22年房地产估价师每日一练5辑.docx

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1、22年房地产估价师每日一练5辑22年房地产估价师每日一练5辑 第1辑通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析： 本题考查的是平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0di468217055532（元m2）。 经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

2、（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（）答案：错解析：本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。某宗土地的临街深度为1

3、00ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960答案：C解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft 的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的，150060%900（万元）。22年房地产估价师每日一练5辑 第2辑运用路线价法估价的前提条件是（）。A、街道不规整，临街土地排列较整齐B、街道较规整，临街土地排列不整齐C、街道较规整，临街土地排列较整齐D、街道及两侧的

4、土地排列均不整齐答案：C解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据房地产权证和市人民政府关于土地使用权出让年限的公告，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。答案：解析：技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的

5、市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*1 -1/(1+y)28.5/1-1/(1+y)40*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费正确答案：C居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于( )。A.公共绿地 B.专用绿地 C.宅旁绿地 D.街道绿地答案：A解析：公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地；如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等；项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义

6、对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（）答案：对解析：本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。22年房地产估价师每日一练5辑 第3辑一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。A、 有15名以上专职注册房地产估价师B、 专业技术人员达70%C、 法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D、 专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E 股东中有3名以上专职注册房地产估价师答案：A,C,D,E解析：知识点

7、 房地产估价机构分支机构监管 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )正确答案：答案 在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（）答案：错解析：本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元

8、、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A、280 B、285 C、290 D、295答案：A解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%11/（1+8%）37/（1+8%）3281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能正确答案：AB

9、CE22年房地产估价师每日一练5辑 第4辑 登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程造价的层次性取决于工程的层次性。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价的层次性取决于工程的层次性。在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A、 销售费用B、 销售税费C、 开发利润和销售税费D、 销售费用和销售税费答案：C解析：知识点 假设开发法基本论述注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容不包括良好行为记录，但应包括不良行为记录、投诉情况等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。注册房地产估价师、注册房地产经纪

10、人信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。 缴存住房公积金的对象包括（ ）。A国家机关、国有企业B城镇集体企业，城镇私营企业C外商投资企业D事业单位、民办非企业单位和社会团体E农村居民正确答案：ABCD22年房地产估价师每日一练5辑 第5辑某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法答案：A解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指

11、标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。A 工程建设费用B 措施费C 规费D 直接工程费正确答案：B在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（ ）。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用答案：B解析：成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2022 年 7 月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。A20B25C30D35答案：A解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30。