房地产估价师试题9辑.docx

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1、房地产估价师试题9辑房地产估价师试题9辑 第1辑影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。A是否适于安装设备B是否易于取得动力C是否便于处理废料D是否接近大自然E是否利于获取原料答案：B,C,E解析：房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询

2、问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。甲估价公司优先选用（）方法估价。A.估价对象位于XX市XX区XX自贸区内，虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的成交案例，但案例基本都对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件，适宜采用比较法进行主体资格修正评估B.估价对象区域较少单纯土地出租案例，均以房地产开发形式经营，适宜采用收益法自主经营方式进行评估C.近几年XX市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，不适宜选用成本法，但适宜采用基准地价系数修正法进行评估D.估价对象规划条件明确

3、，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法答案：D解析：估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法。在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是（）。A.供热系统为1个供暖期B.电气系统为1年C.装修工程为2年D.卫生间防渗漏为2年答案：C解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。 投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为共同基金或互惠基金，在美国称为信托单位。（ ）此题为判断题

4、(对，错)。正确答案： 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题9辑 第2辑会计信息的首要质量要求，包括可靠性、相关性、实质重于形式、重要性等要求。（）答案：错解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求。参见教材P363。为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A、概率抽样 B、随机抽样 C、估计抽样 D、定额抽样答案：A解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算

5、抽样误差的置信度。 对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房按照保本微利原则出售。下列关于集体土地的表述中，正确的是（）。A、宅基地属于农民集体所有 B、集体土地的使用权可以出让、转让或者出租用于非农业建设 C、城市郊区的土地属于国家所有 D、自留山和自留地属于国家所有答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的特点。选项B错误，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；选项C错误，农村和城市郊区的土地，除由法律

6、规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；选项D错误，宅基地和自留山、自留地属于农民集体所有。房地产估价师试题9辑 第3辑取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。(2022真题) 建设工程设计资质分为（）资质。A.行业B.劳务C.专项D.专有E.综合答案：A,C,E

7、解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A、 统一采用总价B、 统一面积单位和内涵C、 统一付款方式D、 统一币种和货币单位E 统一采用单价答案：B,C,D,E解析：房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A、竞争性 B、垄断性 C、外部性 D、均衡性 E、信息不对称性答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关

8、；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。下列关于房地产价格的说法，不正确的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D，房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。房地产估价师试题9辑 第4辑某住宅小区内的一条道路两侧建有商住

9、楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：D解析：本题考查的是影响商业房地产价格的因素。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升；也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降。 房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

10、答案： 债券的流动性越强，收益率越高。 （ ）正确答案： 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A、 12.90%B、 13.10%C、 13.06%D、 13.07%答案：D解析：1%0.4+12.5%0.3+13.6%0.313.07%房地产估价师试题9辑 第5辑 若

11、拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（ ）日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。A15B30C45D60正确答案：D职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（）所有。A.职工个人 B.职工所在单位 C.人民政府 D.住房公积金管理中心答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。 该开发项目资本金不得低于（ ）万元。A380B760C1140D1330正确答案：B 下列属于成本租金构成的内容有（ ）。A折旧费B维修费C管理费D保险费E房产税正确答案：ABCE某写字

12、楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？答案：解析：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价

13、目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时

14、点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。房地产估价师试题9辑 第6辑 在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有（）。A.实收资本B.预付工程款C.预收售房款D.商品房销售收入答案：B解析：本题考查的是会计基本核算方法。资产是指过去的

15、交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山C 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D 房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点正确答案：AB按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（）、投资估算指标五种。A.劳动消耗定额 B.施工定额 C.预算定额 D.概算定额 E.概算指标答案：B

16、,C,D,E解析：本题考查的是工程建设定额计价法。按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题9辑 第7辑根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有（）。A预购商品房设定抵押B在建工程设定抵押C房屋所有权转让D房屋所有权设定抵押E购买预售商品房答案：A,C,D,E解析：房屋登记办法规定，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法

17、规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。 评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。A风险基金B保证金C预留金D周转金正确答案：B某住宅开发项目土地使用年限为2022年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2022年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为

18、30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2022年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2022年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.855 5%/(1+1.6%)

19、1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元答案：解析：计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元 计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元 计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2

20、P+186.030)万元您可能感兴趣的试题成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分部分项法D、工料测量法E、指数调整法答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。房地产估价师试题9辑 第8辑 投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ）正确答案：资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发

21、，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价正确答案：AC 某公司于5

22、年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)正确答案：(3)计算建筑物的重新购建价格：

23、建安成本600万元管理费用6003%18(万元)投资利息(600+18)40%(1+6%)4.5-1)+(600+18)60%(1+6%)3.5 -1158(万元)销售税费90万元开发利润120万元建筑物的重新购建价格600+18+158+90+1209860000(元)986(万元)(4)计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额8万元装修部分的折旧额1401/5384(万元)设备部分的折旧额1001/10330(万元)长寿命项目的折旧额(986-8-140-100)1/38358.26(万元)建筑物的折旧总额8+84+30+58.26180.26(万元)(5) 该宗房地产的现时价格390

24、.94+986-180.261196.68(万元)转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。A25B30C35D50答案：A解析：城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。其中，按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟

25、取暴利，以保证开发建设的顺利实施。房地产估价师试题9辑 第9辑 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表334。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。该项目的实际收益率为（ ）。A.11.74% B.12.64%C.13.59% D.13.76%答案：B解析： 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资

26、每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在（ ）情况下，需要征收契税。A国有土地使用权出让、转让B房屋发生交换、买卖或赠与C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D城镇职工首次购买公有住房E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属正确答案：ABCE除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4.0.4.0.2 B.0.3.0.4.0.3 C.0.4.0.2.0.4 D.0.4.0.3.0.3答案：A解析： 本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。