房地产估价师预测试题8辑.docx

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1、房地产估价师预测试题8辑房地产估价师预测试题8辑 第1辑某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入( )会计科目。A、 资产类B、 损益类C、 所有者权益类D、 成本类答案：B

2、解析：估价所需资料主要包括下列（）。A、反映估价对象状况的资料B、估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D、对房地产价格有普遍影响的资料E、建筑物建造阶段工程监理资料答案：A,B,C,D解析：考点:收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。 注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题

3、) 建设工程施工和施工管理的最后环节是（）。A.竣工验收B.竣工决算C.质量保修项目维修D.交付使用答案：A解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。竣工验收是建设工程施工和施工管理的最后环节。卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（）答案：错解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。房地产估价师预测试题8辑 第2辑转让

4、以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。A、 私有住宅转让后用于商业经营的B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D、 按照国务院有关规定出售公有住房的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的答案：B,C,D,E解析：房地产管理法规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要

5、采取土地使用权出让方式的其他情形。 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：可行性研究的作用不包括（）。A.项目投资决策的依据 B.申请项目备案的依据 C.筹集建设资金的依据 D.下阶段规划设计工作的依据答案：B解析：本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用包括：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额

6、的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。房地产估价师预测试题8辑 第3辑广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。答案：错解析：储币待购是指因人们暂时买不到所需要的商品而将钱存入银行的一种经济现象。“储币待购”

7、作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。（）答案：对解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。消费者市场细分标准中，（）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。A.消费心理 B.消费行为 C.地理环境 D.人口答案：D解析：本题考查的是市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市

8、场。搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则(

9、3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人 民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.739 5元人民 币，则：甲单价=3 051. 5元人民币/平方米建筑面积 乙单价=(60. 00X7. 739 5)元人民币/平方英尺使用面积 = 464. 37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(464.37X0.75)元人民币/平方英

10、尺建筑面积=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺= 0.09290304平方米，则甲单价=3051.5元人民币/平方米建筑面积乙单价=(348.280.09290304)元人民币/平方米建筑面积=3748.85元人民币/平方米建筑面积答案：解析：改错如下： 建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有( )。A、建设年限B、建设质量水平C、项目合理规模D、建设地区即建设地点E、环境保护措施正确答案：CDE房地产估价师预测试题8辑 第4辑某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15的债券，债券必须

11、经过背书才能转让。这种债券的类型属于（）。A公债券B抵押债券C私募债券D记名债券E公司债券答案：B,C,D,E解析：A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内

12、还本付息的债权债务凭证。(2022真题) 某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点正确答案

13、：ACE房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售答案：D解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 财产保险是指以各种财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师预测试题8辑 第5辑房地产开发项目手册是为了加强房地产开发项目的( )管理而设定的。A.质量B.资金C.进度D.动态答案：D解析：房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动

14、态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。A、 操作风险B、 信用风险C、 市场风险D、 法律风险答案：B解析：解析 个人住房贷款的风险与风险管理(二)甲公司于2022年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2022年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2022年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2022年6月12日接受委托进行房屋征

15、收评估，注册房地产估价师于2022年6月15日进行了实地查勘。甲公司的房屋应当按照(?)?进行评估。A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果D.商业用途及现状建筑面积答案：A解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，-般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。工程造价控制的主要方法有( )。A.价值工程 B.协议发包C.合同管理 D.非限额设计E.可行性研究答案：A,C,E解析：(4)

16、招标投标。(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 1

17、0.乙方现在应出资（）万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92答案：B解析：乙方购买甲方收益的购买价格为：803000120.850.65/10%1-1/（1+10%）34802000120.850.65/10%1-1/（1+10%）11=839.92（万元）。房地产估价师预测试题8辑 第6辑估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件 B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函 C.价

18、值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制 D.价值类型.估价作业期.实地查勘期答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。A可出租面积B出租单元内面积C建筑面积D独立出租单元的总出租面积正确答案：D 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A.转

19、抵押估价B.抵押房地产价值动态评估C.抵押成数测算D.处置抵押房地产估价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。超额利润的表现形式有（）。A.创新利润 B.风险利润 C.垄断利润 D.正常利润 E.平均利润答案：A,B,C解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。房地产估价师预测试题8辑 第7辑地籍图应能与不动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。答案：对解析：地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应能与不

20、动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。在城市控制性详细规划中，下列不属于规定性指标的是（）A.用地性质 B.建筑密度 C.容积率 D.人口容量答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D，属于指导性指标。股份制包括（）等企业组织形式。A.无限公司 B.有限公司 C.两合公司 D.合伙公司 E.股份有限公司答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式。 在某商业街深度3048%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45

21、.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。A1504B1404C1304D1204正确答案：B答案 B1200(40%+30%+20%+10%+9%+8%)1404(万元) 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/。A3816B3899C4087D4920正确答案：D房地产估价师预测试题8辑 第8辑 估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系

22、数为（ ）。A0.060BO.940C1.060D1.064正确答案：D关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是( )。A.施工许可证应当放置在施工现场备查B.施工许可证不得涂改C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工D.施工许可证不能延期答案：D解析：施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或

23、者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。 商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让正确答案：ACDE 下列设计拆迁估价有关说法中正确的是（ ）。A房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住誊雳麈造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿金额。B拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。C实地勘察记录由实地勘察的估价人员、被拆迁人两方签字认可就可D需要有两家或者面家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准E对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，司以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算正确答案：BDE房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额；实地勘察记录由实地勘察的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。