房地产估价师考试答案9节.docx

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1、房地产估价师考试答案9节房地产估价师考试答案9节 第1节土地增值税的扣除项目包括了与转让房地产有关的税金。答案：对解析：土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额；(2)土地开发成本、费用；(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77% B.6.00% C.12.00% D.14.40%答案：A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=（1+r）/（1+Rd）-1=（1+10%）/（1+4%）-1=5.77%。解法二：

2、带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。 “递交可行性研究报告批复”是属于“征收集体土地”工作中“审批用地”这一环节的工作内容。（ ）正确答案：这属于“申请用地”环节的工作内容。以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。 某家庭购买了一套90的商品住宅，

3、售价为4000 元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是45%和68%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）正确答案： 某个国家20002022年的基尼系数分别为O33、034、036、O40和042，由此可以推断（ ）。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的

4、居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势正确答案：B基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；基尼系数越大，表示收入分配的两极分化越严重。房地产估价师考试答案9节 第2节潜在购买者一般具有的特点不包括（）。A、兴趣B、收入C、支出D、途径答案：C解析：考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值正确答案：ABC收益性房地

5、产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。 净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有

6、效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案：A解析：下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A

7、超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务答案：C解析：估价机构不应承接估价业务的情形有：超出了本机构的业务范围；自己的专业能力难以胜任；估价业务有较大的风险。C项，估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，应回避相应的估价业务。房地产估价师考试答案9节 第3节甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设

8、计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。关于本项目建筑设计的说法，正确的为（）。A.地上建筑物仅能设计为多层建筑B.地上建筑耐久年限为1540 年C.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯D.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构答案：B,C,D解析：公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度划分，总高度超过 24m 的为高层（但不包

9、括总高度 24m 的单层建筑）。A 项，本例中，建筑控制高度 30 米为高层建筑。B 项，普通的建筑物（如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等）的耐久年限为 1540 年。C 项，一般来说，住宅建筑层数在 7 层及 7 层以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在 16m 以上的，均应设置电梯。D 项，从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A放弃这个项目B努力学习，

10、边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助答案：A,E解析：如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相应的专家或者采用“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可依据相应的专家意见。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增

11、加对地价的管控能力。张某购买了一套住宅，测量结果表明：该住宅套内使用面积为110 ；套内自有墙体的水平投影面积为8 ，共有墙体的水平投影面积为12 ；封闭阳台的水平投影面积为6 ，未封闭阳台的水平投影面积为4 ，则该住宅的套内建筑面积为( )。A.128B.132C.134D.140答案：B解析：套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。该住宅的套内建筑面积=110 + 8 +12 /2+6 +4 /2=132 。(2022真题) 保障性住房不包括（）。A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房答案：A解析：本题考查的是保障性住房。保

12、障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。房地产估价师考试答案9节 第4节用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D经济距离答案：A解析：A项，空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义，一般不宜采用；B项，交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下；项，交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要

13、是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间；项，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。A项目是否符合国家法律法规要求B项目是否符合保护生态环境的要求C项目是否符合国家宏观调控政策的要求D项目是否符合该企业投资目标实现的要求E项目是否符合该企业经济效益要求正确答案：ABC出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部

14、门依据（）提出。A.城镇体系规划 B.土地利用总体规划 C.修建性详细规划 D.控制性详细规划答案：D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。 某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假

15、设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A80B71.5C82D99.5正确答案：B门窗等损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=201/42=10(万元)设备的折旧额=501/108=40(万元)长寿命项目的折旧额=(15022050)1/4010=19.5(万元)则该建筑物的物质折旧额=2+10+40+19.5=71.5(万元)关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。A、各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值B、在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C、不需要单独计算投资利息D、不考虑预售和延迟销售的影响E、测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配答案：B

16、,C,E解析：本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。房地产估价师考试答案9节 第5节 承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）正确答案：承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房

17、地产状况调整的说法，正确的是（）。A、标准化修正的分子应为100 B、标准化修正的分母应为97 C、房地产状况调整的分子应为100 D、房地产状况调整的分母应为95答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在自身状况下的价值标准化修正100/( )房地产状况调整( )/100=可比实例在估价对象下的价格上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。选项B错误，标准化修正的分母应为103；选项C错误，房地产状况调整的分子应为95；选项D错误，房地产状况调整的分母应为100。参见教材P201。投资项目可行性研究的根本目的包括（）。

18、A、减少或避免投资决策的失误B、提高项目的经济效益C、为项目决策提供依据D、提高项目的社会和环境效益E、为项目后期的经营决策提供依据答案：A,B,D解析：考点:可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中

19、的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本正确答案：B答案 B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。 招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者，但可以含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试答案9节 第6节产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之

20、间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（）答案：对解析：考点:房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是( )。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、

21、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。答案：错解

22、析：房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（）。A.法定存款准备金率 B.再贴现利率 C.公开市场业务 D.贷款额度控制答案：D解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。选项ABC都属于一般性货币政策工具，选项D是选择性货币政策工具之一。法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地答案：A,D,E解析：宪法规定：“矿藏、水

