房地产估价师试题6章.docx

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1、房地产估价师试题6章房地产估价师试题6章 第1章根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自然周期。P51。 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费E开发利润正确答案：ABD应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。投标人数少于（）人的，应终止招标。A.3 B.

2、4 C.5 D.6答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。A、 20B、 15C、 35D、 50答案：B解析：知识点 零售商业物业的租金张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。 ( )答案：错解析：受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投

3、保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。 无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教

4、材P65。 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A房地产估价师试题6章 第2章 指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 （ ）正确答案：加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变

5、它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入正确答案：DD潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。A40B43C47D50正确答案：B答案 B因为40(50-3)，所以建筑物的经济寿命应为：3-1-4043(年) 工程师应该在收到变更合同价款报告后l4日内予以确认，如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。 （ ）此题为判断题

6、(对，错)。正确答案：某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资总额。（）答案：错解析：本题考查的是统计的基本概念。总体单位是构成总体的个体。该市2022年全年累计的房地产投资总额是总体而不是总体单位。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利

7、申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面

8、积为30000 ，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3，销售费用为重新购建价格的3，每利率为6，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该

9、写字楼没有电梯，其出租率仅为80，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。（12分）正确答案：解：（1）重新购建价格C总方法一：1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）建筑安装成本=1200元/；专业费用=12008%96（元/）；管理费用=（1200+96

10、）3%=38.88（元/）；销售费用=C3%；投资利息=（1200+96+38.88+C3%）60%（1+6%）1.5-1+1200+96+38.88+C3%40%（1+6%）0.5-188.930+C0.2%；销售税费=C6.5%；投资利润=（1200+96+38.88+ C3%）35%467.208+ C1.05%；每平方米重新购建价格C=（+）（1200+96+38.88+ C3%+88.93+ C0.2%+C6.5%+467.208+C1.05%），2）总价计算建筑安装成本=120030000=3600（万元）；专业费用=36008=288（万元）；管理费用=（3600+288）3=1

11、16.64（万元）；销售费用=C总3；投资利息=（3600+288+116.64+C总3）60（1+6）1.5-1+（3600+288+116.64+C总3） 40（1+6）0.5-1=266.79+C总0.2；销售税费=C总 6.5；投资利润=（3600+288+116.64+C总3） 35=1401.624+C总l.05；重新购建价格C总=+=3600+288+116.64+C总3+266.79+C总0.2+C总6.5+1401.624+C总1.05，解得C总=6356.394万元。方法二：每平方米重新购建价格C=1200（1+8）（1+3）+C360（1+6）1.5+1200（1+8）（

12、1+3）+C 3 40（1+6）0.5+C6.5+1200（1+8）x（1+3）+C335，解得C=2118.798（元），则重新购价格=2118.79830000=6356.394（万元）。（2）折旧计算1）可修复费用=35万元；2）装修折旧费=500 1/5 3=300（万元）；3）设备折旧费=2001/103=60（万元）；4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）1/603=281.069（万元）；5）缺乏电梯的功能折旧费=（3285-30 80）12381-1（1+8）57-（180+60）=1182.085（万元）；6）功能过剩引起的折旧费=1/81-1/（1

13、+8）57=12.344（万元）。（3）建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。房地产估价师试题6章 第3章在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A、项目投资现金流量表 B、资本金现金流量表 C、投资各方现金流量表 D、财务计划现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270。在财产保险中，火灾保险一般采用的形式是(

14、 )。A.不定值保险B.定值保险 C.一切危险保险 D.法定保险答案：A解析：不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。优惠利率属于选择性货币政策工具。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。优惠利率属于选择性货币政策工具。 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。A为建筑造型而建、无实用

15、功能的建筑面积B建在幢内且为本幢服务的配电房C为多幢综合楼服务的物业管理用房D人防用的地下室E用作公共休息场所的架空层正确答案：ACDE不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为

16、（ ）。A800万元B1000万元C1800万元D800万-1000万元正确答案：D根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。(2022年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。 若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）A 0.8B 0.8yC 1000D 1000+0.8y正确答案：B房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅

17、图的基础上进一步绘制的明细图。（）答案：错解析：房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。房地产估价师试题6章 第4章供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。（）答案：错解析：本题考查的是房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

18、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表 B.地上空间 C.地下空间 D.权益空间 E.区位空间答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D 职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房

19、地产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价4200300033780万元。参见教材P105。 乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）A社会保险B综合危险保险C定值保险D不定值保险正确答案：BD房地产

20、估价师试题6章 第5章 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有( )。A估价目的B估价对象C估价时点D估价报告交付日期E估价结果价值高低正确答案：ABCD答案 ABCD根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起（）日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。A.5 B.10 C.15 D.30答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有

21、异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。A权益型B抵押型C负债型D资产型E混合型正确答案：ABEABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。A张某B张某或杨

22、某C杨某D张某和杨某正确答案：C 某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。A0.0725B0.073C0.069D0.076正确答案：D答案 D70%7%+(1-70%)9%0.076(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。A.实际用途B.不动产权证上记载

23、的用途C.镇人民政府认定、处理结果D.县人民政府认定、处理结果答案：B,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.评估价格 B.成交价格 C.市场价格 D.理论价格答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

24、房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。A20%30%B20%25%C15%20%D10%15%正确答案：C房地产置业投资中，在持有期内获得每年1520的股本收益率也是很平常的事。房地产估价师试题6章 第6章 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？正确答案：81.02万元 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为

25、10%，则该房地产的收益价格为( )万元。A400B450C500D540正确答案：A证券保证金比率是一般性货币政策工具。（）答案：错解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。证券保证金比率是选择性货币政策工具。下列关于需求价格弹性的说法中，正确的有（）A.在需求价格弹性中，价格是自变量，需求是因变量 B.需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 C.需求价格弹性系数可以是正值，也可以是负值 D.同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小一定相同 E.需求价格弹性反映需求量变动对价格变动的反应程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是需求弹性。选项D错误，同一条需求曲线上不同点的需求

26、价格弹性系数大小并不一定相同。在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。（）答案：对解析：在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和，因此经济成本也等于会计成本与正常利润之和。 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（）答案：错解析：考点:营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。