房地产估价师每日一练6章.docx

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1、房地产估价师每日一练6章房地产估价师每日一练6章 第1章陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为（ ）。A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某答案：A

2、,C,D解析：本题考查的是不动产登记机构。不动产登记机构应当履行的职责为：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3） 如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。 拆迁己抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A、房地产抵押估价B、房屋征收评估C、房地产司法拍卖估价D、房地产转让估价E、房地产投

3、资信托基金估价答案：B,C解析：考点:合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。风险型决策的具体方法有（ ）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法答案：A,B,C解析：决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期 B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D

4、、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。 国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。答案：错解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。 某建筑物建筑面积

5、为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A523.45B593.75C643.75D1000正确答案：C答案 CV250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元) 在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法正确答案：B房地产估价师每日一练6章 第2章甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家

6、土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、050B、5065C、5080D、62.5150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值150（5070）30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（503080）。下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。A、出租率B、基准收益率C、成本利润率D、资本金投入比例答案：A解析：本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标；选项C必须加目标两字方为评价标准类指标；选项D属于融资参

7、数。参见教材P258。对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只在处置（转让）物业时实现。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款） 从理论上一讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向地价可视为基本不变。此题为判断题(对，错)。正确答案： 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一

8、种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D答案 D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。 许多（ ）房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。A大型B中型C小型D跨国性正确答案：C许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。 在某划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率14，则住宅建筑净密度为（ ）。A28.60%B35.00%C40.OO%D50.00%正确答案：C房地产开发企业的下列条件，（）是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构

9、 B.有适应房地产开发经营需要的固定办公用房 C.有4名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员 D.有2名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员 E.有2名以上持有资格证书的专职会计人员答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。在交易达成

10、后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A.现货价格 B.期货价格 C.现房价格 D.期房价格答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。房地产估价师每日一练6章 第3章 某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。A7.1%B12.0%C13.1%D19.1%正确答案：D 房地产价格实质是房地产权益的价格。

11、（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。A35.2B105.6C528D1056正确答案：A下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平

12、答案：A,D解析：本题考查的是谨慎原则。（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收贫法估价时， 不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价 时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发 法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。A发明B发现C创造D隐定正确答案：B 金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸

13、范畴以及它们之间的内在联系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A、 2139B、 2146C、 2651D、 2659答案：D解析：依题意，可根据公式： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方

14、缴纳的税费，代人数值可得。 债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练6章 第4章 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列行为中，应缴纳契税的有( )。A.国有建设用地使用权出让B.国有建设用地使用权赠与C.国有建设用地使用权交换D.房屋使用权转移E.房屋所有权继承答案：A,B,C解析：契税暂行条例规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。(1)转移土地、房屋

15、权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；(房屋买卖房屋使用权转移)4)房屋赠与；(赠与继承)5)房屋交换。现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（）。A.市场分析 B.市场转型 C.市场细分 D.市场定位 E.目标市场选择答案：C,D,E解析：本题考查的是市场细分。现代营销战略的核心可以称为STP营销，指市场细分、目标市场选择和市场定位。凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。参见教材P40。下列

16、关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开

17、发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P5556。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129135。 现有一套总价目11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为（ ）A439B1230C743D928正确答案：C根据公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单

18、价分别是6800元/m2、6700元/m和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A-100B50C50D100正确答案：B答案 B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2)以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（ ）答案

19、：错解析：本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。P259。房地产估价师每日一练6章 第5章 以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。别墅；写字楼；购物中心；仓储用房；高尔夫球场；酒店；出租商住房ABCD正确答案：C当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经

20、营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。 关于房屋转租，不正确的表述是（ ）。A承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期正确答案：B承租人也要承担相应责任。房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项

21、目的规划设计方案答案：A,C,D解析：可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。A房地产咨询B物业管理C房地产估价D房地产经纪答案：B解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称

22、。 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A75%B83%C125%D167%正确答案：A 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A土地管理法对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批抵押型REITs主要收入来源是（）。A、房地产买卖收入B、房地产的增值收入C、房地产出租收入

23、D、抵押贷款的利息收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参考教材P320。 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程 的第一步就是（ ）。A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资正确答案：CC其他均为建设初、中期的工作。房地产估价师每日一练6章 第6章 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况

24、无关。（ ）正确答案：建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（）答案：错解析：决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专

25、业市场、社区商铺等。采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。A.楼层 B.面积C.临街状况 D.设备设施答案：D解析：长期趋势法可以用于（）。A推测、判断房地产的未来价格B预测收益法中未来的租金、空置率等C市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,D,E解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有

26、以下作用：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度。（）答案：对解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度，根据贷款条件和贷款程序自主审査决定是否贷款。除国务院批准的特定贷款外，贷款人有权拒绝任何单位和个人强令其发放贷款或者提供担保。对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。A最低租售价格B最高土地取得价格C最高工程费用D最低租售数量E最

27、高销售价格答案：A,B,C,D解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。需要分析的因素包括:最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地取得价格；最高工程费用；最高购买价格；最高运营费用比率；多因素临界点组合。(2022真题) 通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果答案：A,B,C解析：本题考查的是资产负债表和损益表。通过资产负债表，可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。 地质条件包括( )。A地基的承载力B地基的稳定性C地下水位D地下水质E地下稀矿的放射性环境正确答案：ABCD答案 ABCD地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。