房地产估价师历年真题和解答9节.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答9节房地产估价师历年真题和解答9节 第1节 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56%正确答案：A答案 A 因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra16%，实际收益率Rr=12%，又： 1+Ra=(1+Rr)(1+Rd) 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表，是指( )。 A.附注 B.现金流量表 C.利润表 D.资

2、产负债表答案：C解析：利润表是指反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。A.抵押估价时无需考虑装修价值B.抵押估价时应采用乙公司

3、实际支付的装修费用C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以委托评估。 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45正确答案：B房地产估价师历年真题和解答9节 第2节用益物权包括( )。A、 承包经营权B、 建设用地使用权C

4、、 债权D、 典权E 所有权答案：A,B,D解析：知识点 用益物权 下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。A边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点B总产量曲线的拐点为边际产量最大值点C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP且MP>0D其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征正确答案：C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP至MP0之间。某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得

5、年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析： 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。房地产估价师历年真题和解答9节 第3节 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象

6、房地产状况下的价格为（ ）元/m2。A3290B3302C3500D3710正确答案：B3500(1+6%)3302(元/m2) 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12 %，五年中每年年末至少要 存款（ ）元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A 根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按（ ）收取。A面积B套C成交价格D件正确答案：D下列房地产市场趋势分析方法中，属于相关分析法的是（）。A.加权移动平均法 B.专家意见法 C.指数平滑法 D.回归分析法答案：D解析： 本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演

7、法。选项A、C属于时间序列分析法。 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。A20%的首付款，加上该首付款2年的利息B20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之

8、后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C房地产估价师历年真题和解答9节 第4节 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格正确答案：C答案 C 房地产项目的盈亏平衡分析主要包括：(1)最低租售价格分析；(2)最低租售数量分析；(3)最高土地取得价格；(4)最高工程费用；(5)最高购买价格；(6)最高运营费用比率；(7)多因素临界点组合。房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有( )。A.商品房销售委托书B.商品房选址意见书C.商品房预售许可证D.预售房屋所有权证书E.销售场所的房屋租赁合同答案：

9、A,C解析：实行销售代理必须签订委托合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 房地产空问市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。A689B839.92C1166.88D1528.92正确答案：B 投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（ ）。A提高投资收益B降低系统风险C降低个别风险D使投资毫无风险正确答案：C房地产估价师历年真题和解答9节 第5节 房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 盈亏平衡分

10、析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强D不能确定哪个项目强正确答案：A个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A、房地产使用管制B、异议登记C、设立了抵押权D、住宅带有上学指标E、被人民法院查封答案：A,B,E解析： 本题考查的

11、是房地产权益。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有（）。A、销售的房地产B、收益性房地产C、出租的房地产D、自用的房地产E、有租约限制的房地产答案：A,C,D解析：考点:按经营使用方式划分的种类。选项B属于按是否产生收益划分的种类；选项E属于按权益状况划分的种类。房地产估价师历年真题和解答9节 第6节某工厂为企业改制进行资产重组，委

12、托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（）。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值答案：C解析

13、：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率答案：A解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.151.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，

14、不会达到100%。参见教材P203206。 敏感性分析是一种（ ）。A动态不确定性分析B动态分析C静态不确定性分析D静态分析正确答案：A下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A、准备期B、建造期C、销售期D、经营期答案：D解析：考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。 如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ）正确答案：选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使

15、用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。房地产估价师历年真题和解答9节 第7节估价当事人包括（）。A、注册房地产估价师B、房地产估价机构C、估价委托人D、房地产估价机构的资格认定部门E、房地产估价业务的备案部门答案：A,B,C解析：考点:估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报

16、酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整答案：B解析：本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250。市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。 （ ）主要解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。A城市规划法B城市房地产管理法

17、C土地管理法D外商投资开发经营成片土地暂行管理办法正确答案：C下列费用中不属于开发间接费用的是（）。A.基础设施费 B.水电费 C.修建费 D.折旧费答案：A解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转摊销费。房地产估价师历年真题和解答9节 第8节由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。A.使项目的规模.布局发生变化 B.承担更多的贷款利息 C.增加房地产开发项目的融资成本 D.承担总费用上涨的风险 E.租售期延长答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性

18、因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。根据合伙企业法，合伙人可以用货币出资，不可以用实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。（）答案：错解析：考点:房地产转让和租赁的需要。根据中华人民共和国合伙企业法，合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地

19、使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。一套建筑面积为100m2，单价为15000元m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8，则该套住宅的（）。A.实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元 B.实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元 C.实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元 D.实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。首付款50万元，余款以抵押贷款方式

20、按月等额支付，则名义价格等于实际价格。小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（）答案：错解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。房地产估价师历年真题和解答9节 第9节自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。A.全国人民代表大会及其常务委员会 B.国务院 C.省.自治区.直辖市的人民代表大会 D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省

21、、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。 拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竟买。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长答案：A,C,D解析： 本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。下列有关价值时点的确定，描述错误的是（）。A、价值时点一般采用公历表示，精确到日B、价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点C、价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日D、价值时点为将来的，确定的价值时点应早于出具估价报告之日答案：D解析：本题考查的是价值时点的确定。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。参见教材P404。