房地产估价师历年真题和解答9卷.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答9卷房地产估价师历年真题和解答9卷 第1卷某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）万元。A.1500 B.1545 C.2500 D.2945答案：B解析：本题考查的是收益法总结。土地价值=（房地产收益/综合资本化率）-建筑物价值=（500/11%）-3000=1545.45（万元）。 2022年未，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2022年末的商品住房空置率

2、是（ ）A9%B12%C125%D15%正确答案：B学校兴办的招待所用房可免征房产税。（）答案：错解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。长期趋势法主要有( )等方法。A、 数学曲线拟合法B、 衰减曲线法C、 平均增减量法D、 平均发展速度法E 指数修匀法答案：A,C,

3、D,E解析：知识点 长期趋势法基本论述物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在半年以上的资产。（）答案：错解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。房地产估价师历年真题和解答9卷 第2卷根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。A.假设开发法 B.比较法 C.收益法 D.成本法答案：A解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。根据（），可将消费者购买行

4、为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。A.消费者习惯 B.供给者习惯 C.政府规制 D.参与者的介入程度 E.品牌间的差异程度答案：D,E解析：本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。地下建筑部分不征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。具备房屋功能的地下建筑，自用或出租，均需征收房产税。参见教材P236。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （

5、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。A屋面板B屋架C天窗架D托架正确答案：B 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B答案 B成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。房地产估价师历年真题和解答9卷 第3卷W 房地产开发公司征收某村的200 亩基本农田。该项目涉及该村农业人口50 户

6、，180 人。据查征收前，该村人均耕地面积为2 亩。按照规定，W 房地产开发公司应安置该村( )个农民。A.30B.60C.100D.180答案：C解析：需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量=2002=100 人。 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行无偿无限期使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 坐标解析法是土地面积量算的一种基本方法。( )参考答案：正确 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某出租的写字楼，使用面积为300

7、0，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）正确答案：商品房预售方案应包括的内容包括（）。A项目基本情况B预售房屋套数C销售人员姓名和身份证号D竣工交付日期E住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：商品房预售方案包括的内容有：项目基本情况；建设进度安排；预售房屋套

8、数；面积预测及分摊情况；公共部位和公共设施的具体范围；预售价格及变动幅度；预售资金监管落实情况；住房质量责任承担主体和承担方式；住房能源消耗指标和节能措施等。房地产估价师历年真题和解答9卷 第4卷按发行主体分类，债券可分为公募债券、金融债券以及公司债券等。（）答案：错解析：本题考查的是债券的分类。按发行主体的不同，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在物业服务企业向业主提供的报表中，不属于经营概况介绍内容的是（）。A、租金清

9、单B、空置情况C、当前物业经营状况D、拖欠或收租损失答案：C解析：考点:收益性物业财务收支报告。在物业服务企业向业主提供的报表中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。 下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D交易实例不一定是可比实例E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例正确答案：AD关于房地产估价要表的说法，正确的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象由估价托人和

10、估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复答案：A,B,D,E解析：本题考查的是估价目的。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。参见教材P33。供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为同一条供给曲线上量价变化。（）答案：错解析：本题考查的是供给及其变动。供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为供给曲线的移动。参见教材P1

11、82。房地产估价师历年真题和解答9卷 第5卷成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。（）答案：对解析：本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。 投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为共同基金或互惠基金，在美国称为信托单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为

12、现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C(2022年真题) 按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）答案：错解析：本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有 ( )。A.建筑密度 B.用地面积 C.人口容量 D.停车泊位 E.建筑形式答案：C,E解析：指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。(2)建筑形式、

13、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制(包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标)。(3)其他环境要求。 金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。A流动性B安全性C偿还性D盈利性E地域性正确答案：ABD房地产估价师历年真题和解答9卷 第6卷如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。A、 12 000元B、 10 000元C、 9250元D、 9929元答案：B解析：根据一次支付现值公式。王某自用的地下商业房产，应税房屋原值为300万元，其应缴纳房产税最多

