房地产估价师考试真题及答案7辑.docx

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1、房地产估价师考试真题及答案7辑房地产估价师考试真题及答案7辑 第1辑下列关于所有权的表述中，正确的有( )。A.所有权是从物权 B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利 D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权答案：B,C解析：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。 房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。（ ）正确答案：在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。他们既可以通

2、过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用。对于单层工业厂房来说，墙体承重结构的墙体仅起围护的作用。（）答案：错解析：本题考查的是建筑的组成。单层工业厂房的结构组成有两种类型，即墙体承重结构和骨架承重结构。墙体承重结构为外墙采用砖、砖柱的承重结构类型。骨架承重结构是采用钢筋混凝土构件或钢构件组成骨架的承重结构类型，这种类型的墙体仅起围护的作用。下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境 B.讲究风水 C.吉祥数字 D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（

3、3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。(2022年真题) 目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。A.银行信贷B.投资信托C.民间借贷D.租赁融资答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。 当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时

4、期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案7辑 第2辑 （二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。正确答案：1（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（

5、1分）。（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）。（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的商业利润（1分）。 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）。（或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限）（2分）。 3估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）。或者：实际成本是历史成本（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB根据资产评估法，评估行业应当打破

6、专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产中介服务行业组织。资产评估法规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。 ( )答案：对解析：下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金

7、等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值答案：D解析： 本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A、抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B、抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产 D、按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人 E、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请

8、求人民法院变卖抵押房地产答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。房地产估价师考试真题及答案7辑 第3辑在通风施工图纸中，主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系的是（）。A.平面图 B.剖面图 C.系统图 D.详图答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。在通风施工图纸中，平面图主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的

9、尺寸关系等。控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（）。A、用地性质 B、用地面积 C、建筑密度 D、人口容量 E、绿地率答案：A,B,C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。 房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更正确答案：D业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围

10、包括：制定和修改业主大会议事规则。在会计信息的质量要求中，体现“实质重于形式”要求的是（ ）。A.会计业务发生后要及时入账B.不同企业之间的会计信息要相互可比C.融资租赁资产视作自有资产管理D.经济业务发生时不高估资产或收益，不低估负债或费用答案：C解析：本题考查的是会计信息质量要求。选项A是及时性要求；选项B是可比性要求；选项D是谨慎性要求。P365366。 某城市2000年和2022年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2022年的价格最接近于( )元/m2。A4800B5124C5800D7124正确答案：C房地产的实物通常是指房地产中看得

11、见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。房地产估价师考试真题及答案7辑 第4辑 以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是（ ）。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例分析正确答案：B房地产市场的商业周期分析，属于房地产市

12、场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（）答案：错解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3以内的，根据实测建筑面积结算房价款。面积误差比绝对值超过3时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时

13、，面积误差比在3之内的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是( )。A、 依法登记的房地产权利受国家法律保护B、 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C、 经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D、 房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记答案：D解析：房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理转移登记。转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。住

14、房公积金管理的决策机构为（）。A、住房公积金管理委员会B、住房公积金管理中心C、财政管理部门D、各级人民银行答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。 下列不属于股票基本特征的是（ ）。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性正确答案：D股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案7辑 第5辑对于单层工业厂房来说，墙体承重结构的墙体仅起围护的作用。（）答案：错解析：本题考查

15、的是建筑的组成。单层工业厂房的结构组成有两种类型，即墙体承重结构和骨架承重结构。墙体承重结构为外墙采用砖、砖柱的承重结构类型。骨架承重结构是采用钢筋混凝土构件或钢构件组成骨架的承重结构类型，这种类型的墙体仅起围护的作用。物业甲为写字楼项目，2022年末价值为1000万元，预计2022年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2022年末价值为1000万元，2022年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大

16、D.无法判断答案：B解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：110050%90050%1000；物业乙的价值的期望值：120050%80050%1000。甲的标准差=（11001000）20.5（9001000）20.50.5100；乙的标准差=（12001000）20.5（8001000）20.50.5200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业

17、每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值是（ ）万元。A. 2414.5 B.2759.4C.3066D.3153.6答案：B解析： 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。A、 相同B、 不相同C、 可能相同，也可能不同D、 单边波动答案：B解析：知识点 对房地产价格影响因素的认识房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后

18、灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（）答案：对解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。国有土地上房屋征收与补偿条例规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。参见教材P20。在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。房地产估价师考试真题及答案7辑 第6辑 假

19、设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A可接受性B保值增值性C现实社会需要程度D未来发展趋势E固定性正确答案：ACD答案 ACD最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。A开发结束时的时问B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时问D全部租售出去时的时间正确答案：A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地

20、产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A、固定性决策B、标准化决策C、程序化决策D、科学性决策答案：C解析：考点:决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂 B.调整城市发展方向 C.在其邻近建垃圾站.公共厕所 D.在其邻近建花园.开辟一块绿地 E.改善城市格局答案：D,E解析： 本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使

21、他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：B李某用价值89 万元的普通住房与王某价值105 万元的营业房交换，当地契税税率为3，则( )。A.李某应缴纳契税3.15 万元B.李某应缴纳契税0.48 万元C.

22、王某应缴纳契税2.67 万元D.王某应缴纳契税0.48 万元答案：B解析：李某需多交付货币10589=16 万元。李某应交纳的契税=(10589)3=0.48(万元)。某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。房地产估价师考试真题及答案7辑 第7辑根据城市房屋拆迁管理条例规定，下列拆迁人对被拆除人的( )拆除，应予补偿。A、 违章建筑B、 超过批准期限的临时建筑C、 未超过批准期限的临时建筑D、 抵押房屋E 未办理房屋所有权

23、证的房屋答案：C,D,E解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是（）。A邮政设施用地B汽车客运站用地C卫生防疫用地D公共停车场用地答案：A解析：本题已过时。根据最新城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372022），城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用地”，无“市政公用设施用地” 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：供给的变化是

24、指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为同一条供给曲线上量价变化。（）答案：错解析：本题考查的是供给及其变动。供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为供给曲线的移动。参见教材P182。从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，最常见的拍卖标的是（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。允许流通物是最常见的拍卖标的。 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生变化

25、C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。A、进行实地查勘B、调查了解法定优先受偿权利情况C、要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D、按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元答案：A,B解析： 本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选项D不属于房地产估价机构的工作。