房地产估价师考试历年真题精选7章.docx

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1、房地产估价师考试历年真题精选7章房地产估价师考试历年真题精选7章 第1章完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。污染大气的硫氧化物中以（）数量最多、危害最大。A、一氧化硫B、二氧化硫C、三氧化硫D、一氧化碳答案：B解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。污染大气的硫氧化物中，以二氧化硫的数量最多，危害最大。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币

2、资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高答案：D解析：本题考查的是零售商业物业的租金。百分比租金比率取决于毛利水平，毛利高则百分比租金比率高，与营业额无直接关系。参见教材P36

3、1。物权变动中，物权公示的方式有( )。A.登记 B.交付 C.占有 D.抵押 E.转让答案：A,B,C解析：一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。国家对从事物业服务活动的企业实行（）制度。A.责任管理 B.资质管理 C.统一管理 D.制度管理答案：B解析：本题考查的是物业服务企业资质管理制度。国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度。 下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。A乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力B估价机构出具的

4、估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值C房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价D估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告正确答案：A（）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.招标人 B.投标人 C.招标监管部门 D.招标监管人答案：B解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。房地产估价师考试历年真题精选7章 第2章整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。( )答案：错

5、解析：知识点 地基与基础 电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为（ ）年。A1B2C3D5正确答案：B估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。d（81407800）0.1（84708140）0.2（88008470）0.3（91308800）0.4331元/m2，未来第一年

6、的价格780033159455元/m2。商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P133。在已知终值的情况下求年金时的系数称为（）。A.等额序列支付储存基金系数 B.等额序列支付终值系数 C.等额序列支付现值系数 D.等额序列之府资金回收系数答案：A解析：本题考查的是复利计算。所谓的等额序列支付储存基金系数和终值系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管

7、理。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。 投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取

8、或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房地产估价师考试历年真题精选7章 第3章 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。A行业基准收益率B政府政策C通货膨胀率D社会平均利润率E投资者的目标收益率正确答案：BCD答案 BCD 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率，资本供求状况、通货膨胀率水平、政府政策和国际经济环境等。 在拆迁主管部门对补偿安置协议裁决做出的搬迁期限内可以由市人民政府发布限期拆迁决定，责令其限期搬迁。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出。A1B2C3D4正确

9、答案：B答案：B。本题主要考查的是初始土地登记的概念。房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注销登记七柙，考生应注意区分。 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2022年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2022年9月1日建成。现需估价2022年9月1日的

10、土地交易价格有关资料如下：1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。5房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款

11、年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2022年9月1日的土地公开市场价值。解：1开发完成后的房地产总价值总建筑面积=100005=50000(m2)住宅总面积=50000-9000-41000(m2)(1) 商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12(1-空置等租金损失率)=5012(1-10%)=540(元/m2)每平方米商铺的净收益=有效毛收入(1-运营费用率)=540(1-24%)=410.40(元/m2)商铺开发完成后的单价=410.40/8%1-1/(1+8%)471/(1+8%)2.5=411845(元/

12、m2)商铺开发完成后的总价=4118.459000=3706.61(万元)(2) 住宅开发完成后的总价值=4100030%2700/(1+12%)2.5+60%2800(1+12%)3+10%2900/(1+12%)3.5=8204.06(万元)(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)2扣除项目(1) 建安工程费=500001100/(1+12%)=4910.71(万元)(2) 专业及管理费用=4910.718%=392.86(万元)(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)(4) 销售利润=1

13、1910.6720%=2382.13(万元)(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V4%=0.04V3总地价2022年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(万元)正确答案：本题有如下错处，并应予改正。1商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按12%计。商铺开发完成后的单价=410.40/8%(1-1/(1+8%)471/(1+12%)2.5= 3760.52(元/m2)2商铺开发完成后的总价计算错误。面积计算错误。商铺开发完成后的总价=3760.52(9000-300)=3271.65(万元)3扣除项目

14、中，采用现金流量折现法不应显示利润。 若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A2914元/m2B2952元/m2C2849元/m2D2861元/m2正确答案：A最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法答案：A,B,C,E解析：本题考查的是投资估

15、算。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A房地产估价师考试历年真题精选7章 第4章下列属于地貌的是（）。A.山地 B.房屋 C.道路 D.河流答案：A解析：本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。 某宗房地产

