房地产估价师真题下载6章.docx

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1、房地产估价师真题下载6章房地产估价师真题下载6章 第1章当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修勾法答案：A解析：本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P349。某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万

2、元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格卖方实得金额应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价6040/（16%）8/（16%）105.28（万元）。参见教材P186。 除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。 （ ）此题为判断题(

3、对，错)。正确答案：下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A、 市场需求容量调查B、 市场营销因素调查C、 竞争情况调查D、 消费者调查答案：B解析：知识点 市场营销因素调查当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。A、 保持现状前提B、 装修改造前提C、 转换用途前提D、 重新利用前提答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价中的最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择的。 某项目

4、未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%正确答案：B由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。其中，客观性是对会计工作的基本要求。无差异曲线的特点不包括（）。A、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线B、图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C

5、、图中任意两条无差异曲线不能相交D、无差异曲线凹向原点答案：D解析： 本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。A、 使用估价对象房地产的实际成交价格B、 使用政府公布的房地产交易指导价格C、 使用近1年内房地产的平均成交价格D、 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房

6、地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。房地产估价师真题下载6章 第2章城市郊区菜地，是指连续（）以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A.2年 B.3年 C.4年 D.5年答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有

7、100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A该损害在经济上是可修复的B修复所能带来的价值增加额为500万元C该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案：C解析：具体的计算过程如下：修复的各项必要费用，包括修

8、复工程费、搬迁费和临时安置费，即：1500.1321000.156100=266（万元）。修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：5000（15）450010000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000450

9、0）10000=500.00（万元）。在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。影响高某住房价格的因素有很多，其中的交通不便利（ ）。A.属于不利因素B.属于有利因素C.没有影响 D.有很小的影响答案：A解析：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的

10、税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。A.自然环境 B.人工环境C.经济环境 D.社会环境答案：D解析：对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押

11、给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估，关于抵押价值评估的表述错误的为（ ）。A.抵押价值估价报告应包括风险提示B.房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘C.估价报告中应披露房地产估价师知悉的优先受偿款情况D.房地产抵押估价报告应用有效期从价值时点起，不得超过一年答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。P146

12、。 根据以下材料，请回答 98102 问题：某房地产开发公司（简称w公司）准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年

13、后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。根据以上材料，请回答 98102 问题：第 98 题 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：D某房地产投资项目的总投资为l000 万元，其中60来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为1

14、0。若项目全部投资的收益率为l6，则其资本金的投资收益率为（）。A16B25C26D40答案：B解析：具体计算过程如下：资本金=100040=400（万元）；资本金收益=40016=64（万元）；投资者收益=100060l6l00060l0=36（万元）；资本金总收益=6436=100（万元）；资本金的投资收益率=100400=25。房地产估价师真题下载6章 第3章下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。 在房地产开发

15、过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 国有企业改组为股份合作制的，经批准可保留其划拨土地使用权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。A.国家重点建设工程B.居民自行装修住宅C.成片开发建设的住宅小区工程D.利用外国政府贷款的工程E.利用国际组织援助资金的工程答案：A,C,D,E解析：下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程；(2)大、中型公用事业工程；(3)成片开发建设的住宅小区工程；(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；(5)国家规定必须实行监理的其他工程。 二、

16、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）答案：错解析：对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（）答案：错解析： 本题考查的是数学曲线拟合法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的( )的法律规范的总称。A、 权利和义务关系B、 财产关系和人身关系C、 民事法律关系D、 法律关系答案：B解析：本题主要考查的是民法的概念。房地产司法拍卖估价，因

17、估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。房地产估价师真题下载6章 第4章国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（）答案：对解析：本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价

18、格相差不会太大。( )正确答案：答案 利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅

19、，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目中甲方权益的拍卖价值最可能为

20、（ ）。A.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%B.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一其中的土地使用权出让金部分）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D.以上三种判断都不对答案：B解析： 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某幢没有电

21、梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额803（110%）730（115%）250011/（17.5%）30/ 7.5%301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元

22、，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额房地产价值增加额随同增加电梯费用301.76200101.76（万元）。取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )答案：对解析：根据物权法，不动产物权不包括（）A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D.使用权答案：D解析：本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据物权法，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。 会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（ ）正确答案：可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。房地产估价师真题下载6章 第5章 房地产置业投资的投资者从长期投资的角

23、度出发希望获得的利益有（ ）。A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润E出租收益正确答案：ABCE在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率 B.目标收益率 C.出租率或空置率 D.毛租金收入 E.运营成本答案：C,D,E解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）答案：对解析：土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。下列涉及房地产保险中，不属于财产保险

24、的险种是( )。 A.城乡居民房屋保险 B.建筑工程一切险 C.企业财产保险 D.安居定期保险答案：D解析：该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。 房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结

25、构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67答案：D解析：3 幢建筑二层以上每层建筑面积=

26、（170003720）m2（81）层=706.67m2。 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀； 需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。指数平滑法公式中，愈大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越小。（）答案：错解析：考点:市场趋势分析。愈小，则新数据在平

27、滑值中所占的比重越低，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日正确答案：C房地产估价师真题下载6章 第6章 房地产投资的缺点是（ ）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长正确答案：D甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，

28、该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A、财产保险B、责任保险C、信用保险D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P318。 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。（ ）此题

29、为判断题(对，错)。正确答案： 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师正确答案：C 关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税正确答案：D住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行

30、封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入免征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免征个人所得税。关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A需求不变、供给增加，均衡价格下降B供给不变、需求增加，均衡价格下降C需求减少、供给增加，均衡价格下降D需求减少、供给减少，均衡价格下降E需求增加、供给增加，均衡价格上升答案：A,C解析：供给、需求的变化对均衡价格的影响是：供给不变，需求增加时，均衡价格上升；供给不变，需求减少时，均衡价格下降；需求不变，供给增加时，均衡价格下降；需求不变，供给减少时，均衡价格上升；供给增加，需求也增加

31、时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；需求增加且供给减少时，均衡价格上升；需求减少且供给增加时，均衡价格下降；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A、房地产地役权 B、房地产权利及其行使租赁权 C、房地产使用管制 D、相邻关系答案：D解析：本题考查的是房地产自身因素。相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人, 包括：（1）在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、

32、采光、日照；（2）不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；（3）挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。参见教材P128。收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：A,C,D,E解析：考点:收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。