14、为（ ）元。A.17640B.25200C.25920D.32400答案：D解析：本题考查的是房产税计税依据。300（110%）1.2%32400（元）。P236。某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间的转让；实例C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度

15、的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？答案：解析：1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的

16、估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D 四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测

17、算合并后的增值收益。（4）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托 D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同答案：B,C,E解析：法定拍卖委托是指国家行政机关和执法部门依照法律规定，按照法定行政司法程序提起的拍卖。法定拍卖委托程序如下：(1)发出委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约。执法部门发出的协助执行通知书实质上就是一种委托拍卖的要约。(2)拍卖人接受委托。一般情况下，法定拍卖委托中，拍卖人选择余地较小。但是如果有的委托与拍卖人的目标相差太远，拍卖人也有权

18、拒绝委托。(3)签订委托拍卖合同。 当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用（ ）。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础正确答案：D当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发

19、展形态等房地产估价师历年真题和解答9卷 第7卷 （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合

20、同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。正确答案：（二）解：1编制资本金现金流量表（1）甲方案的资本金现金流量见下表。年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3008%（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71万元（2）乙方案的资本金现金流量见下表。引起建筑物物质折

21、旧的因素包括（）。A地震B电梯数量不够C酸雨D单行道E门窗的自然破损答案：A,C,E解析：物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化。可称为自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。正常使用的磨损。可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。意外破坏的损毁。可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。延

22、迟维修的损坏残存。可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。 编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。A、直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和D、销售利润率的计

23、算基数包括开发利润答案：B解析： 本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5% B.8% C.10% D.15%答案：C解析： 本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（）答案：对解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成

24、本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。房地产估价师历年真题和解答9卷 第8卷 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ ）。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法正确答案：B当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果价格比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。房地产开发企业开发位于地级市的非经济适用住房项目时，按预计利润率预缴企业所得税的，预计利润率不得低于（）。A.5% B.10% C.15% D.20%答案：C解析：本题考查的是企业所得税。预计利润率

25、暂按以下规定的标准确定： （1）非经济适用房开发项目 ：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A开发期+经营期B开发期+运营期C开发期+经营期-前期-建造期D开发期+运营期-前期-建造期E前期+建造期+经营期正确答案：ABE 评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。A流动比率B借款偿还期C现金回报率D资产负债率E利息备付率正确答案：ABDE下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样

26、的是（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。（ ）正确答案：可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。房地产估价师历年真题和解答9卷 第9卷不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场细分。不同类型房地产在投资

27、决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。一般房地产投资项目，利息备付率通常在01。（）答案：错解析：本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。A.1804B.3608C.4608D.5120正确答案：A

28、工程投资控制是指投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入 额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从 全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)表1 项目现金流量表 单位:万元 时 间 O 1 26 711 1219 2

29、0 自有资金 2000 2000 借 款 6000 租金收入 1000 1200 1300 1300 经营费用 200 300 300 300 转售收入 8000表2 全部投资现金流量表 单位:万元时间 O 1 26 711 1219 20 现金流人量 现金流出量 净现金流量正确答案：(1)填表2、表3得出表4、表5：表4 全部投资现金流量表 单位：万元时 间 O1267111216171920现金流人量600010001200130013009300现金流出量20008000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95421.9510

30、009000表五 自有资金现金流量表 单位：万元时 间 O1267111216171920现金流入量10001200130013009300现金流出量20002000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95412.9510009000表六 自有资金现金流量表 单位：万元 时 间O1267111216171920现金流入量10001200130013009300现金流出量20002000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95412.9510009000(2)净现值的计算公式：(3)计算贷款的年还本付息额：(4)计算项目的全部投资经济效果：因为FNPV1>O，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。(5)计算项目的自有资金经济效果：方法1：满足自有资金的经济效果评价要求。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的（），为贷款的偿还提供担保。A.标的物B.典当物C.质押物D.抵押物答案：D解析：本题考查的是房地产开发贷款。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。