解析：考点:最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。房地产估价师每日一练5辑 第4辑 影响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDE答案 ABDE 影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。某工厂有一处临街厂房

12、，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2022年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2022年5月9

13、日，其合理的评估价值约为（）万元。A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0答案：A解析： 国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A使用土地B土地使用权出让合同生效C土地使用权出让金缴纳D土地使用证取得正确答案：B可贷资金利率理论认为（）。A、利率是由货币的供给与需求决定的B、可贷资金的需求函数是利率的递增函数C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成答案：C,D,E解析：考点:利息与利

14、率。选项A为流动性偏好利率理论的观点；选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。A上升B下降C不变D无法确定答案：A解析：可比实例的价格公式为：若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常成交价格会上升。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的

15、共有建筑面积。房地产估价师每日一练5辑 第5辑根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息场所的架空层答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建

16、筑面积。张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。中华人民共和国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为 ( )m2。A882B1765C1667D1538正确答案：D房地产估价采用差额定率分档累进计收。（）答案：错解析：本题考查

17、的是房地产中介服务收费。根据国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知，自2022年1月1日起，放开房地产估价收费。居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施答案：A,D,E解析：本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。