房地产估价师考试题目下载8卷.docx

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1、房地产估价师考试题目下载8卷房地产估价师考试题目下载8卷 第1卷 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）。A291667B325000C343750D350000正确答案：B1h=15亩=10000。该地块总建筑面积=100006=60000。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=1000050%=5000。该商住综合楼基底占地面积=5000-50005=4000。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=（60000-5000）-4000412=3250m。 非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在假设开发

2、法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（）答案：错解析：本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。（ ）答案：对解析

3、：本题考查的是进行物业管理组织与控制。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。参见教材P343。#一级合伙制房地产估价机构，专职注册房地产估价师的出资额合计不低于（ ）。A.30%B.50%C.60%D.100%答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居

4、住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。房地产估价师考试题目下载8卷 第2卷某经营性房地产转让后，出售方获得了现金 100 万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为 100 万元。（）答案：错解析：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫线、

5、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。消费者市场细分标准中，（）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。A.消费心理 B.消费行为 C.地理环境 D.人口答案：D解析：本题考查的是市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，

6、一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。本题属于约定的债权确定期间届满，抵押权人的债权确定为8000万。下列房地产中，不得抵押的有（）。A.集体所有的土地使用权B.村办企业厂房C.列入城市房屋拆迁范围的房屋D.宅基地E.已经设定抵押权的房地产答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的条件。物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼

7、儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（）A用地性质B容积率C人口容量D用地面积E建筑形式答案：A,B,D解析：控制性详细规划的控制体系中，规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。CE 两项属于指导性指标。房地产估价师考试题目下载8卷 第3卷 商品住宅价格中的利润是以(

8、)为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE答案 ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。（）答案：对解析：本题考查的保险的基本原则。由损失补偿原则派生出来的权益转让原则、分摊原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。参见教材P322。(2022真题) 不动产登记费按照不动产的面积收取。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得

9、按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用

10、权答案：错解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。 二砖墙的厚度尺寸为490mm。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2045年12月

11、30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C房地产估价师考试题目下载8卷 第4卷 房地产拍卖应在拍卖日的l2个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出

12、资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ）正确答案：资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据（）不同来划分的。A.课税主体B.课税对象C.税基D.税率答案：B解析：本题考查的是税收制度及构成要素。课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可

13、分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 建设工程竣工验收，有（ ）负责组织实施A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发主管部门正确答案：B下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A子女继承取得房屋B以获奖方式取得房屋C接受赠与境外别墅D住房所有权更正为夫妻共有答案：B解析：契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：以土

14、地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（）元。A.0 B.10 C.80 D.550答案：C解析： 本题考查的是不动产登记收费。居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转移，申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应

15、缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）答案：对解析：本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。投资利润率=开发利润/（土地成本+开发利润+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。房地产估价师考试题目下载8卷 第5卷 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C预售房地产，但未取得

16、该项目预售许可证的，不得发布广告。人民法院主导拍卖过程，是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。答案：对解析：法院主导拍卖程序原则是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A 共有房地产B 未解决权属争议的房屋C 已出租的房屋D 被执法机关查封的房屋E 经济适用住房正确答案：BD 影响房地产市场发展的社会经济因素包括（ ）。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDEABDE影响房地产市场发展的社会经济因素，

17、包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C土地增值额D房屋增值额正确答案：C砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）答案：错解析：独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。独立基础大多用钢筋混凝土材料做成，上面为钢筋混凝土柱或钢柱，也可以用砖、石材料砌筑而成，上面为砖柱形式。房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。答案：错解析：房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。房地产估价师考试题目下载8卷 第6卷评估某宗房地产的市场价值，选取

18、了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2；乙可比实例的卖方实收价格为7800元m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6；丙可比实例的成交价格为8300元m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元m2。A8157.60B8158.91C8163.57D8164.88答案：D解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S（

19、当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S；低时，为-S），则有：可比实例正常价格（1S）=可比实例成交价格，因此有根据题意，甲可比实例比较价值=8000100/（1002）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（16）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.270.4+8297.870.2+81000.4=8164.88（元/m2）。决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A合理性B可接受性C时效性D参与性E经济性答案：A,B,C,E解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包

20、括以下4 个方面：决策的质量或合理性；决策的可接受性；决策的时效性；决策的经济性。投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建

21、筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60

22、万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）答案：解析：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+

23、38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；管理费用：（3600+288）3%=116.64（万元）；销售费用：C总3%；投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）60%（1+6%）1.51+（3600+288+116.

24、64+3%C总）40%（1+6%）0.51=266.79+0.2%C总；销售税费：C总6.5%；投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）35%=1401.624+1.05%C；重新购建价格：C总=+=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总6.5%+1401.624+1.05%C总；解得：C总=6356.394万元。方法二：重新购建价格C=1200（1+8%）（1+3%）+C3%60%（1+6%）1.5+1200（1+8%）（1+3%）+C3%40%（1+6%）0.5+C6.5%+1200（1+8%）（1+3%）+C3%35%。解得：C=2118

25、.798（元/m2）；则重新购建总价格为：2118.79830000=6356.394（万元）。（2）计算折旧：可修复费用：35万元；装修折旧费：5001/53=300（万元）；设备折旧费：2001/103=60（万元）；长寿命项目折旧费：（6356.394+35500200）1/603=281.069（万元）；缺乏电梯的功能折旧费：（32853080%）123/8%11/（1+8%）57（180+60）=1182.085（万元）；功能过剩引起的折旧费：1/8%11/（1+8%）57=12.344（万元）。（3）计算建筑物现值：V=6356.3943530060281.0691182.0851

26、2.34440=4445.90（万元）。房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售B.购买一更新改造一出售C.购买一持有出租一出售D.开发一出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地（）申请鉴定。

27、A.房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。房地产估价师考试题目下载8卷 第7卷 在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（ ）。A未来值B终值C时值D现实值正确答案：C下列房

28、地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。A.降低房地产开发贷款利率 B.减少土地储备贷款 C.降低契税 D.减少土地供应答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A、未来净收益的大小B、获取净收益的可靠程度C、已经获得净收益的大小D、目前总收益的大小E、获取净收益期限的长短答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素；可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P199

29、。 买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。A交换价格B竞争价格C市场价格D正常成交价格正确答案：D 下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE某房地产估价机构调查了所在城市2022 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（）。A2460 和1980B2460 和5880C2746.67 和1980D2746.67 和5880答案：A解析：中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序

30、排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460 处在中间位置，为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“1980”出现了4 次，属于出现频率最高的标志值，为众数。 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有（ ）。A基础设施完备程度B城市规划限制条件C地面形状、面积大小D环境景观正确答案：B房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。房地产估价师考试题目下载8卷 第8卷 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万

31、元。则该投资项目的内部收益率是( )。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95%正确答案：C在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A、上位法优先于下位法B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C、特别法优先于普通法D、法律文本优先于法律解释E、强行法优先于任意法答案：A,C,D,E解析：考点:合法原则。选项B，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一

32、银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物

33、状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。 最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。A实物配租B租金核减C发放租赁补贴D实物配租和租金核减正确答案：D对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。A、30 B、40 C、50 D、60答案：C解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。答案：对解析：房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让