16、的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。A1%B1.5%C2%D2.5%正确答案：B本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、

17、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换

18、为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机

19、构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市

20、场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和

21、估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价

22、值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年7月末至2022年6月末每月价格递增1，2022年6月末

23、至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A、2648B、2688C、2708D、2734答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。从2022年1月末至2022年6月末的期数为5，2022年6月末至2022年10月末的期数为4：2500（11）54202707.53（元/m2）。参见教材P195。速动比率越高说明企业的短期偿债能力越弱。（）答案：错解析：速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账

24、款等。速动比率越高说明企业的短期偿债能力越强。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）答案：对解析：本题考查的是成本法概述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（ ）正确答案：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（）。A、NPV甲NPV乙 B、NPV甲NPV乙 C、NPV甲=NPV乙 D、不确定答案：A解析：本题考查的是财务净现值

25、。房地产估价师考试历年真题精选7章 第5章某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2022年10月1日起计，不可续期。该商城于2022年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8。请计算该商场2022年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格

26、：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。答案：解析：（1）计算2022年10月1日的再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。2022年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为：405=35（年），利用公式：可得2022年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：求解已抵押贷款余额利用公式：可得：利用公式：可得已抵押贷款余额：2022年10月1日再次抵押价值=582

27、7.28455.08/0.50=4917.12（万元）。（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）另一种解法：（3）计算正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）利用公式可得，2022年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：（万元），又已抵押贷款余额（万元）。则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为：6526.56-455.08=6071.48万元。 下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。A土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍B安置补助费只能发放给安置单位C并非所有的征地都要支付青苗补偿费D

28、只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金正确答案：C 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。A.国有土地所有权B.宅基地的土地使用权C.集体土地所有权D.村企业的房屋所有权答案：D解析：(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的

29、，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。房地不分离原则乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建T程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用

30、，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年l

31、O月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。第 96 题 开发公司征用该片土地应报（ ）审批。Az县人民政府BY市人民政府C省人民政府D国务院正确答案：C 宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。A刺激对企业产品的需求，增加销售B改善形象C提高知名度D提高产品品质正确答案：ABC宣传不能改变产品品质房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。A、购买物业用于出租经营 B、购买住房抵押支持证券 C、购买房地产企业债券 D、投资房地产企业股票 E、购买土地进行开发答案：B,C,D解

32、析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。A、 9.00%B、 8.05%C、 30.00%D、 7.52%答案：D解析：解析 现金回报率房地产估价师考试历年真题精选7章 第6章某宗房地产2022年2月25日的价格

33、为1000美元m2，汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5，则其2022年10月25日的价格为（）元人民币。2022年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A、7935B、7964C、8260D、8290答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2022年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）。参见教材P195。某市2022年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2022年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2022年办公楼的平均

34、建设周期为（ ）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C解析：房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A、1110.21 B、1244.10 C、1776.32 D、2109.38答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10

35、万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。月利率=6%12=0.5%，运用公式 假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少正确答案：B王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000 B、5820 C、6000 D、6180答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000310000（13）6180

36、（万元）。估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A.估价报告名称 B.估价项目名称 C.估价委托人 D.估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。答案：错解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低

37、，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。支票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（）答案：错解析： 本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者

38、持票人的票据。房地产估价师考试历年真题精选7章 第7章 某仓库房地产土地面积为1000，容积率为08，对应的土地单价为850元/，现拟变更为商业用地，容积率为20，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。A93.75B115C293.75D315正确答案：D理论上应补地价的数额为：（200020-850）元/1000=315万元物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。A、 零售商的财务能力B、 零售商的声誉C、 零售商的组合与位置分配D、 零售商的经营内容答案：B解析：在实际估价中，判定一

39、宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 下列属于承担民事责任的方式有（ ）。A罚款B吊销证照C赔偿损失D赔礼道歉E停止侵害正确答案：CDE抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）答案：错解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估

40、计值。收入要保守，运营费用不能保守。城镇住房制度改革之前，城镇住房的特点不包括（）。A.国家投资建 B.排队分配 C.低租金使用 D.住房商品化和社会化答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。李某购房，取得房屋所有权的时间是（）。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书答案：C解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。 我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：