23、流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。(矿藏、水流一律属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂除法律规定属于集体所有的外，属于国家所有)”房地产估价师考试答案9节 第7节营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A分期发放贷款，对其现金情况进行监控B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D不向房地产开发企业发

24、放用于缴纳土地出让金的贷款_E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：C 项，对申请贷款的房地产开发企业，银行应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是（）。A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见答案：B解析：考点:评估价、保留价

25、、起拍价、应价和成交价。选项B，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资答案：C解析：本题考查的是房地产市场与资本市场。发行股票属于权益融资，并且可以交易，属于公开市场。P285。根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有（）。A预购商品房设定抵押B在建工程设定抵押C房屋所有权转让D房屋所有权设定抵押E购买预售商品房答案：A,C,D,E解析：房屋登记办法规定，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规

26、规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。 地价与一般物品价格的不同之处是( )。A生产成本不同B折旧不同C价格差异不同D货币性质不同E供求变化不同正确答案：ABCE答案 ABCE地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。房地产估价师考试答案9节 第8节 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。A开发结束时的时问B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时问D全部租售出去时的时间正确答案：A开发完成后的房地产价值所对

27、应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。下列宗地代码中，代码为2位的是（）。A.第一层县级行政区划代码B.第二层地籍区代码C.第三层地籍子区代码D.第四层宗地特征码答案：D解析：本题考查的是不动产权籍图。宗地（宗海）代码为五层19位层次码，第一层为县级行政区划，代码为6位；第二层为地籍区，代码为3位；第三层为地籍子区，代码为3位；第四层为宗地（宗海）特征码，代码为2位。参见教材P169。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的也不能除外。(

28、 )答案：错解析：知识点 我国现行土地制度概述有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A.该宗地为出让土地使用权，可以

29、单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手续D。该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年8 月8 日至8 月18 日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和

30、限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况1土地状况估价对象位于区街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。2建筑物状况估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。（二）权益状况1土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用权证证号为号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为199

31、7 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。2房屋所有权估价对象已办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。3他项权利估价对象已于2022 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。4租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2022 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。（三）区位状况（略）四、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿

32、提供依据，评估被征收房屋的价值。五、估价时点2022 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。六、价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。七、估价依据1中华人民共和国物权法。2中华人民共和国城市房地产管理法。3中华人民共和国土地管理法。4中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）。5城市房屋征收管理条例。6国有土地上房屋征收评估办法。7房屋征收评估委托书。8房屋征收评估委托合同。9委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证。10估价对象的房屋租赁合同。11注册房地产估

33、价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。八、估价原则1独立、客观、公正原则（说明略）。2合法原则（说明略）。3最高最佳利用原则（说明略）。4替代原则（说明略）。5估价时点原则（说明略）。九、估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。十、估价结果评估总价：4001.24 万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（

34、单价略）。十一、估价人员注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。十二、估价报告应用的有效期（略）十三、估价作业日期2022 年8 月8 日至2022 年8 月18 日。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程1市场法测算市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、

35、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（见表1）表1可比实例相关情况（2）比较因素说明表（见表2）表2估价对象与可比实例比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（见表3）表3估价对象与可比实例比较因素修正表房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。市场法评估单价：16670.81 元/m2；市场法评估总价：16670.813000=50012430 元。2收益法测算收

36、益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/Y11/（1+Y）n式中：V收益法评估的价格；A房地产净收益；Y房地产报酬率；n房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本

37、次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。（4）价格评估确定（见表4）表4价格评估表参数选取及具体计算过程略。收益法评估单价：7444.35 元/m2；收益法评估总价：22333038.05 元。八、估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场

38、价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于估价时点2022 年8 月8 日的被征收房屋价值为：人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即500124301000000=40012430（元）因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。房地产估价有限公司二0 一一年八月十八日附件（略）答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁

39、、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的

40、房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估

41、报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；

42、修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。（7）市场法比较因素中，将楼层归为实物状况错，楼层应属于区位状况。理由：估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中，位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，即楼层属于区位状况。（8）市场法比较因素系数确定未说明比较基准。理由：运用市场法进行测算时，应根据搜集的估价对象

43、和可比实例的相关资料，将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。理由：运用市场法测算，各修正系数都需要根据相关资料确定，即都需要有一定依据。例如，可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100；因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近，故不作修正；本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C 为高层，不宜选作可比实例）

44、。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差，不宜选为可比实例。（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。理由：运用市场法进行测算时，在进行个别因素修正后，需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格，并根据估价对象的比准价格，确定估价对象的价格。因此，运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式，例如估价对象比准价格=可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。因比准单价比较接近，采

45、用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。（12）收益法公式选取未说明理由。理由：收益法公式选用应分析未来收益变化趋势，根据未来收益是否变化，收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时，适宜采用的公式为：P=A/Y11/（1+Y）n，式中，P 代表房地产收益价格；A 代表年净收益；Y 代表报酬率；n 代表收益期。因此在选用此公式时，应分析未来收益变化趋势，说明选用的理由。（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，

46、但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时，应采用客观租金。（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。理由：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，一般要考虑适当的空置率。本报告中，空置率取0 没有依据。（16）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。理由：重置成本法，以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例，